房地产企业应对“营改增”的4个战术总结

三、会计核算，制定新的规则，与前端互动

营改增后会计核算的科目、辅助核算与凭证制作的规则会发生较大变化，会计人员必须要掌握新的规则才能够保障核算准确。

举例：付某单位工程款100万，同时收到发票100万，票款无差额。 

在原营业税制下，凭证规则为：
 
即发票金额全额进入开发成本。

而在增值税制下，凭证规则为：

不含税金额进入开发成本，税额进入进项税科目，并且增加了税率辅助核算，以方便查询与分析。

从上例可见凭证分录、借方金额以及辅助核算都发生了变化，而这仅只是一种业务场景而已，在笔者的某项目实践中与成本付款相关的有约50种业务场景及其对应的凭证，企业需要提前准备的就是——对可能存在的各种业务场景，按照新的规则进行凭证规则的设置，包括成本核算、固定资产核算、收入核算等，以作为会计人员做账的依据，保障核算准确。

另外，还有一点需要注意的是——会计核算与前端业务是相互影响的，会计核算虽然是后端，但有时候却有硬性规则的要求，因此不可避免的会由于会计核算的需要而对前端业务提出一些细节的要求，特别是当企业会计核算的工作已经借助IT系统实现自动化的情况之下，为了保障这个新规则的自动化，则必须要求前端付款环节就进行价税分离并且记录下税率信息，这一点就涉及到对IT系统的相应优化，下面会做详细分析。

四、IT系统，随需而变，成为业务部门真正的好伙伴

IT是为业务服务的，当业务改变的时候，IT也必然要求随需而变，并且尽可能提前准备，而不是等待政策实施之后才开始行动。否则，当新政策开始实施的时候企业会突然发现IT系统不好用了、无法满足需要了，那真是IT之痛。笔者撰写本文也正是希望无论是企业的IT部门还是业务部门，都应该为此事未雨绸缪、提前准备，而不是等待观望、束手无策。

正如营改增对房地产企业业务运营的影响是全面的，同样，营改增也将全面影响房地产企业的IT系统。如下从价税分离、进项税管控与增值税纳税管理三个维度进行分析。

首先，IT系统要能够满足“价税分离”的要求

会计核算、收款与付款模块都需要进行价税分离，以及业务模块与财务模块之间的接口规则也需要针对性调整，仅此一点就涉及到财务系统、销售系统、成本系统、费用系统，这些都是企业应用最为普遍的系统，因此也可以视为“刚需”。

对于少数信息化比较全面深入的企业，会通过IT系统进行利润测算与过程管控，而营改增后利润测算需要按照不含税的口径，这就要求用不含税的目标成本、动态成本、目标货值、动态货值，这就会涉及到项目利润管理系统与全面预算管理系统的相关优化。

另外，还有大量报表需要按含税与不含税两个口径分别进行统计，企业需要对现有的报表体系进行梳理，以识别需要进行价税分离的报表。

其次，IT系统要能够支撑“全过程的进项税管控”的要求

基于上文第2点所述的全过程的进项税管控的总体思路——在前期目标设定时要有规划、在评定标时要有权衡、在签合同时要有约定、在付款收发票时要遵照合同，IT系统必须要在这些模块体现对进项税的管理要求。

第三，IT系统要能够“为增值税纳税管理工作减负”

增值税纳税管理工作相比之前营业税体制下要精细、复杂的多，工作量会成倍增加，因此需要专为企业的税务管理部门提供相应的IT支撑，以帮助企业的税务管理部门提高工作效率。具体应包括：

增值税发票管理，包括销项与进项，需要与业务系统无缝衔接，其中进项发票可以考虑电子扫描方式录入，避免重复工作与手工工作。

进项发票认证、进项税抵扣与转出，其中发票认证的最优方案是直接对接金税系统的认证结果，次优方案是手工批量导入认证结果，避免手工单笔录入。 

应纳增值税测算与平衡、纳税申报，其中测算与平衡主要是基于现金流的考虑。