云中飞纵论《土地增值税》

2、关于观点2、房地产毛利率只要达到34.63%以上都需要缴纳土地增值税。
对于观点2，云中飞不知道央视说房地产毛利率只要达到34.63%以上都需要缴纳土地增值税是怎么算出来的？这个比率肯定是不对的。那么，房地产企业的毛利率到底达到多少才要交土地增值税呢？

云中飞在这里和大家算一下：
（1）非普通住宅毛利率超过27.46%就要交土地增值税。计算过程如下：
设：收入为X
成本为Y
营业税及附加 为5.7%
房地产开发费用 为10%
增值率N=(X-1.3Y-5.7%X)÷(1.3Y+5.7%X)令： N=(X-1.3Y-5.7%X)=0
即分子为0则没有增值率
假设X=100
则0=100-1.3Y-5.7%X100
1.3Y=100-5.7
Y=72.54
毛利=100-72.54=27.46
毛利率=27.46%

云中飞告诉你，税务局对毛利率低于27%是非常敏感的，例如苏州市局《关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税征管有关问题的通知》（苏州地税函[2013]41号）规定，企业有下列情形之一的，纳入企业所得税风险预警管理：
一是营业收入所得税负担率低于4.0%（经济适用房、定销房、限价房负担率低于1.5%）；
二是已完工开发产品的销售毛利率低于27%（经济适用房、定销房、限价房销售毛利率低于12%）。
对于营业收入所得税负担率或销售毛利率低于风险预警值的企业，应由企业说明销售毛利率低于风险预警值的具体理由，理由不充分或不作情况说明的，推送风险管理部门处理。苏州地税函[2013]41号是一个不予公开的文件，今天，为了说明这个毛利率27%的重要性，云中飞把它公开了，云中飞在这里要跟苏州地税局说声抱歉，同时，云中飞在这里要表扬一下苏州地税局：你们对房地产企业的管理很专业，很到位。

（2）普通住宅要算20%免税的，普通住宅实际上毛利率在40%以下的项目,开发企业基本不需要缴纳土地增值税。
增值率N=(X-1.3Y-5.7%X)÷(1.3Y+5.7%X)令： 20%=(X-1.3Y-5.7%X)÷(1.3Y+5.7%X)
假设X=100
则20%=（100-1.3Y-5.7%X100）÷(1.3Y+5.7%X100)
20%=（100-1.3Y-5.7）÷(1.3Y+5.7)
1.56Y=100-5.7-1.14
Y=59.71
毛利=100-59.71=40.29
毛利率=40.29%

看了云中飞的计算过程，大家明白了吗？前段时间，有消息说高考要取消英语成绩，后来有更多的人说更应该取消的是数学，说是数学太难了，有人说数学唯一的用处是算钱，其他的全没用，看来大家都不太喜欢数学啊，这可不好。云中飞告诉你，数学最有用的是设方程式，不会设数学方程式怎么出来混啊？以后如果有机会，云中飞再教你一个数学方程式，就是营改增后向一般纳税人或小规模纳税人购买材料的价格对比方程式，例如，向一般纳税人购买一个材料的不含税价是1000元，那么，想小规模纳税人的价格应该是多少才合理呢？啊啊，你不会吧？所以说，出来混，不会设数学方程式怎么行呢？好，云中飞不扯远了，还是回到我们的主题吧。

由于土地增值税与房企的毛利率直接相关，这导致房企在现实中主要是通过两种手段减少毛利率，从而少交土地增值税。另外，房地产企业通过拖延清算时间递延纳税，也非常普遍。
一种是避税的手段，主要通过设立外围子公司进行利润转移；另外一种是偷税的手段，主要是房企通过虚开发票，提高项目工程各项成本。
观点3、全国房地产开发企业欠缴的土地增值税总额超过3.8万亿。

说实在的，刚看到央视《每周质量报告》说全国房地产开发企业欠缴的土地增值税总额超过3.8万亿的时候云中飞吓了一大跳。因为云中飞看到里面有采访总局有关领导的镜头，云中飞就以为央视《每周质量报告》是总局要求播放的，后来，云中飞知道了，总局事先并不知道播放的内容。既然不是总局的意思，云中飞才敢对这个央视《每周质量报告》做一个点评。也就是说，央视的《每周质量报告》播出以后，云中飞一直在观察他到底是不是总局的意思，所以，当时有无数的朋友想要云中飞发表看法，云中飞一直都不敢说，现在敢说了。