建筑房地产企业"营改增"热点问题解答

问：房地产业一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，对应的土地价款能否扣除？

答：不得扣除。根据国税总局2016年第18号公告第九条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

问：某一般纳税人A公司，2016年6月出租其2016年3月取得的异地写字楼，月租金为50万元，应如何计算该项业务的应预缴税款和应纳税额？

答：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。因此，如A公司选择简易计税方法的，则6月份应预缴税款=500000÷（1+5%）×5%=23809.52元，应纳税额=500000÷（1+5%）×5%=23809.52元。

如A公司选择一般计税方法的，则6月份应预缴税款=500000÷（1+11%）×3%=13513.51元，应纳税额=500000÷（1+11%）×11%=49549.55元。

问：纳税人跨县（市、区）出租不动产时，应向哪个税务机关申报纳税？

答：视情况而定。

一般纳税人和小规模纳税人出租不动产的，向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；

其他个人出租不动产的，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

问：房地产业纳税人出租自己开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等）时，如何计算预缴税款？

答：房地产业纳税人出租自己开发的房地产项目，按照下列规定计算预缴税款：

1．一般纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%

2．纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

3．个体工商户及其他个人出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

举个“栗子”某房地产企业C公司为一般纳税人，该公司有一2016年2月底前开发完毕的X楼盘，2016年6月X楼盘的销售额（包括全部价款和价外费用）为2千万元，销售面积为1000平方米，收到预收款600万元。该楼盘可供销售的建筑面积为6万平方米，土地价款为3亿元。分别计算选择一般计税方法和简易计税方法的应预缴税款和应纳税额。

计算：

1．选择一般计税方法：

应预缴税款=预收款÷（1+11%）×3%=6000000÷（1+11%）×3%=162162.16元

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款=（1000÷60000）×300000000=5000000元

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（20000000-5000000）÷（1+11%）=13513513.5元

应纳税额=销售额×11%=13513513.5×11%=1486486.49元

2．选择简易计税方法：

根据国税总局2016年第18号公告规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。但选择简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%=6000000÷（1+5%）×3%=171428.57元

销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）=20000000÷（1+5%）=19047619元

应纳税额=销售额×5%=19047619×5%=952380.95元

分析：

根据计算结果可以看出，选择简易办法计税的应预缴税款略大于选择一般计税方法计税的应预缴税款,而应纳税额则与土地价款的占比相关。如果房地产项目的土地价款占比比较高，则选择一般计税方法计算的应纳税额会小于选择简易办法计税的应纳税额；对于土地价款占比不是特别高的房地产项目，则选择适用简易计税方法计税更能体现增值税税收优惠。企业应根据项目实际情况合理选择按一般计税方法计税还是按简易办法计税。