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(四)关于家具家电成本的扣除问题
穗地税函[2013]179号 广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知
二、关于家具家电成本的扣除问题
随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，比如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，计入开发成本予以扣除。其他家具、家电，比如分体式空调、电视、电冰箱等成本不予扣除。
云中飞点评：关于家具家电成本的扣除问题，广州地税强调不可移动原则，这个原则很好。穗地税函[2013]179号是云中飞见过的最好的土地增值税文件之一。
（五）关于财务费用中的利息支出问题
国税函[2010]220号 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知
三、房地产开发费用的扣除问题
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
云中飞点评：按照上述两种扣除规定，在利息支出相同的情况下，按是否据实扣除计算出来的房地产开发费用往往存在不小的差异，这给房地产开发企业的费用分摊提供了巨大的操作空间
例如：某房地产企业为取得土地使用权支付的金额为1000万元，房地产开发成本为5000万元，假设该房地产企业实际发生的利息支出为200万元。
按第一种规定，在利息支出符合据实扣除的情况下，可扣除的房地产开发费用为500万元（200+（1000+5000）*5%）。
按第二种规定，在利息支出不符合据实扣除的情况下，可扣除的房地产开发费用为600万元（（1000+5000）*10%）。
从以上可以看出，利息支出不符合据实扣除的条件，房地产开发费用反而可以多扣除100万元。也就是说同等金额的利息支出，根据是否符合据实扣除的条件，计算得出的房地产开发费用是截然不同的。
如此一来，企业即使在能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的情况下，也很有可能会刻意隐瞒、制造不能据实扣除的假象，以达到多扣除房地产开发费用的目的。云中飞认为，这显然不符合国家鼓励房地产企业取得合法凭证正确分摊费用的立法本意。云中飞认为，任何税收的扣除应该都以据实扣除为基本原则，税收的扣除不应该有不确定的因素。
（六）关于统借统还如何在土地增值税扣除问题
云中飞先给大家看一个几年前中国财税浪子王骏问云中飞的问题，这个问题问得很好，说明中国财税浪子王骏对房地产的研究是很深刻的，当时，云中飞没有办法回答这个问题，这个问题云中飞一直思考着、一直珍藏着，今天，云中飞终于可以回答这个问题了。
飞哥：中国财税浪子 王骏
你好！
我们现在遇到一个问题：房地产开发企业在进行土地增值税清算时，利息支出税法规定是按项目分摊并提供金融机构的贷款证明，这个金融机构的贷款证明实际操作中必须是房地产开发企业直接与金融机构的贷款吗？如果房地产公司是甲的子公司，甲公司把甲公司从金融机构贷来的款在贷给房地产公司，房地产公司支付给甲公司的利息在计算土地增值税中扣除吗？
我是这样判断的，如果属于统借统还性质，应当认定其属于可以提供金融机构贷款证明并扣除。如果该贷款并非属于统借统还，只是甲公司凭借其资信取得贷款自行转贷给开发商，则按照无法提供金融机构贷款证明处理。想具体问一下，您在具体稽查或者税务机关在具体征管时是如何把握有关尺度的？多谢！
穗地税函[2013]179号 广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知
一、关于开发费用的扣除问题
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
“能够按转让房地产项目计算分摊”按照以下顺序确定：
(一)能够按照转让房地产项目准确分摊。准确分摊是指以该房地产项目名义取得的金融机构资金，直接全部用于该项目的开发。该部分资金从取得到归还的流向清晰，没有和自有资金、企业间拆借资金等其他资金发生混合。
(二)能够按照转让房地产项目合理分摊。合理分摊是指在一个独立企业法人范围内，可以合理方法对从金融机构取得并实际用于广州市范围内开发项目的项目开发贷款资金在不同开发项目之间进行分摊。合理方法是指按照不同的开发项目占用上述项目开发贷款金额和时间(即是积数)进行合理分配。
“商业银行同类同期贷款利率”是指企业提供的在签订该开发贷款合同当时，由广东省内任何一家商业银行提供给的同类同期贷款利率情况。“同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同的前提下，商业银行提供贷款的利率。该利率既可以是商业银行公布的同类同期平均利率，也可以是商业银行对某些企业提供的实际贷款利率。
云中飞点评：前面云中飞说过，穗地税函[2013]179号是云中飞见过的最好的土地增值税文件之一，这个文件讲到统借统还如何在土地增值税扣除的把握口径是：该部分资金从取得到归还的流向清晰，没有和自有资金、企业间拆借资金等其他资金发生混合。一句话，就是资金流水很纯洁。
（七）云中飞对土地增值税未来的改革建议。
云中飞认为，土地增值税的税制过于复杂，把征纳双方都弄的筋疲力尽，过于复杂的东西改革的方向就是把它变的简单，云中飞对土地增值税未来的改革建议是，把土地增值税改为消费税按销售收入征收，税率在5%—10%之间，仍然由地税部门征收。 |
