房地产开发企业代收的费用相关营业税政策

      房地产开发企业与客户签订销售合同时，有些费用不包含在合同价款内，而是约定房屋交付入住时一次性收取，如房地产开发企业收取的天然气（煤气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、水电增容费、热计量表费、办证费（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费）、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金等代收代付费用。对于这些费用，有些房地产企业将其计入“其他应收款——代收代付”或“其他应付款——代收代付”，并认为这些收费因没有包含在合同价中而不应征收营业税。

　　根据《营业税暂行条例及其实施细则》的规定，房地产开发企业转让土地使用权或者销售不动产，营业额为向承购人收取的全部价款和价位费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；所收款项全额上缴财政。因此，准确区分代收代付费用是否纳税，应从3个方面理解分析，才能避免纳税风险。

　　一是只有政府性基金或行政事业性收费不纳税。诸如产权登记费、工本费、维修基金、契税、印花税等都具有这一性质，并且这些费用不构成房地产开发企业的开发成本或销售费用，属于代收代付费用，在往来账目中核算比较正常，也能够取得带客户名称的票据。相反，不属于政府性基金或行政事业性收费的项目或者原属于行政事业性收费现在属于经营性收费的项目，即便房地产企业代收代付没有任何差价，一样要计算缴纳营业税。

　　二是只有取得财政票据才能不纳税。对于政府性基金或行政事业性收费，存在地区差异，实务中不好辨别。例如有线电视初装费、天然气（煤气）集资费、暖气集资费等原属于行政事业性收费，现在可能属于经营性收费项目或已经取消。在这种情形下，不能取得财政票据，不属于免税范围。

　　三要区分应计入成本核算还是往来核算。房地产开发成本构成中，基础设施费是指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。根据国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格[2001]585号）以及财政部《关于公布取消部分政府性基金项目的通知》（财综[2002]24号）取消与城市基础设施配套而重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费的规定，这些项目收费即便房地产企业在销售价格中没有测算进去，也应计入成本核算、自行负担，不能为收费找借口而采用往来核算。至于房屋销售合同其他不包含的代收代付费用，票据直接开具给客户，因不属于房地产企业的成本和费用，通过往来核算，只要纳税正确就是正常的。