房地产企业“营改增”纳税评估：退房涉税问题

　　销售退房业务是房地产开发经营企业商品房预售阶段常见的业务。“营改增”后，销售退房业务涉税问题成为房地产业增值税纳税评估中需要重点关注的内容之一。本文所称的销售退房，是指局限于商品房预售阶段的业务，而商品房已经竣工并交付给购房人后发生的退房业务不属于这里所说的销售退房。

　　“营改增”之前销售退房，财税〔2003〕16号第三条第（一）项规定：“单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。”按此条规定为依据，房地产企业可要求主管税务机关退税或抵税。

　　“营改增”之后销售退房分两种情况：

　　一是“营改增”后房地产企业在预售阶段退还试点实施之日（2016年4月30日）前的预收款。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，此预收款应该缴纳营业税。但此时发生了退款，按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（十三）项第2点规定“试点纳税人发生应税行为，在纳入“营改增”试点之日前已缴纳营业税，“营改增”试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税”。

　　二是”营改增”后房地产企业在预售阶段退还试点实施之日（2016年4月30日）后的预收款。按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号第三十二条规定：“ 纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减。”第三十六条规定：“纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。”

　　综上可知，“营改增”后，退“营改增”前的房款，可向原主管地税机关申请退还营业税；退“营改增”后的房款，牵涉到增值税，简易计税的从当期销售额中扣减；一般计税方法的，从当期销项税额中扣减。因此，“营改增”后房地产业增值税纳税评估中涉及到退房，尤其需要注意房款收取的时间，是“营改增”前收取的还是“营改增”后收取的。