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云中飞再和大家一起从万科2012年的年报获取一些有用的信息。
万科2012年报( 七)合并财务报表项目附注( 续)披露的“递延所得税资产及负债”中，土地增值税清算准备 2012年12月31日为1,107,758,724.97元，2011 年12月31日为1,076,034,162.57元；
披露的“23 应交税费”中，土地增值税 2012年12月31日为1,412,974,526.29元， 2011年12月31日为1,172,070,128.06元；
披露的“25 其他应付款”中，土地增值税清算准备金2012年12月31日为4,434,898,885.31元， 2011 年12月31日为4,648,130,538.40元；
披露的“25 其他应付款 ( 续)”中，(4) 账龄超过一年的大额其他应付款主要为尚未支付的股权转让款、保证金等。本集团根据国税发[2006] 187号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的清算条件，计提了土地增值税清算准备金计人民币4,434,898,885.31元 (2011 年为人民币4,648,130,538.40元)。本集团已对该部分土地增值税清算准备金对所得税的影响确认了递延所得税资产。土地增值税是按30% ~ 60% 的累进税率，对本集团销售房地产所获得的增值额征收的。增值额的计算通常是销售房地产所取得的收入减去可以扣除的费用，其中包括土地使用权的摊销，借款利息以及相关的房地产开发成本。考虑到土地增值税有可能受到当地税务局的影响，实际的缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计的数额。估计额的任何增减变动都影响以后年度的损益。
从以上万科地产披露的数据中，截至2012年底该公司应交税费—应交土地增值税14.13亿元，其他应付款—土地增值税清算准备金44.35亿元，两者负债合计58.48亿元，占该企业2012年度营业收入5.67%、净利润的46.60%。虽然年报中披露“其他应付款—土地增值税清算准备金实际的缴纳额，可能高于或低于资产负债表日估计的数额”。
云中飞总结一下，万科计提的土地增值税分为两部分组成，一部分计入“应交税费”中 土地增值税14.13 亿元，这部分已在税务机关规定的期限内申报入库；另一部分其他应付款—土地增值税清算准备金44.35亿元，分录应该是借计递延所得税资产，贷记其他应付款—土地增值税清算准备金。万科计提的土地增值税不存在企业所得税纳税调增的问题。
云中飞再重复一下，房企的核心观点是：我是预提，不是现时纳税义务，我不是欠交，是未来达到清算条件时才交的土地增值税，房企是同意有未来要交的土地增值税的。央视把未来要交的土地增值税的理解为没有征收到位的土地增值税，即欠税。
云中飞同意房企的观点，是属于未来要交的土地增值税，这个未来要交的土地增值税规模到底有多少呢？央视里的李劲松根据国家统计局、财政部以及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做了精心地分析测算，自2005年1月1日至2012年12月31日，这8年间，全国商品房销售总额超过31.2万亿元；而中国社科院2011住房绿皮书披露，2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%，这几年房地产市场非常火爆，其中没达到土地增值税清算条件的项目收入，几乎可以忽略，照此测算，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上，8年间，国家征收到的土地增值税仅仅为0.8万亿元。记者随后请中国科学院创新发展研究中心社会发展与公务创新研究部部长、副研究员、清华大学公共管理学院博士后康小明仔细核查了李劲松分析的所有数据以及测算方法，并且做了重新核算，结果没有出入。这就意味着，全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。
当时，云中飞看到全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元的时候是大吃一惊的，云中飞第一时间就觉得这个数据是有问题的，你这个3.8万亿元是怎么算出来的？如果3.8万亿元成立，我们可以算出土地增值税税负率高达14.7%，这可能吗？
云中飞注意到，央视里的李劲松引用的是中国社科院2011住房绿皮书披露，2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%
而据中国房地产协会统计，2005年-2012年期间，A股房地产上市公司平均毛利率分别为：26.01%，28.71%，33.78%，36.46%，35.47%，37.79%，39.92%，37.37%。“上市公司的毛利率一般要高于非上市公司，与报道所说的55.72%的毛利率有差距，由此推算出的3.8万亿元的土地增值税也不太准确。”
云中飞在这里特别引用一下国泰君安的研究数据，这个数据云中飞认为比较靠谱。国泰君安虽然是一个证劵公司，但人家对数据的推理是有逻辑性的。
国泰君安认为，土地增值税先预提，达到清算条件再清算符合税法规定。行业整体未交规模预计不过几千亿，比媒体报道的3.8万亿小很多。
严格征收不影响利润表，对现金流量表稍有影响。
国泰君安预计行业未缴土地增值税规模在几千亿左右，比媒体报道的“3.8万亿元”要小很多。央视11月17日报道称，专家统计全国开发商2005-12年间应交未较土地增值税超3.8万亿；但我们两种方法测算均表明，实际规模只有几千亿左右。
1）方法一：2005-12年全国商品房累计销售额为31万亿，乘以平均5%的税率，得到累计应缴额为1.55万亿；扣除8000亿已交额，得未交额7500亿元。
2）方法二：万科2012年年报中，已计提未达到清算条件即所谓“未交”增值税58亿，除以2.2%的市占率，得全国未交增值税2636亿；
而实际上万科项目在一二线城市居多，一二线整体毛利率高于三四线，理论上整个行业平均的土增税应该更低，所以即便考虑到万科是行业内最规范企业之一，行业整体未交增值税也可能仅是3000亿元左右的规模。
从国泰君安的研究结果表明，房企整体未交增值税也可能仅是3000亿元——7000亿左右的规模，当然，云中飞需要提醒你注意的是，国泰君安的研究结果仍然只是一个测算。房企整体未交土地增值税如果想搞清楚具体的数据，需要总局向各地税务局做土地增值税做税源调查。
写到这里，你可能会问，国家税务总局有没有能力把房地产企业整体未交土地增值税3000亿元——7000亿左右的规模征收上来呢？云中飞告诉你，总局完全有这个能力。总局对土地增值税的征管一直是从严的，我们来看一组数据：2007年，全国土地增值税收入同比增长74.3%；2008年增长33%；2009年增长33.9%；2010年增长77.6%；2011年增长61.4%；2012年增长31.8%；2013年1-10月组织收入2710.78亿元，增长22.2%。由此可见，国家税务总局对土地增值税征管力度是逐步加大的。具体到海南省，土地增值税收入增长迅速，收入规模从2005年的1.83亿元上升到2012年的41.84亿元。今年1月-10月海南省共组织收入46.7亿元，同比增收9.8亿元，增长26.7%，远高于海南省同期地方税收收入和全国的增长幅度。
想把房地产企业整体未交3000亿元——7000亿左右的规模的土地增值税很快的征收上来，云中飞想到了一个简单的办法，至于这个简单的方法是什么，云中飞在稍后的关于土地增值税建议再说，很简单的就可以把这3000亿元——7000亿左右收上来，很简单的。 |
