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（五）特殊规定：房地产企业未完工产品预售房款的纳税调整办法
按照国税发【2009】31号：
1.将预收账款设置“未完工”“完工”两个二级科目核算
2.所有收入都必须通过预收账款科目过度
3.与预收账款对应的营业税及附加、土地增值税设置“待摊税金”核算，预收账款结算会计收入时，本科目要转入“税金及附加”。
4.以下公式所称“计税成本”是指按照配比原则与计税收入对应的实际成本。
5.若营业税及附加按5.5%提，土地增值税预缴按2%计征，合计7.5%；毛利率15%，则：
预收房款纳税调整额=（期末未完工产品预收款-期初预收款）*（15%-7.5%）+完工年度已完工未交付产品新增的预收账款*（15%-7.5%）+[（完工年度已完工未交付产品-完工前累计预收账款-对应的计税成本）-累计预收账款*（15%-7.5%）]-(主营业务收入-主营业务成本-税金及附加)
房地产企业应纳税所得总额=会计利润+预收房款纳税调整额+其他纳税调整额-弥补亏损
为了简化处理：
应纳税所得额=会计利润+（期末预收账款-期初预收账款）*（15%-7.5%）+其他纳税调整-弥补亏损
（六）政策性搬迁收入的所得税处理
城市规划、政策性搬迁收入的处理：
企业会计制度：财企【2005】123号
企业会计准则：财会[2009]8号 企业会计准则解释第3号
企业所得税处理：国税函【2009】118号：
从搬迁的第二年起，五年内，将搬迁收入用于新建同类的固定资产、购置设备、安置职工等按照实际支出数（少于搬迁收入）免征所得税，五年后仍未用完的部分，不享受免税，固定资产可以扣除折旧。
纳税调整方法：将营业外收支科目的余额，从利润总额中剔除，第五年末计算应纳税所得额=搬迁收入+残值处置收入-残值计税成本-上述支出额，按照算出来的应纳税所得额再调增。
（七）不征税收入
由财政部、国家税务总局申请，经国务院批准，指明用途的财政拨款不征所得税，用不征税收入购进的固定资产发生的费用不得扣除，五年内未划完的，剩余金额一次性并入所得征税。
——财税【2008】151号、财税【2009】87号
1.必须具有明文规定不征税（有“财税”字号）
2.符合条件的财政拨款
3.还必须具备87号文件三个条件：
（1）指明用途；
（2）政府或财政部门出台了资金使用管理办法；
（3）建立资金使用台帐。
（八）免税：税收优惠
（1）国债利息
（2）股息、红利
现金股利、股票股利
——国税函【2008】112号 税收双边协定
（3）每一纳税年度取得的技术转让所得在500万元以内，免税；超过500万元的部分减半征收。
——国税函【2009】212号、财税【1999】273号
——国税发【2004】80号、国税函【2004】825号
技术转让须注意：
1)必须是自然科学，不包括社会科学；
2)技术须取得省科技厅的认定书；
3)必须报税务局备案；
4)如果与该技术转让有直接关系的专业人员服务，开在同一张发票上的统统免税；
自己开发的技术可加计扣除50%，扣除的年限是不低于10年。
例：无形资产原价100万元，已扣除三年45万元，转让收入1000万元，会计利润900万元。
技术转让所得=1000-105=895（万元）
纳税调减，500万元的部分免税，395万元除以2.
（4）其他优惠：种植业、养殖业、基础公共设施……
（5）核定征收的企业如何确定应纳税额？——国税函【2009】377号 |
