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三、 询问核实 根据上述情况，评估人员向该房地产企业发出约谈通知， 要求企业就以下问题作出合理解释： 1、 建筑安装成本是否属实； 2、 按合法进行经营成本的结转； 3、 土地增值税是否按实申报； 4、 要求企业提供现金、银行存款、预收帐款、销售收入等明细帐及各类往来明细帐 2日后，企业负责人和财务负责人如期进行约谈。在约谈 中解释说，由于项目在2004年年初就全部竣工，并进行决算。在与各施工企业签订的建筑合同中，原签订的合同价总计确为4200元/平方，后实际操作下来，由于不可控制因素，实际成本价为4050元/平方，且全部有合法凭证入帐。另外150元/平方企业未收到票据，是按照合同价估价入帐的。目前企业正与施工企业为工程款陷于拉锯战中，此部分未实际发生的工程款是否能收回属不确定因素。评估人员对此将有关政策对其解释：企业在收到合法票据后才能列支开发成本，多列的不实成本企业不应入帐。 其后，企业又解释说，由于2004年换了一个新会计，该会计缺乏做房地产企业财务的经验，因此在2004年经营成本的结转未按照税务部门的规定执行。 对第三个疑点，企业解释是2003年度土地增值税按1％预缴，2004年度调整后按1.5％预缴。2004年度企业开具的150056879.66元预售发票金额中有8996648.76元为原应在2003年到帐的按揭款，在实际操作中企业已作为2003年度的开票额按1％申报土地增值税。后由于银行方面的原因，企业未在规定的2003年底前收到该笔款项，而是之后到2004年1月才到帐，造成了申报的差异。 核实了前三点疑问，评估人员对企业所带资料对企业申报的营业税的正确性进行进一步审核，发现企业在2004年12月26日“银行存款”借方发生1000万元的收入，其所对应科目是“应付帐款”，明细为所收某中介售房机构。对此，评估人员要求企业作出合理解释。企业解释说：由于项目销售采用的是“包销”形式，在与中介售房机构签订的合同中约定，如果在2004年11月前。中介售房机构未完成预定的20000套房屋销量，那么由中介机构先垫资缴纳相应的房款，待以后售出后再逐步退还。对此，评估人员宣传了有关税收政策：根据国税发【2003】83号文的规定，企业采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。因此企业2004.12.26收取的1000万元应作为收入纳税。 四、 评定处理 经过评估分析和询问核实，评估人员确认了疑点一至疑点 三，并发现企业缴纳营业税不实。鉴于企业涉嫌偷税，且所涉税款金额较大，评估人员制作了纳税评估工作报告，作出异常恶意性结论，并填制纳税评估选案移送建议书，经分局领导批准后，移送稽查局查处。 经稽查人员进一步核实，该企业虚列开发成本9832819.5元，2004年可结转经营成本为173931381元，多列支经营成本16102595.15元，少预缴土地增值税44983.24元，另有1000万元未做收入。要求企业补缴了相应的企业所得税、土地增值税及营业税和滞纳金，稽查部门将有关情况反馈至评估部门。 五、 管理建议 评估人员通过该户评估，向征管部门提出如下建议： 1、 平时应加强财务人员业务培训，并要求企业聘请有一定 资质和经验的财务人员上岗，以防造成不必要的麻烦。 2、税务人员应平时加强对企业在税收征管信息系统中的各类数据信息对比，及时发现问题，防止税收的漏征。 案 例 分 析 案件情况： 港商合资企业XX房地产有限公司，注册资本300万元。企业主要经营：XXXX大厦的开发和销售。其中方股东为XX市XX综合开发公司（40%），外方为香港XX投资有限公司（60%）。 公司双方股东于97年签定股份转让协议，中方把35%的股权转让给外方，并约定，由合资公司支付给中方股东管理费360万元，投资回报840万元，该款项由合资公司按售房交付条件将XXXX大厦8楼共2230平方米以5500元/平方米的价格折抵给中方，在97年底或大厦竣工时交割，且该款项应已含各项应纳税费。该协议由XX市利用外资管理委员会批复后生效。而外资委的批复中仅是同意中方以转让35%股份的注册资本金和1200万元的资产评估增值为股权转让价格进行转让。 |
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