建筑房地产企业"营改增"热点问题解答

问：纳税人跨县（市、区）提供建筑服务时，应如何计算应预缴税款？

答：1．适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+11%)×2%

2．适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%

纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。

某建筑企业一般纳税人A公司2016年6月承包了一项建筑工程，全部价款和价外费用共计100万元，A公司将此建筑工程的装修工程50万分包给了B公司，A公司适用一般计税方法计税，则A公司6月份应预缴税款=（100-50）÷(1+11%)×2%=9.01万元。

问：某建筑企业从分包方取得了一张建筑业营业税发票，该发票是否可以作为预缴税款的扣除凭证？

答：视情况而定。如果该张建筑业营业税发票是在2016年4月30日前开具的，则可以在2016年6月30日前作为预缴税款的凭证，2016年6月30日后不得作为预缴税款的凭证。如果该张建筑业营业税发票是在2016年4月30日之后开具的，则不得作为预缴税款的凭证。

根据国税总局2016年第17号公告第六条规定，纳税人从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。上述“凭证”具体是指：

1．从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。建筑业营业税发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。

2．从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。

3．国家税务总局规定的其他凭证。

问：小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，应如何开具发票？

答：可以申请代开增值税发票。根据国税总局2016年第17号公告第六条规定，小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。

问：房地产企业一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，如何计算销售额？

答：应按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

问：当期允许扣除的土地价款如何计算？

答：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

问：房地产业一般纳税人可选择按简易方法计税的项目有那些？

答：具体项目包括：

1．房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

其中，“房地产老项目”是指：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

2．一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。