房产相关税收的国际比较

　　国外房产税的征收方法，根据满燕云发表于《第一财经日报》2011年1月27日的文章介绍，房地产税是世界很多国家重要的地方税收，为地方政府的各项服务和基础设施建设支出提供了资金支持。其税收要素主要包括以下几个问题：

　　哪些国家征收房地产税？
　　大部分国家针对房地产的税收体系都是十分简单和明确的，采用根据房地产评估价值进行征收的房地产税或财产税。在对税收对象上，通常分为两种情况。一种是对土地和房屋统一征收不动产税，如美国、加拿大、日本等；另一种是对土地和房屋分别征收土地税和房屋税，如澳大利亚、丹麦、法国。此外，在英国，对于房地产征收的税收根据用途分为居住用途不动产税和商业用途不动产税两种。在拉丁美洲，房地产税收体系也是比较简单的。在我们调查的阿根廷、智利、哥伦比亚、墨西哥和尼加拉瓜，都设有针对土地和房屋统一征收的财产税。而在东欧一些转型国家，房地产税收体系比较复杂，并没有相对统一的税收。例如波兰的城市房地产税、农业税和林业税，俄罗斯的土地税、个人财产税和企业资产税。在非洲则有超过15个国家设立房地产税，而且是按照评估价值征收。

　　世界各国房地产税的课税对象主要分为两种，土地和建筑物均征收和仅对土地或房屋征收。世界大部分国家采用的是土地和建筑物均征收的财产税形式，其中又分为两种类型，一种是土地和房屋统一征收，另一种是土地和房屋分别征收。第一种类型的主要国家有美国、加拿大、英国、墨西哥、哥伦比亚、印度、印度尼西亚、南非等；第二种类型的主要国家有日本、匈牙利。

　　根据什么征税？
　　各国房地产税的计税依据可以分为三类，第一类是按照市场价值计税，第二类是按照租金价值计税，第三类是按照面积计税。

　　税率如何定？
　　财产税税率由两个方面内容，一是税率由哪一级政府制定，二是税率的类型。世界主要国家财产税税率的管理机关主要分为三类，一类是由中央政府负责制定具体税率，如澳大利亚、智利、印度尼西亚、瑞典、英国、泰国、突尼斯等。第二类是中央政府负责制定税率的上限或者税收增长的幅度限制，各地方政府根据中央政府的规定制定各自的税率，如丹麦、法国、日本、荷兰、瑞士、匈牙利、哥伦比亚、菲律宾等。第三类是地方政府享有确定税率的权力，根据自身的预算确定财产税的税率，如美国大部分州、澳大利亚、加拿大、阿根廷、肯尼亚等。例如在美国，税率的确定遵循“以支定收”原则。地方政府先做出下一年度财政预算，按照所需财政收入再反算财产税税率。

　　房地产税税率的类型方面，主要分为三类，即差别税率、定额税率和超额累进税率。就目前各国的实际情况，采用差别税率的最多，即根据房地产的不同类型制定差别化的税率。以加拿大不列颠哥伦比亚省为例，房地产被划分为住宅、公共设施、福利住房、重工业、轻工业、商业、林地、休闲及非营利组织9类，根据地方政府支出的规模分别确定相应的税率。其中对公共设施、工业和商业制定的税率比较高，对住宅制定的税率比较低。与其类似的一种做法是对不同类型不动产制定不同的征收比率，但是应用统一的税率，如菲律宾。采用差别化税率的原因主要有，不同类型不动产享受公共服务的程度不同，可以对供给弹性最小的不动产设定较高的税率从而保证财产税收入规模稳定，可以调节土地利用。

　　定额税率主要应用于从量计征财产税的国家和地区。超额累进税率虽然具有与纳税能力相一致的优点，但是很少有国家使用。更多的时候累进税率体现在对低于一定价值的不动产予以免征的做法中。此外，在对于闲置土地的财产税征收上，各国往往会对其设定较高的税率，促使土地的高效利用。

　　各国地产相关税收基本情况
　　根据相关材料，我们将主要国家的房地产相关税种、征税主体和对象、计税依据和税率及优惠政策等内容加以综合进行对比如下：

　　美国
　　主要房产相关税种：美国对房产的收缴的相关税项主要是房产税（Property　Tax）和交易税。

　　房产税是一个财产税，每年交纳，是对房地产占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称。以维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利。交易税是房产交易时征收的税，一次性过户时交齐，一般由买卖双方平摊，约为房价的2-4%。

　　其他相关税种：个人所得税（房租收入纳入个人所得）、资本增值税

　　征税主体：美国50个州都征收房产税，这一税目是地方政府的主要收入来源，也是平衡地方财政预算的重要手段。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国联邦政府和州政府都不征收房产税，房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，比例为：郡税（1/7），城市税（1/7），学区税（5/7）。

　　计税依据：房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化，因此房产税税率每年都相应变化。确定税率的具体程序是：市、镇委员会通过预算，各级政府根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额，再根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。对房产的估价权在政府手中，但相对“保守”，一般仅定为市场价格的50%-75%。

　　税率：税率的计算公式为：预算应征收的房产税税额/房产计税价值总额＝房产税税率。

　　大部分地区税率维持在0.8%-3%之间，以1.5%左右的税率水平居多。

　　优惠政策：美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。美国各州对房产税的减免规定不尽相同。以加利福尼亚州为例，关于房产税减免税的规定主要有（1）纳税人的主要自用住宅，可免除7000美元的房产税；（2）残疾退伍军人可免除最高额为15万美元的房产税；（3）教堂、学校、医院、图书馆等有关的非营利机构所拥有的房屋可免征房产税；（4）对年龄超过55岁以上的老年人，出售了自用的旧住宅后，而在两年内另外购买自用的新住宅时，只要新住宅价格不高于原有的旧住宅卖价，则可按原有住宅的税额来缴付房产税。原则上，纳税人一生只能适用一次；（5）父母儿女之间转移主要自用住宅，不论是采用销售、赠与或继承方式，其转移后的房屋不须重新估价，按转移前的房产税征收，此种优惠原则上仅限于同一州内；（6）合格的房屋建筑商可申请免除附加财产税，建筑商须在开工之前和开工之后三十天内申请，但房屋建筑完工后必须加以出售。

　　英国
　　房产主要相关税收：议会税（Council　Tax）又称家庭财产税（Domestic　rate），具体为三部分：Authority　Charge，水费（Water）和污水处理费（Sewerage）。

　　房产其他相关税收：有关房地产权属转移的税收：印花税、遗产税；有关房地产增值和收益的税收：营业房产税、资本增值税、个人所得税和公司所得税

　　征税主体和对象：英格兰不对房产征收年度税。而是由房子的业主和租客都要向当地政府上交议会税，相当于市政物业税，主要用于警察，垃圾处理和清洁打扫街道的费用。议会税是英国唯一的地方税，是对居民住宅按房产价值征收的一种税,。纳税人为年满18岁的住房所有者或者住房承担者（含地方政府自有房屋的租客）,包括永久地契居住者、租约居住人、法定居住人、特许居住人、居住人业主六类。如一处住房为多人所有或多人居住,则这些人将共同负有纳税义务。

　　计税依据：房屋价值，房屋价值根据市场坐标，由价值评估机构进行评估，估价的基础是每所住宅1991年4月1日时的资本价值，即每所住宅基于某些估价假设在那时的市场价格。每5年重估一次，按房产的价值分为A-H共8个级别，分别征收不同的税额，其最高税率为最低税率的25倍。

　　税率：以英格兰为例，在A-H的八个级别中，D级作为参照级，每年的房地产税只规定D级的税值，其他级别的税值自然产生。

　　例如，A级是40000英镑以下，房地产税是D级的6/9（67%），平均纳税845英镑；B级是40001英镑-52000英镑，房地产税为D级的7/9（78%），平均纳税986英镑；C级是52001英镑-68000英镑，房地产税是D级的8/9（89%），平均纳税1127英镑；D级是68001英镑-88000英镑，房地产税是9/9（100%），平均纳税1268英镑；E级是88001英镑-120000英镑，房地产税是D级的11/9（122%），平均纳税1550英镑；F级是120001英镑-160000英镑，房地产税是D级的13/9（144%），平均纳税1832英镑；G级是160001英镑-320000英镑，房地产税是D级的15/9（167%），平均纳税2113英镑；H级是320001英镑以上，房地产税是D级的18/9（200%），平均纳税2536英镑。

　　减免政策：议会税的减免政策主要有折扣、优惠、伤残减免等几类。具体如下：折扣。对只有一处住房，且居住者中只有一位是成年人的，可享受住房价值额25%的折扣；对有两处以上住房、居住者中只有一位是成年人的，可享受住房价值额50%的折扣；对学生、医生、学徒、受培训的年轻人等，免除此税。而且如果某一成年人与医生合居一所住房，可享受住房价值额25%的折扣。优惠。最高可达100%。低收入纳税人，获得多少优惠取决于纳税人的收入、储蓄和个人境况。符合优惠条件的，纳税人应在申报之前向地方政府提出申请。已获得住房福利和人头税优惠的纳税人，则无需再另外提出申请。伤残减免。对某些伤残者因特殊情况而需要得到更大减免的，地方政府在征税时，可以降低其按住房价值应纳税的档次，而给予适当减税照顾。

　　德国
　　房产主要相关税收：土地税　（Grundsteuer）、土地购置税（Grunderwerbsteuer）、资本利得税

　　德国自有自用的住宅不需要缴纳不动产税，只需要缴纳宅基地土地税，占有土地的人必须缴纳土地税（Grundsteuer）。但用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1-1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴纳3.5%的土地交易税。如果通过买卖获得盈利，要缴纳差价盈利税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入要缴纳个人所得税，2009年后统一为25%的资本利得税。

　　征收主体和对象：德国的土地税属于地方税，土地税征收权和归属权完全属于市镇，不与联邦或州分享。土地税在德国地方财政体系中的作用类似于美国等其他国家的财产税，是市镇地方财政收入的一个重要组成部分。

　　计税依据：土地税的税率取决于地产的种类，A类地产税：农业和林业为目的的不动产；B类地产税：可建不动产或有建筑物的不动产。

　　德国土地税纳税额的计算分为三步：1.首先确定单元价值；2.根据联邦统一税率得出计税价值；3.根据市镇土地税税率乘以计税价值得出应缴纳税额。最终的不动产税负公式为：不动产的估计价值x不动产税率x市镇稽征率=不动产税务负担

　　估计价值（Einheitswert）：不动产的估计价值由财税局根据《德国资产评估法》（Bewertungsgesetz）计算得出。不过，土地税的计算通常不以不动产当前市场价为基础，而是以一个低于市场价很多的历史数值为基础。“估计价值”在德国西部是按1964年1月1日的数字确定，在东部是按1935年1月1日的数字确定，虽然法律要求每6年要重新核算“统一的征税值”，但实际上没有做到。

　　市镇稽征率（Hebesatz）：与营业税的市镇稽征率相似，土地税的市镇稽征率由各个市镇自行决定。各个市镇可以为A类地产税和B类地产税分别设立稽征率，通常B类地产税的稽征率较高。

　　税率：土地税率：农业或林业为目的的土地的税率：0.6%；独立式（半独立式）住宅的土地税率0.26%–0.35%；所有其它的土地（包括商业目的的不动产）:0.35%

　　土地购置税率：在土地买卖或土地所有人更换的情况下，当支付金额高于2500欧元时，将一次性征收购买价格3.5%的土地购置税。在汉堡和柏林，土地购置税率为4.5%。

　　减免政策：从1990年起对居民购建的自有自用住宅，实行土地税优惠政策。对于一户4口人的标准家庭，税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、双户住宅在240平方米以下。

　　法国
　　房产主要相关税收：土地税（taxe　foncière）和居住税（taxe　d’habitation）

　　房产其他相关税收：财富税、个人所得税（房租收入纳入个人所得）、资本增值税、土地登记税、印花税。

　　征收主体：土地税和居住税是由法国各大区、省、市镇征收的地方税。土地税还分为“建成房屋土地税”和“未建房屋土地税”。

　　计税依据和税率：土地税由业主缴纳。税额以地产的租赁价值作为征税基础，乘以一个可调整的税率，计算得出。居住税由房屋的居住者缴纳，不论是居住者是业主还是租客。如果房屋空置，业主无需缴纳居住税。居住税的计算方法与土地税一样。如果配备家具的物业的业主只入住一年中一部分时间，其他部分时间将其租出，需要缴交商业税（taxe　professionnelle）。

　　税额依据不同区域的不同规定进行计算，根据1月份的房产情况征收，例如，1月份的房产所有者都应缴纳全年的税收，如若随后卖掉房产，也应缴纳全年税收。若在一年当中，房产主对建筑进行改造与整修以致该房产的价值得到提升，该提升值则在下一年的1月份予以考虑。缴税人种类为房主、有用益权者和委托遗赠继承人。

　　法国税率通过地方领土范围内的各个集体投票表决，这些集体包括乡镇、省市、地区等，每年的税率由房屋所在市镇确定。

　　以巴黎为例，地税由三部分组成，巴黎市政府7.11%，大区征收部分1.27%，以及0.165%为大区土地局的征收用费。另外在所征收的土地税上还要再征收8%的地方税收管理税。总地税（包括地方税收管理税）为9.23%。

　　居住税由两部分组成。巴黎市征收8.8%，省征收2.19%（départemental　rate），再加上0.161%的特殊设施费。总税率为11.151%。起征点是1739欧元。

　　商业税的税基由两部分组成：房屋土地的租金价值和设备的租金价值。税率由七部分组成：巴黎市12.35%,大区税率1.72%，特别设备税0.262%，工商局税1.61%，贸易局税229欧元（固定值）加上1.02%税率，公平税2.5%（如果收入超过760万欧元,另在公平税的基础上征收1.5%增值税）。总税率为20%左右。一般会有16%的回扣。实际征收数量大概在17%左右。

　　减免政策：一些弱势群体可以享受免征土地税和居住税的待遇。比如，60岁以上的老人、残疾人、税收收入低于一定数额的人，以及与配偶、需要他负担的人共同居住一套房屋的人，都可以免征居住税。土地税的免征对象则包括75岁以上的老人，领取成年残疾人补贴的人等。

　　在个人所得税中，第一套住房的前五年的部分贷款利息可以抵税。第一年可抵部分为40%，　接下来的四年为20%。第一年一个人最多可以抵1500欧元，接下四年最多可以抵750欧元。另外社会费的5.8%也可以抵税。

　　新加坡
　　房产主要相关税收：产业税（Property　Tax）

　　房产其他相关税收：印花税、个人所得税（房屋出租收入纳入个人所得）

　　征收主体和对象：新加坡国内税务局（IRCS）是管理税务、估定税款、征收税款并执行税款的支付的主体。产业税是一种向新加坡所有房地产拥有者征收的税收，征收对象为新加坡所有房地产，包括政府组屋（HDB　flat）、工厂、办公室及闲置土地。

　　征收依据与税率：新加坡的产业税征收有两种计算模式，以房屋用途来区分。按1994年的规定，如果房屋是自住，且享受自住业主优惠，征收4%的物业税；如果房产是出租投资用或其他用途，征收10%的物业税。其中，自用居民和政府组屋的居民可以享受自住业主优惠，自用居民的自住业主优惠需要自己申请，而政府组屋的居民则不需申请即享有此项优惠。2011年，新加坡税务局调整了自有房地产的产业税征收办法，规定经过评估后的房屋年价值中，6000新元以内部分免征，6000-65000新元区间部分按4%税率征收，65000新元以上部分按6%税率征收。

　　韩国
　　房产主要相关税收：韩国房产税收主要从交易和持有两方面课以税收。在交易方面，资本增值税对高档房和拥有多套房产的业主都有较高的课税。物业税包括对土地和对房产的税收。韩国的住宅持有成本为0.15%-6%,　土地持有成本为0.2%-4.5%。综合不动产持有税是针对高价房地产的额外税收。

　　房产其他相关税收：个人所得税、印花税、增值税、取得税、登记税、教育税。

　　征收主体和对象：韩国的物业税分为地方物业税和国家物业税（综合房地产持有税）。地方政府征收和支配地方物业税，中央政府征收综合房地产持有税，并将所征税款用于不发达地方的发展。资本增值税属于所得税，它和综合房地产持有税属于国税。

　　征收依据和税率：
　　物业税征收标准是房地产的标准值,　也就是估算的市场价值。该标准值是由地方政府负责每年估算的。

　　综合不动产持有税是针对高价房地产的额外税收，是家庭或个人所有的房地产公布价格超过一定金额事所缴纳的税款。主要用来遏制房地产投机炒作及大量购置行为。住宅类和非商业性土地税率从0至4%不等。2006年公布的价格6亿韩元以上的住宅总数为15.9万户，占韩国总人口的1.2%。

　　资本增值税在韩国属于所得税的一种，但是税率却不同。从9%到70%不等。

　　减免政策：房贷年限超过15年，房贷的利息部分可以抵税。每年可抵扣量最多不能超过1千万韩币。　

　　资本增值税征收的是房产的资本增值部分，需扣除相关费用包括购置费用，建安费和其它资本支出。对于长期持有的土地和楼房还有额外扣除额。持有时间长于3年短于5年，可扣除资本增值的10%。持有时间在5年和10年之间，可扣除15%。持有时间长于10年的，可扣除30%。对于住房，长于15年的且没有其他房产的情况下，可扣除45%。

　　日本
　　房产主要相关税收：固定资产税（房产、土地与设备、汽车统一划分为固定资产），城市规划税、不动产取得税，分别从持有和交易两方面进行课征。

　　其他房地产相关税收：印花税、所得税、登录免许税。

　　征收主体：日本的房地产相关税收大多属于地税。

　　征收依据与税率：固定资产税主要对土地、房屋等征税，纳税人是法律意义上的土地、房屋产权所有者。土地包括住宅、农田、森林、牧场、原野等，房屋包括住宅、店铺、工厂等。

　　城市规划税是以房地产税收为基础的附属税。

　　以上两个税种对不同类型的物业和土地征收的税率有调整。目前住宅的持有成本约为0%-1.7%,住宅土地的持有成本约为0.33%-0.57%。这些税是根据估算的再建成本征收的。

　　不动产取得税是在都道府级别上征收的税项。课税对象是不动产的取得者。如果是新建房屋，六个月内没有交易。该不动产的所有者将被确认为课税对象。统一税率4%，征收基准是取得时的不动产价格。起征点分别为土地10万日元，住房每户23万元，其他不动产每户12万元。对此，日本对于不同时间获得的不动产也有相关的优惠政策。比如，在2006年-2012年间取得的住宅和住宅用地只征收3%的不动产取得税。同时到2012年为止，税基是征收基准的50%等。

　　减免政策：日本是地震多发国家，如需对老旧房产进行抗震翻建和改造，依据不同的条件，可获取1—3年不等的固定资产税和城市规划税的减免；再比如，如果对房产进行节能改造，可依据条件享受1/3的固定资产税减免；65岁以上或者残疾人需要对房产进行无障碍通道改建的，100平方米以内的房产可以享受减免1/3的固定资产税。