10月1日开始执行的增值税和房产税新政（含提前应对）

　　一、政策

　　6月18日电国务院总理李克强6月18日主持召开国务院常务会议，决定从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税;对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

　　二、理解

　　(一)增值税政策

　　1.具体关键词

　　(1)适用主体：住房租赁企业

　　(2)承租对象限制：向个人出租

　　(3)出租标的物：住房

　　(4)计税：适用简易计税方法，

　　(5)按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税

　　(6)政策实施日期：2021年10月1日起

　　2.提前应对

　　(1)合同：需要明确上述政策条件

　　(2)一般纳税人出租不动产现可以选择适用简易计税方法：

　　一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

　　关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定：一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税;将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

　　(3)增值税纳税义务发生时间为准：纳税义务发生时间在2021年10月1日前，还是适用征收率5%，2021年10月1日后(含)，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税。

　　【补充】租赁服务增值税纳税义务发生时间：采取预收款方式的，为收到预收款的当天;签订了书面合同并确定了付款日期的，为书面合同确定的付款日期的当天。

　　【案例】企业向个人出租住房适用简易计税方法，租赁期2021年7月1日至2024年6月30日，按年收租金，不考虑特殊情况：

　　如果合同约定第一年的租金在2021年7月1日先预收，适用征收率5%;

　　如果合同约定第一年的租金在2021年10月1日前收，适用征收率5%;

　　如果合同约定第一年的租金在2021年10月1日后(含)收，适用征收率1.5%;

　　(二)房产税政策

　　1.政策关键词

　　(1)适用主体：对企事业单位

　　(2)承租对象限制：个人、专业化规模化住房租赁企业

　　(3)出租对象：住房

　　(4)政策内容：减按4%税率征收房产税

　　(5)政策实施日期：2021年10月1日起

　　2.提前应对

　　(1)合同：需要明确上述政策条件

　　(2)房产税纳税义务发生时间为准：纳税义务发生时间在2021年10月1日前，按12%税率征收房产税;2021年10月1日后(含)，减按4%税率征收房产税。

　　【补充】房产税(从租)纳税义务发生时间：纳税人出租、出借房产的纳税义务发生时间自交付出租、出借房产之次月起; 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造商品房的纳税义务发生时间自房屋使用或交付之次月起。

　　【案例】企业向向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，租赁期2021年7月1日至2024年6月30日，不考虑特殊情况，则：2021年7月1日-2021年9月30日期间的租金，按12%税率征收房产税;2021年10月1日后(含)的租金，减按4%税率征收房产税。