如何做好补偿交易税收处理

    在地块挂牌拍卖过程中，政府往往提出“房地产企业需要提供一定的已建楼盘无偿作为廉租房”的前置条件。在这种补偿交易方式下做好税收处理，首先要对补偿交易的业务类型作出判断。

    地块交易实际上是房地产企业用自己开发的产品加上货币资金作为获取政府土地的交换条件。以当事人从合同中获得利益来判断，该补偿行为应界定为有偿。所谓有偿，指取得货币、货物和其他经济利益。此外，要对该行为是否属于以补价的非货币性资产交换作出判断。根据企业会计准则，如果支付的货币性资产占换出资产公允价值与支付的货币性资产之和的比例高于25%，则应按照正常商业交易来处理。

    无论该补偿交易行为属于有偿转让还是属于无偿赠送，均应缴纳营业税。其依据为营业税暂行条例实施细则第五条“纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人。”

    国税发〔2006〕 187号、国税发〔2009〕91号文件规定：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”除保障性住房外，按照规定的预征率，预征土地增值税。

    《中华人民共和国印花税暂行条例》第四条免纳印花税的凭证之一，是财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据。本例中的行为不属于赠送行为，故不能免征印花税。

    《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）规定：“依据《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过‘招、拍、挂’程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。”所以，补偿交易的契税计税依据为地块的公允价值。