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那么，房企预提土地增值税的目的是什么呢？
前面招商地产公告，代表了绝大多数房企的观点：房企依据国家会计准则的要求，出于谨慎性考虑，对销售结转项目按配比原 则预估和计提了相应项目的土地增值税。
从招商地产公告，云中飞明白了，房企预提土地增值税的目的是为了抵减企业所得税。
那么，我们的下一个重要的问题马上来了，房企预提土地增值税能抵减企业所得税吗？在讲这个问题之前，我们先来看看房企是怎么样预提土地增值税的？
由于土地增值税是在转让房地产的流转环节纳税，并且是为了取得当期营业收入而支付的费用，因此，土地增值税与营业税的会计处理相同，一般来说，房企预提土地增值税是做以下分录的：
借：营业税金及附加
贷：应交税金——土地增值税
（相当于预提费用)
目的：抵减企业所得税,
或者赚取递延缴纳企业所得税，即时间差
当前房地产公司预提土地增值税的2种模式：
1、项目公司按总公司的要求预提
比如说国内著名房地产公司按总部要求，土地增值税按收入的3.96%计提，而当地税务机关规定的预征率是1.5% ，年度企业所得税汇算清缴时，如果是按3.96%进行扣除的，那就有问题了：
例如，收入100亿
预提：
借：营业税金及附加100* 3.96%= 3.96亿
贷：应交税金——土地增值税 3.96亿
实际缴纳：
借：应交税金——土地增值税 1.5亿
贷：银行存款 1.5亿
应交税金——土地增值税产生贷方余额3.96亿—1.5亿=2.46亿
这个2.46亿充其量也就是个或有事项，会计上可以或有事项处理，但税法上是不承认或有事项的，企业所得税法只确认实际发生的支出。
税务局对下一年度5月31日未缴纳土地增值税（即差额）企业所得税要纳税调增
思考：税务局纳税调增的依据是什么？
国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告 国家税务总局公告2011年第34号
六、关于企业提供有效凭证时间问题?
企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。?云中飞提醒你，这里的有效凭证包括完税凭证。
另外，国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 国税发[2009]31号
第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
2、总公司的直接预提，项目公司不敢预提为什么项目公司不敢预提？
怕被责令补缴土地增值税。
国家税务总局关于印发《进一步加强税收征管若干具体措施》的通知【国税发[2009]114号】称：“要重点加强，土地增值税提取后挂账不交税款，等关键项目的专项检查。
项目公司不预提土地增值税，就会造成项目公司（企业语言：虚增）利润，多交企业所得税。
未来，项目公司清算土地增值税时，就会造成巨额亏损，项目公司注销，然后按总局2010年29号公告申请退企业所得税。但是，目前全国各地的税务局对总局2010年29号公告执行的不积极，目前，云中飞仅看到深圳蛇口国税有相关的退税指引，云中飞还对深圳蛇口国税进行了表扬，详细情况见http://blog.sina.com.cn/s/blog_707400eb0102efwv.html
操作上由各项目公司测算未来要交土地增值税清算金额上报给总公司，总公司按汇总计算后按一定的比例预提。
总公司不是实体公司，是投资控股公司，只获取税后的投资收益。总公司是不用交企业所得税的，因此，总公司不存在税前扣除土地增值税的问题，也就没有纳税调增的问题。
我们来看万科是怎样预提土地增值税的：
万科企业股份有限公司关于土地增值税缴纳情况的公告 公告日期:2013-11-27
万科企业股份有限公司 关于土地增值税缴纳情况的公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈 述或者重大遗漏。 近日，有媒体报道称多家房地产开发企业存在拖欠土地增值税的情况。
本公司已按照土地 增值税相关政策和有关政府规定，在销售房产时，按当地税务机关要求进行了土地增值税的预 缴；
在确认收入后，按照会计准则要求进行了土地增值税的计提。
截至 2012 年12月31 日，公司计提的土地增值税清算准备金人民币 44.35 亿元，详见公司 2012 年度报告财务报告附注“其 他应付款—土地增值税清算准备金”部分；在项目清算结论产生后，按照规定的金额、期限进 行了土地增值税的缴纳。
公司 2012 年度报告财务报告截至 2012 年 12 月 31 日“应交税费”中 土地增值税人民币 14.13 亿元，已在税务机关规定的期限内申报入库。
公司在土地增值税缴纳 与核算方面符合税法和会计准则的相关规定。
请投资者注意投资风险。
特此公告。
万科企业股份有限公司 董事会
二〇一三年十一月二十六日 |
