国家税务总局甘肃省税务局关于省十三届人大第六次会议第8号建议的答复

国家税务总局甘肃省税务局关于省十三届人大第六次会议第8号建议的答复

尊敬的张建忠代表：

　　您提出的《关于合理调整房地产业有关政策的建议》收悉，现将涉及税收业务有关建议答复如下：

　　一、关于“根据市场当前真实成交价格重新评估，制定参照价基数，从而合理征收交易税费”的建议

　　根据国家税收政策规定，目前存量房非住宅类房产转移登记计税价格主要从以下几方面确定：

　　(一)纳税人自行委托具有法律认可资质的评估机构对非住宅房产的市场价值进行评估，所出具评估报告价格作为计税价格参考基础。

　　(二)纳税人向税务机关报送评估报告，根据评估报告确定该非住宅房产所处地段，用途，面积，建成年限，楼层，内部环境等信息索引近期是否有可参考的已做转移登记的非住宅计税价格信息。

　　(三)有可供参考的非住宅计税价格，且此评估价格与可参考非住宅价格偏差不大，报送税务分局局务会进行评审，评审会通过后纳税人申报缴纳税款并进行转移登记。

　　(四)有可供参考的非住宅计税价格，此次评估价格与可参考非住宅价格相比明显偏低，通知纳税人所委托的评估机构对价格差异进行核实，并解释理由，再由存量房股派出两名税务干部对该房产及周边房产进行实地调查，确定理由是否充分。

　　(五)无可供参考的非住宅计税价格，存量房股派出两名税务干部对该非住宅房产及周边非住宅房产进行走访询价，如果评估价格与询价结果相差不大，则报送税务分局局务会进行评审，评审会通过后纳税人申报缴纳税款并进行转移登记，同时此价格记录在案作为参考。如询价结果与评估报告价格偏差过大，通知纳税人所委托的评估公司对价格差异进行核实，并解释理由。

　　(六)由法院裁定、判决和仲裁机构裁决的房屋权属转移以生效的法律文书所载明的价格作为计税价格、通过甘肃省产权交易所公开拍卖的不动产，拍卖对价也可作为计税价格。

　　《国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知》规定：“各级税务部门要根据市场变化情况，完善评估技术标准,保证评估结果符合市场实际情况。要采取多种方式监测房地产市场价格情况，根据市场变化情况，及时修正评估模型(当本地房地产价格指数连续3个月环比变动幅度累计超过5%时，应对评估模型进行调整);要分析本地评估分区情况，原分区较粗或情况发生变化的，要重新调整分区，以保证同一分区内房地产具有较强的同质性和评估结果的准确性”“要逐步缩小评估值与市场价格之间的差距，在条件允许时应取消下浮比例。自2015年1月1日起，各地下浮比例不得超过10%。”

　　自应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作开展以来，甘肃省税务局高度重视，升级改造存量房交易价格评估系统;各市州税务局根据房地产市场变化，通过政府采购、聘请第三方专业机构，调整存量房交易价格评估数据。针对您提出的建议，税务部门将会同财政、住建、自然资源等部门积极研判房地产市场变化，对评估过程中遇到的新情况、新问题，及时研究解决办法，进一步健全评估机制，完善评估技术标准，做好评估值管理，着力提升存量房非住宅类房产转移登记计税价格评估水平。

　　二、关于“参照同级别城市最低标准进行税费比例调整”的建议

　　非住宅交易买卖双方涉及税费主要有增值税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附件、地方教育附加、契税、企业所得税、个人所得税等。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件二销售不动产的规定：增值税简易征收适用5%征收率;根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，按照增值额占扣除项目金额比例，土地增值税适用30%-60%超率累进税率;根据《中华人民共和国印花税法》规定，印花税按照“产权转移书据”税目，转让方以产权转移书据所列的金额，适用0.5‰税率;根据《中华人民共和国城市维护建设税法》规定，城市维护建设税以实际缴纳增值税作为计税依据，市区适用7%税率，县城、镇适用5%税率，不在市区、县城、镇的适用1%的税率;根据《国务院关于征收教育费附加的暂行规定》，教育费附加以实际缴纳的增值税为计税依据，附加率为3%;根据《甘肃省地方教育附加征收使用管理办法》规定，甘肃省地方教育附加以实际缴纳的增值税为计税依据，附加率为2%。

　　对非住宅受让方，根据《中华人民共和国契税法》规定，契税税率为3%—5%;根据《甘肃省人民代表大会常务委员会关于甘肃省契税具体适用税率等有关事项的决定》规定，甘肃省契税适用税率为3%;根据《中华人民共和国印花税法》规定，印花税按照“产权转移书据”税目，受让方以产权转移书据所列的金额，适用0.5‰税率。

　　综上，国家对非住宅交易税费政策规定较为明确，按照《税收征管法》第三条“税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定”，税务部门无权作出税费比例调整的决定。针对您提出的建议，税务部门将会同财政部门开展非住宅税费调研，并及时向省委省政府及税务总局反映完善非住宅转让方相关税费政策。

　　三、关于“出租房产税收比例参照同级别城市最低标准执行”的建议

　　不动产租赁涉及税费主要有增值税、房产税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税、个人所得税等。

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》文附件二不动产经营租赁规定，增值税简易征收适用5%征收率，个人出租住房应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额;根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，依据房产租金收入为计税依据的，税率为12%，对个人出租住房，不区分用途，税率为4%;根据《中华人民共和国印花税法》规定，租赁合同以合同所列的金额为计税依据，适用1‰的税率;城市维护建设税按现行政策，以实际缴纳增值税作为计税依据，市区适用7%税率，县城、镇适用5%税率，不在市区、县城、镇的适用1%的税率;教育费附加按现行政策，以实际缴纳的增值税为计税依据，附加率为3%;甘肃省地方教育附加按现行政策，以实际缴纳的增值税为计税依据，附加率为2%。

　　2021年7月，为进一步支持住房租赁市场发展，财政部税务总局住房城乡建设部印发《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》规定，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税;住房租赁企业向个人出租保障性租赁住房，比照上述规定的增值税政策;企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房，比照适用上述规定的房产税政策。

　　今年3月份，为进一步支持甘肃省小微企业发展，依据《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》(2022年10号)、《国家税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策有关问题的公告》(2022年3号)，经省政府批准，省财政厅和省税务局发布《关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》，明确自2022年1月1日至2024年12月31日，按50%最高幅度顶格减征“六税两费”。《公告》指出，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户，按照50%税额幅度减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加其他优惠政策的，可叠加享受按50%税额减征“六税两费”的优惠政策。

　　为确保“六税两费”减免政策落实落地，各级税务部门充分利用12366纳服热线、办税服务厅、互联网、移动端等各种渠道，编写“六税两费”退税减税政策指引，制作“六税两费”减征五问五答政策秒懂小动画，线上线下联动协同，加大政策宣传力度，促推即知即享。依托电子税务局标签体系和云平台大数据，智能甄别符合条件的中小微企业，“一对一”精准推送、“点对点”辅导提醒，铺设快享“高速路”。算清算好减税降费政策红利账单，通过电子税务局、征纳互动平台等及时推送，让中小微企业看懂有感。截止目前，全省已有42万户增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户享受“六税两费”减免7亿元。

　　综上，目前我省已按照国家税收政策规定的最优惠条件征收房产税。后续税务部门将充分利用税收大数据平台，进一步加大对“六税两费”减征政策应享未享监控力度，确保税费支持政策落实不打折扣，切实助企纾困，全力服务“六稳”“六保”大局。

　　感谢您对全省税务工作的关心支持，欢迎您对全省税收工作提出宝贵意见建议。

　　联系电话：省税务局财产行为税处，0931-8835127。

国家税务总局甘肃省税务局

2022年7月22日