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二、云中飞论土地增值税之二：土地增值税管理有几个税务局知错就改。
云中飞 联系电话18926950393 Zhongbi2008@vip.163.com
(一)广州地税局关于项目开发管理的处理知错就改。
穗地税函[2008]342号：广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知
停止执行。
三、关于取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本问题（五）房地产开发企业委托境内外公司进行项目开发管理，经审核实际发生的劳务后，实际支付的金额能够提供合法有效凭证的，允许计入相应的扣除项目。
例如，土地转让本来是6个亿
分拆成为
1、土地转让3个亿
2、房地产项目开发管理费3个亿
目的：转让方想少缴土地增值税？
思考：
1、转让方分拆销售的行为属于什么行为？
2、接受方的房地产项目开发管理费3个亿未来能进土地增值税的扣除项目吗？
这个税收筹划成立吗？
穗地税函[2012]198号：土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)
十二、关于房地产开发企业的管理费用和销售费用计算扣除问题（二）房地产开发企业发生的下列费用，应作为管理费用计算扣除：
1．委托第三方公司进行房地产项目开发管理，支付的有关项目管理费用（工程监理费除外）；
2．向上级公司缴纳的管理费；
3．转让房地产过程中缴纳的诉讼费；
4．为开发项目购买的商业保险。
云中飞点评：
垃圾筹划满天飞，云中飞提醒你，即使没有穗地税函[2012]198号，转让方转让土地收入采取分拆一部分到项目开发管理的方法也是属于偷土地增值税得行为，以前广州地税局对这个筹划没有反应过来，就给接收方在计算土地增值税时扣除了项目开发管理费，后来明白了，穗地税函[2012]198号颁布后，接受方支付的项目开发管理费只能作为管理费用，不能作为土地成本。云中飞告诉你，这个筹划以前就是垃圾，以后更加垃圾。
（二）四川省地方税务局对纳税人既建造普通标准住宅，又建造其它商品房的，应分别计算增值额的计算方法知错就改。
四川省地方税务局转发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的通知(川地税发[2007]21号)第一条规定：对纳税人既建造普通标准住宅，又建造其它商品房的，应分别计算增值额。
增值额计算方法为：先按核算项目整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按销售(面积)比例分别计算增值额。
某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢，底层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为普通标准住宅，面积为5000平方米，合计6000平方米。该住宅楼项目土地成本为120万元，房屋开发成本600万元，其他费用按比例扣除。该项目商铺收入为500万元，普通标准住宅收入为500万元，合计1000万元，营业税金及附加55万元。
按第一种方法计算：扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝120＋600＋（120＋600）×10％＋（120＋600）×20％＋55＝991（万元）。
增值额＝收入－扣除项目＝（500＋500）－991＝9（万元）。
增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝9÷991×100%＝0.9％。低于50%，适用30%的税率。
由于增值率未超过20％，因此5000平方米普通标准住宅免土地增值税。
商铺应纳的土地增值税＝9×1000÷6000×30％＝0.45（万元）。
按第二种方法计算：
普通标准住宅扣除项目＝120×5000÷6000＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30%＋27.5＝807.5（万元）（除税金及附加外其他按面积分摊）。
普通标准住宅增值额＝500－807.5＝－307.5（万元），无增值额。
商铺扣除项目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋（20＋100）×30%＋27.5＝183.5（万元）；
商铺增值额＝500－183.5＝316.5（万元）；
商铺增值率＝316.5÷183.5×100%＝172%，适用50%的税率。
商铺应纳土地增值税＝316.5×50%－183.5×15%＝130.725（万元）。
由此可见，两种方法计算相差悬殊，按第一种方法应纳的土地增值税为0.45万元，按第二种方法应纳土地增值税为130.725万元。
四川省地方税务局转发《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》的通知[条款失效]川地税发[2009]60号废止了下列文件：
四川省地方税务局转发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的通知[条款失效] 川地税发[2007]21号 2007-02-07
一、[本条款失效]对纳税人既建造普通标准住宅，又建造其它商品房的，应分别计算增值额。增值额计算方法为：先按核算项目整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按销售（面积）比例分别计算增值额。
云中飞点评：
川地税发[2007]21号失效后，很多朋友不死心，有的朋友想出了按会计最基本成本核算对象的核算办法，所谓的“最基本的核算项目或核算对象”是指房地产开发企业在当地建设主管部门（例如建设委员会或建设局）报批的房地产开发项目，如果是分期建设的项目，则以分期项目为清算单位。
在会计成本核算对象的确定上，企业可以根据管理的需要选择以整幢建筑物作为会计成本核算对象，或是以商铺、住宅分别作为会计成本核算对象。
这些朋友认为，由于商铺住宅联体项目，在实践当中都是以商铺联体住宅作为一个项目在当地建设主管部门（例如建设委员会或建设局）报批的，而决不是把商铺和商铺上面的普通住宅分别向当地建设主管部门报批。因此，对于商铺住宅联体项目的土地增值税清算，应把商铺住宅联体作为一个项目清算单位，而不能把商铺和商铺上面的普通住宅分别作为一个清算项目，这样，商铺和商铺上面的普通住宅就可以合并计算，不用分开计算了。云中飞告诉你，这样的想法很傻很天真。
对于土地增值税的清算单位的确定，应以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
本例中，会计核算上无论是以整幢建筑物作为会计成本核算对象，还是以商铺、住宅分别不同的会计成本核算对象，土地增值税的清算单位都应以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，即本例中必须以包含全部住宅和商铺的整幢建筑物作为一个土地增值税的清算单位，而且住宅和商铺必须分开核算。 |
