宁地税发[2009]60号 宁夏回族自治区地方税务局 自治区国家税务局转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉通知》的通知

宁夏回族自治区地方税务局 自治区国家税务局转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉通知》的通知

宁地税发[2009]60号      2009-09-18

各市、县(区)地方税务局、国家税务局，自治区地方税务局、国家税务局各直属单位，银川市经济技术开发区国家税务局，宁东能源化工基地国家税务局：

　　现将《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)转发给你们，并结合我区实际，就有关问题明确如下，请一并贯彻执行。

　　一、企业销售未完工开发产品的计税毛利率确定

　　(一)非经济适用房开发项目位于银川市兴庆区、金凤区、西夏区的，计税毛利率为15%。

　　(二)非经济适用房开发项目位于石嘴山市大武口区、惠农区，吴忠市利通区，中卫市沙坡头区，固原市原州区、固原市开发区的，计税毛利率为10%。

　　(三)非经济适用房开发项目位于其他地区的，计税毛利率为5%。

　　(四)开发项目属于经济适用房、限价房和危房的，计税毛利率全区统一规定为3%。

　　二、房地产开发企业对经济适用房、限价房和危房项目的预售收入进行初始申报时，必须取得政府有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，在进行预售时，一律按照非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

　　三、对房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额;如计算出的预计毛利额扣除相关的期间费用、营业税金及附加后小于零的，此部分不再并入当期应纳税所得额。

　　四、各地要加强政策宣传和辅导，尤其是要加强对外资房地产开发企业的宣传辅导力度，保证内外资企业在统一的税收政策下履行纳税义务。

　　各地在执行中发现问题，分别向自治区地税局、国税局所得税管理部门报告。

　　王骏点评：和江苏国税、安徽铜陵地税等地区转发新31号文相同的是明确销售未完工开发出品对应的营业税金及附加等可以税前扣除，与31号文12条的内在要求一致。特别有创意的是，明确预计毛利扣除期间费用、营业税金及附加后的余额如果是负数，不允许抵减当年应纳税所得额。不过这样操作似乎并不完全符合实际征收的原理。