青国税发[2010]9号 青岛市国家税务局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴的通知

　　(四)房地产企业尚未竣工验收，因各种原因提前交付，所得税是否以交付面积确认收入?

　　解答：根据“国税发〔2009〕31号文件”规定，房地产企业开发产品完工的三个标志分别为：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。

　　因此房地产企业虽未竣工验收，但是已经交付使用，意味着该项开发产品已经符合完工标准。要注意的是，即使仅是部分交付，作为交付开发产品同一成本对象的全部均视为已经完工。

　　如果已经完工，应根据“国税发〔2009〕31号文件”第六条规定，针对不同的销售方式确认收入实现的时点和金额，而不是以实际交付面积来确认销售收入。

　　对于完工开发产品，如果未签合同仅交付定金的，不符合销售收入实现的条件，预收的定金不需结转为完工产品销售收入。

　　(五)关于成本列支时间问题

　　请问如何理解31号文第35条规定“开发产品完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算终止日，不得滞后。”

　　解答：企业所得税法53条规定，企业所得税按纳税年度计算。纳税年度自公历1月1日起至12月31日止。因此企业在年度中间完工的，可以根据31号文件规定选择计税成本核算终止日，但是最迟不得晚于完工年度的12月31日。

　　(六)关于出包工程预提费用的税收处理

　　“国税发〔2009〕31号文件”规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。请问如何界定资料充分?

　　解答：年度申报预提工程款计入开发成本计算扣除时，应提供竣工验收备案证明或交付使用证明，正式的出包合同，出包工程的项目预算书以及预算调整的相关证明等，另外还需提供下表。　　

　　(七)房地产企业多项目同时进行发生的借款利息应该按什么比例在不同项目之间进行资本化分摊?如：土地面积、建筑面积、投资总额、已经发生并支付的投资额等?

　　解答：“国税发〔2009〕31号文件”第三十条规定，借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

　　第二十九条规定直接成本法指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

　　第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则包括可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。

　　(八)房地产企业利息资本化、费用化是否有明显的分解点?如：按税务确认收入时、房屋竣工验收时等?

　　解答：“国税发〔2009〕31号文件”二十一条规定：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

　　《企业会计准则-借款费用》规定,专门借款利息开始资本化应同时具备三个条件:(1)资产支出已经发生;(2)借款费用已经发生;(3)为使资产达到预定可使用状态的购建活动已经开始。当所购建的固定资产达到预定可使用状态时,应当停止其借款费用的资本化。

　　因此，房地产企业借款利息应在完工时停止资本化，不再计入开发成本，计入当期财务费用。

　　(九)关于样板房装修费的税收处理问题

　　房地产开发公司样板房的装修费在会计处理时应作为开发成本还是营业费用进行核算?

　　解答：无论房地产企业的会计账务如何处理，根据“国税发〔2009〕31号文件”规定，房地产开发成本中的“开发间接费用”包括项目营销设施建造费。因此，样板房的装修费应计入开发成本。

　　(十)关于车库、车位的税收处理问题

　　房地产开发企业将车库(归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定)或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入?对应成本如何确认?

　　解答：“国税发〔2009〕31号文件”第三十三条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

　　企业在会计核算中，除企业单独建造、单独核算的车库外，对于利用地下设施建造的地下车位，以及利用地面道路等划定的车位，均已作为公共配套设施计入了开发成本中，因此无论开发企业以何种方式取得有关车库、车位的转让收入，均应作为房地产企业的销售收入，不得再重复扣除成本。对于采用长期出租一次性收取租金方式的，根据合同约定的日期和金额确认租金收入，提前收取的在实际收取租金当期确认租金收入。

　　(十一)房地产开发企业开发了酒店，交给酒店管理公司来管理，并成立了独立的法人单位，酒店是做销售还是做直接转资?

　　解答：如果酒店的所有权由房地产公司转为酒店管理公司所有，无论是赠与还是作为投资，均需要确认销售收入。如果没有改变酒店的所有权，房地产企业将酒店转为本企业固定资产，无偿提供给酒店管理公司使用的，则该项固定资产属于与本企业收入无关的资产，不得计提折旧;如果存在关联关系，对不符合独立交易原则的交易，税务机关可按相关规定进行调整。

　　(十二)在就地安置拆迁户的房地产开发项目中，原住户按政府拆迁办法规定的补偿标准内的面积部分不需缴纳房款，超过部分应按规定缴纳房款，这种情况下，房地产开发企业的收入应如何确认?成本应如何扣除?

　　解答：“国税发〔2009〕31号文件”第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。

　　房地产企业在进行拆迁安置时，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中;

　　如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，需要从两个方面考虑，一方面按照31号文件规定确认视同销售所得，对补偿的房屋按照公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定视同销售收入，同时按照税收规定计算确认拆迁安置房屋的视同销售成本。另一方面，需要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”。因为房屋补偿方式相当于房地产企业向被拆迁户支付货币补偿资金，然后被拆迁户再用这笔货币补偿资金向房地产企业购入房屋，因此应按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额作为“拆迁补偿费”计入开发成本的土地成本中。

　　附件2：

国际税收问题解答

　　一、2009年非居民企业所得税汇算清缴相关问题解答

　　问题一：哪些非居民企业须进行所得税汇算清缴?

　　答：依照外国(地区)法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的非居民企业，无论盈利或者亏损，均应按照规定进行汇算清缴。

　　问题二：什么情形的非居民企业可不参加当年度的所得税汇算清缴?

　　答：1.临时来华承包工程和提供劳务不足1年，在年度中间终止经营活动，且已经结清税款的;　

　　2.汇算清缴期内已办理注销的;

　　3.凡经过主管税务机关依法指定，采用代扣代缴方式缴纳企业所得税的非居民企业，可不参加当年度的所得税汇算清缴;

　　4.其他经当地主管税务机关批准可不参加当年度所得税汇算清缴的企业。

　　对于承包工程和提供劳务并采用自行申报方式缴纳企业所得税的非居民企业，凡预计劳务时间超过一年的，均应参加当年度的所得税汇算清缴。

　　问题三：汇算清缴时限是如何规定的?

　　答：(一)企业应当自年度终了之日起5个月内，向当地主管税务机关报送《非居民企业所得税年度纳税申报表》及其附表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。

　　企业因特殊原因，不能在规定期限内办理年度所得税申报，应当在年度终了之日起5个月内，向主管税务机关提出延期申报申请。主管税务机关批准后，可以适当延长申报期限。

　　(二)企业在年度中间终止经营活动的，应当自实际经营终止之日起60日内，向税务机关办理当期企业所得税汇算清缴。

　　问题四：某公司是一多子公司的企业集团，总部在境外，在中国境内投资设立多家子公司。因为总部向子公司进行了技术转让，每年子公司均向境外总部支付一定的技术服务费，款项汇出前，均向支付当地国税机关履行了代扣代缴义务。请问作为非居民企业的总部是否还需要就这部分已代扣代缴的所得税做汇算清缴?

　　答：实行源泉扣缴的非居民企业，不需要进行汇算清缴，因此总部不需要作企业所得税汇算清缴。

　　问题五：目前采取核定征收方式的非居民企业，是否仍需遵循分季预缴、年终汇算清缴的纳税方式?如已有扣缴义务人，非居民企业是否还需要进行申报?

　　答：根据税收征管法第35条的规定，税务机关可以采取核定征收方式，因此核定征收方式是在非居民企业符合税收征管法的相关规定的前提下税务机关采取的措施。实行核定征收企业所得税方式的非居民企业仍应履行正常的税款申报义务，这是税收征管法的要求。

　　问题六：在办理汇算清缴时，非居民企业如何准备年度财务报告?采取核定征收方式是否可以免除提交?

　　答：应按照企业所得税法及其实施条例以及国税发【2009】6号文件规定，非居民企业在办理所得税年度申报时，应当如实填写和报送下列报表、资料：(1)年度企业所得税纳税申报表及其附表;(2)年度财务会计报告;(3)税务机关规定应当报送的其他有关资料。采取核定征收方式的不能免除提交上述材料的义务。

　　二、关联交易申报相关问题解答

　　问题一：关联业务往来报告表只是外资企业填报吗?

　　答：根据《中华人民共和国企业所得税法》第四十三条规定，包括内外资企业在报送年度企业所得税纳税申报表时，应当就其与关联方之间的业务往来，附送年度关联业务往来报告表。

　　问题二：不管有无关联交易，所有的企业都要报送关联业务往来报告表吗?

　　答：根据国税发(2009)2号文件规定，只是实行查帐征收的居民企业和在中国境内设立机构、场所并据实申报缴纳企业所得税的非居民企业填报，在打开申报表的初始，对话框提示企业是否存在关联关系和关联交易、是否存在对外投资和对外支付款项，如果选择“否”即不需要填报附表。

　　问题三：对于企业未按照规定向税务机关报送年度关联交易业务往来报告和未保存同期资料的。如何处理?

　　答：按照《征管法》第六十条和第六十二条的规定，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款;情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。 并对企业做出特别纳税调整的补征税额在加收利息的同时加征5%的罚息。

　　问题四：2009年度的关联业务往来报告表申报的方式有哪些?

　　答：使用互联网免费网页方式申报的纳税人(尚未开通网页申报功能的纳税人需事先到办税服务厅申请开通)，通过青岛市国家税务局网站中“我的办税厅”进行申报。未开通网上申报功能的纳税人自愿选择以下申报方式：与软件服务单位联系购买客户端申报软件;到主管税务机关申请开通互联网免费网页申报资格;通过中介机构进行代理申报;可填制纸制报表上门手工申报。