四川省地方税务局公告2014年4号 四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告[全文废止]

　　三、关于扣除项目准予扣除的截止时间

　　清算项目自完成竣工验收备案手续之日起，后续发生的成本费用一律不得在清算时扣除。

　　段光勋点评——

　　试图明确开发项目土地增值税清算时准予扣除成本的截止时间，这一点是文件制定者的初衷。但是，从表述的内容看，存在着歧义，让人费解。

　　第一，关于“开发项目土地增值税清算时准予扣除成本的截止时间”仅包括“完成竣工验收备案手续”这一种情况是不够的。至少还应包括以下两种情况：

　　1、开发产品已开始投入使用;

　　2、 开发产品已取得了初始产权证明。

　　第二，何为“后续发生的成本费用”会产生歧义，至少有以下几方面的意思：

　　1、指完成竣工验收备案手续之日后，新签订的关于增加开发成本的合同，而支付的款项;

　　2、指完成竣工验收备案手续之日后，按照合同规定而支付的开发成本款项，且取得了合规票据;

　　3、指完成竣工验收备案手续之日后，支付原按照合同约定预提的开发成本款项，且取得了合规票据;

　　4、指完成竣工验收备案手续之日后，支付原按照合同约定预提的开发成本款项，预提时已经取得了合规票据，等等情况。

　　笔者猜想，文件制定者的真实意图是，杜绝个别不良开发商竣工验收后，再弄虚作假增加开发成本的行为。而不是控制诸如(2)～(4)项正常业务开发成本的发生，尤其是工程结算在竣工验收备案后，往往会持续一年以上才会支付剩余的工程款项。如果这样的开发成本不允许土地增值税税前扣除，那么开发就商亏大了，会多缴纳很多土地增值税。

　　四、关于采用核定征收方式清算的房地产再转让的处理

　　采取核定征收方式已进行清算的房地产开发项目，清算时未转让而清算后转让的房地产，按照清算后转让时主管税务机关核定的征收率征收土地增值税。

　　五、关于合作建房的认定

　　合作建房是指一方出资金，一方出土地，共同修建房屋，双方共同投资，共担风险，共享利润的行为。如一方只收取固定利益，不承担责任和风险，不能视为合作建房。

　　六、关于《土地增值税清算管理规程》的适用范围

　　所有房地产开发项目，不论其开发主体是企业、单位还是个人，均应按照《土地增值税清算管理规程》申报缴纳并清算土地增值税。

　　段光勋点评——

　　重申《清算规程》的适用范围，有其特别意义。

　　按照“财税[2008]137号”规定，自2008年11月1日起对个人销售住房暂免征收土地增值税。在实际工作中存在这样情况：个人购买土地建造住宅，然后对外销售，是否缴纳土地增值税?能否适用“财税[2008]137号”规定，不缴纳土地增值税。

　　该条在重申《清算规程》的适用范围时，特别将“个人”纳入了清算范围，其意图很明显，就是为了杜绝个人开发住宅项目销售而逃避土地增值税缴纳的行为发生。应该说是该《公告》的另一大亮点。

　　七、关于转让旧房及建筑物的核定征收

　　纳税人转让旧房及建筑物应实行核定征收的，按照《税收征收管理法》及其实施细则有关核定征收的规定进行，不得按房地产开发项目所适用的预征率征收。

　　段光勋点评——

　　转让旧房，“川地税发[2006]67号”曾经规定，核定征收率按照当地确定的土地增值税预征率执行，实行核定征收后不再进行税款清算。

　　该条规定，废止了“川地税发[2006]67号”的相关政策，也就是说，纳税人转让旧房核定征收时，不能按照预征率进行征收土地增值税，而应该按照“国税发[2010]53号”的规定“核定征收率原则上不得低于5%”执行。

　　本公告自2014年6月1日起执行，川地税发[2006]67号文同时废止。此前主管税务机关已经受理纳税人清算申报的，不做追溯调整。

四川省地方税务局

2014年06月10日