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3、对于观点3，云中飞主要和大家探讨2个问题：
1是房地产企业到底有没有欠税？如果有欠税，有没有3.8万亿那么多？
其中，央视列出应交未交土地增值税金额排名前十大上市房企分别是(截至2012年12月31日数据)：
雅居乐地产控股有限公司83亿元；
SOHO中国有限公司64亿元；
广州富力地产股份有限公司58亿元；
万科股份有限公司58亿元；
深圳华侨城股份有限公司49亿元；
招商地产44亿元；
合生创展42亿元；
融创中国控股有限公司27亿元；
金地集团26亿元；
新世界中国地产24亿港元。
央视说房企欠缴3.8万亿，
央视记者对管辖富力地产的广州地税局进行了解情况时，广州地税局回复称，这超出其管辖范围。此外，佛山顺德税务部门表示，没有掌握辖区内碧桂园土地增值税的数据。
有的朋友看到“广州地税局回复称，这超出其管辖范围。”这句话就以为广州地税局在回避，实际广州地税局是对的，云中飞告诉你，土地增值税的纳税地点是项目所在地，不是机构所在地，北京就是这样规定的:
北京市地方税务局、北京市财政局关于调整我市土地增值税纳税地点的公告
北京市地方税务局、北京市财政局公告2013年第5号 2013-05-27
为加强我市土地增值税征收管理，方便纳税人申报缴纳税款，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则有关规定，现将调整我市土地增值税纳税地点有关问题公告如下：
一、自本公告施行之日起，凡转让我市行政区划范围内房地产的纳税人，应向房地产所在地主管地方税务机关办理申报纳税手续。
富力地产虽然在广州，但广州地税局只了解富力地产虽然在广州的项目，富力地产广州以外的项目广州地税局是没有办法了解的。
对于央视说房企欠缴3.8万亿土地增值税，房企集体否认欠缴。
华远地产董事长任志强称,“企业在项目预缴土增税时就必须预提应交未交的土增税成本并列入公布的科目中说明这些应交而未交的税项,但在未达到税法规定的结算条件时,可以不交,并不违背税法,也非拖欠。开发商敢将应交未交土增税的数据公开,恰恰说明有其未及时上缴的合法、合理性。符合税法的结算规定。”
云中飞注意到，有一些房地产企业紧急发公告澄清：
城投控股：关于媒体相关报道的说明公告日期：2013-11-26
证券代码：600649 股票简称:城投控股 编号：临 2013-039 上海城投控股股份有限公司 关于媒体相关报道的说明 特别提示 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 公司关注到2013 年 11 月 24 日有媒体在相关报道中提到我公司“2012 年年 底应缴未缴土地增值税金额为 1.7 亿元，2011 年年底应该未缴土地增值税金额 为2.4 亿元”，针对该事宜公司说明如下：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》有关规定，房产开发企业按当 年确认的收入，计提应交土地增值税，计提金额计入“应交税费—应交土地增值 税”，实际缴纳时，冲减该科目。
土地增值税的实际缴纳按照规定主要分为两个阶段：预缴及清算，房产开发企业在收到预售房款时按项目所在地税务局核定的 比例予以预缴，待房产项目销售达到土地增值税清算条件时，根据项目所在地税 务机关审核确定的应交数，扣除已经预缴的土地增值税后予以缴纳。“应交土地 增值税”的账面数为计提金额扣减预缴金额后尚未具备清算缴纳条件的余额。
本公司2012 年底应交土地增值税为 17208 万元，公司 2011 年底应交土地增值税余额为 24040 万元，均严格执行《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的 有关规定。
特此公告。
上海城投控股股份有限公司
二○一三年十一月二十六日
招商地产：关于缴纳土地增值税的情况说明 公告日期：2013-11-27
证券代码：000024、200024 证券简称：招商地产、招商局B 公告编号：【CMPD】2013－072
招商局地产控股股份有限公司 关于缴纳土地增值税的情况说明
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或重大遗漏。
近日，有关媒体报道了多家房地产公司应缴未缴土地增值税的事项，报道中 提及本公司。经本公司核实，现说明如下：
根据《土地增值税暂行条例》等相关规定，公司已按税法要求预缴了土地增 值税，不存在应缴未缴的情况，且对符合清算条件的项目进行了清算。
依据国家会计准则的要求，公司出于谨慎性考虑，对销售结转项目按配比原 则预估和计提了相应项目的土地增值税。公司计提的尚未达到清算条件的项目应 缴的土地增值税在“其他流动负债”中列示，截止2012 年 12 月 31 日，余额为 42.06 亿元。
特此公告 招商局地产控股股份有限公司 董事会
二〇一三年十一月二十七日
央视说房企欠缴3.8万亿土地增值税，房企集体否认欠缴，央视和房企的“拉锯”主要是对“拖欠”一说的概念争议。
最后，税务局出来讲话了：
深圳市地税局副局长杨龙表示：（央视报道）概念搞错了。”他说，土地增值税属于先预缴后清算的特殊税收方式，报道中提到的“应交未交的土地增值税”并不能定义为“拖欠”，而是待项目达到一定进度后进行清算。国税总局表示：近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。
央视说房企欠缴3.8万亿土地增值税，房企集体否认欠缴，国税总局：也表示土地增值税欠税巨额推算存误读，这到底是怎么回事？
对于央视说房企欠缴3.8万亿土地增值税，房企集体否认欠缴。房企的理由主要是，并未拖欠税金，而这些质疑，是把会计上的“预提”，误解为“拖欠”、“欠交”。实际上，会计处理的“预提要求”，和税务上的“现时纳税义务”，是完全不同的两个概念。
云中飞提醒你，央视说房企欠缴3.8万亿土地增值税，房企反驳的核心观点是：我是预提，我不是欠交，是未来达到清算条件时才交的税。那么，什么是预提呢？
在这里，云中飞先给大家普及一下土地增值税的三个基本概念。
1）预缴，按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，属于实际的提前现金流出，从行业看，过去预缴比例一般为销售额的1%-3%，目前基本在2%-5%；
2）预提，体现在利润表，上市公司普遍充分计提土增税，08-12年地产板块上市公司计提的土增税率平均为5.7%左右；
3）清算，各地清算条件有所不同，如项目清盘或者销售率达85%等，税务局需要根据原房企预缴的比例进行多退少补。 |
