建筑房地产企业"营改增"热点问题解答

问：建筑业和房地产业什么时候纳入营改增？其范围包括哪些经营业务？主要涉及哪些增值税税目？

答：建筑业和房地产业自2016年5月1日起纳入营改增。根据财税〔2016〕36号文，销售服务是指提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务。其中，建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。建筑业涉及的主要税目即销售建筑服务。

房地产业主要涉及两个税目，一是房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目；二是房地产企业出租自己开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务（不含不动产售后回租融资租赁）。

问：营改增后，建筑业和房地产业的相关税率如何规定？

答：财税〔2016〕36号文明确规定，纳税人提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，增值税税率为11%。因此，建筑业和房地产业即销售建筑服务和销售不动产以及不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务的适用税率为11%。

建筑业小规模纳税人销售建筑服务，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售建筑服务，征收率为3%；

房地产业小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。

问：纳税人如兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率时应如何核算？

答：纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。

例如：某房地产业一般纳税人既有不动产销售业务，又有经纪代理业务（两项业务不属于混合销售），如果该纳税人能够分别核算上述两项应税行为的销售额，则销售不动产适用11%的增值税税率，提供经纪代理服务适用6%的增值税税率；如果该纳税人没有分别核算上述两项应税行为的销售额，则销售不动产和提供经纪代理服务均从高适用11%的增值税税率。

问：建筑业一般纳税人可选择按简易计税方法计税的项目有哪些？

答：建筑业一般纳税人可选择按简易方法计税的项目有：

1．一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

2．一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

3．一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

建筑工程老项目，是指：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；

（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

问：某建筑业企业一般纳税人存在营改增之前已经完工的施工项目，但没有进行工程决算，营改增后进行工程决算时应如何进行涉税处理？

答：该企业可选择适用简易计税方法计税。营改增之前已经完工的施工项目，但没有进行工程决算，营改增后才进行工程决算的老项目，可选择适用简易计税方法计税。根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号文附件2）第一条第（三）项第9款的规定，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应按照3%的征收率，依照“销售额÷（1+3%）×3%”计算缴纳增值税。

问：纳税人跨县（市、区）提供建筑服务时，应向建筑服务发生地还是机构所在地的国税机关申报纳税？

答：根据《国家税务总局关于发布〈纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国税总局公告2016年第17号）（以下简称“国税总局2016年第17号公告”）相关规定，纳税人跨县（市、区）提供建筑服务时，应按照财税〔2016〕36号文件规定的纳税义务发生时间和计税方法，向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。