司法拍卖有大坑，风险意识要先行

　　7月15日，盘古大观5号楼在阿里司法拍卖上挂牌，将在2019年8月19日至20日拍卖。看到这个新闻时，不禁眼前一亮，不仅是因为标的物——盘古大观中外闻名、开发商有故事，更重要的是我对司法拍卖涉税业务有过真实的经历。

　　作者曾分别帮助两家顾问单位处理过司法拍卖涉税业务，巧的是两起业务中我的顾问单位都是买受方，并且竞拍声明中都明确了竞拍人须承担交易过程全部税款，其中一个涉及不同法院轮候查封，但是企业的想法比较简单，拿到标的物后税款各自承担。

　　尽管结局都很完美，但是沟通协调处理过程之艰辛，毕生难忘。所以有必要提笔给参与司法竞拍的竞拍人提个醒。

　　一、盘古大观背景

　　要说盘古大观，那可是鼎鼎大名，来过鸟巢和水立方的朋友都应该有印象，那是不可或缺的背景墙。它距离水立方180米，距离鸟巢500米，地理位置优越，位于北四环中路、亚奥核心区、北京中轴线上，是北京的新地标建筑之一。

　　盘古大观由北京盘古氏投资有限公司（以下简称盘古氏）开发，该公司多名职员曾因骗贷罪、骗购外汇罪于2017年获刑。

　　项目总占地面积39360平方米，总建筑面积418484.70平方米，由一幢超5A级写字楼、三幢国际公寓、一座盘古七星酒店以及全长411米的世界第一商业长廊——龙廊综合组成。曾在《变形金刚4》中亮相。

　　资料显示，盘古大观项目之前已经有过两次失败的拍卖经历。

　　2018年8月，盘古大观3号楼的国际公寓盘古七星公馆共41套房源——住宅首次开启拍卖，当时41套住宅市场价约35.4亿元，加上同期拍卖的19套办公地产，总值近80亿元。起拍价基本在市场价的6.9-8折间。不过，这起司法拍卖最后因无人出价而流拍。

　　2019年2月，北京市第三中级人民法院将上述住宅和办公地产在阿里拍卖平台进行第二次拍卖。这一次拍卖的起拍价格与第一次拍卖时相比直降两成，引发上万人围观，但有意愿参与拍卖者寥寥无几，最终被北京市第三中级人民法院撤销。

　　而本次要拍卖的是位于龙首位置的5号写字楼，地下5层地上39层，面积达13.93万平方米，内部精装修。目前标的物市场参考价为74.03亿元，本次拍卖为第一次拍卖，起拍价为51.82亿元，折合单价约为3.72万元/㎡，增价幅度为500万元，保证金为10亿元。

　　10个亿的保证金，也起到了去伪存真，把浑水摸鱼者、乘机捣乱者、围标者拦在门外。

　　二、税务风险

　　作者从事了十多年的房地产税务咨询工作，首先想到的是涉税的问题。竞拍人需要关注法拍声明中涉税条款约定，究竟是各自承担交易税款，还是全部由买受人承担。

　　《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》（国税函[2005]869号）文件界定了，人民法院的强制执行活动属司法活动，不具有经营性质，不属于应税行为，无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。

　　《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释[2016]18号）明确，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示“拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额”。

　　而本次的《竞买公告》第七条“过户及费用负担”规定，标的物过户登记所涉及的税费均由买受人承担。但是根据税法规定，买受人代为承担的税款并不能在企业所得税前列支，也不可以在未来转让标的物时加计扣除，将成为沉没成本。

　　本次司法拍卖，实质上是盘古氏被动转让不动产，鉴于本次标的物金额巨大，市场参考价为74.03亿元，起拍价为51.82亿元，因此竞拍人在出手前，应做好充分的前期调研筹备工作，包括但不限于项目实地勘察、竞得后的资金安排、产权登记过户的办理、税费的缴纳、房屋的交割腾退、未来的用途规划。

　　至于税负，更要做好详细、精确的税负测算，做到心如明镜，方能从容应对。我利用13年的房地产税务咨询工作经验，我对税费测算、税务处理进行简要分析，以期对本次司法竞拍有所帮助。

　　（一）转让方——盘古氏

　　1.增值税及附加

　　盘古大观具体竣工于营业税时代，盘古氏属于转让老项目，增值税处理应按照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第九条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

　　鉴于项目转让体量大，假定竞拍者寡，最后按照底价拍出，

　　增值税及附加=51.82/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%)=2.76亿元

　　2.土地增值税

　　标的物属于盘古氏开发的产品，已经投入使用多年，属于土地增值税中旧房，建设成本暂且不可考证且没有评估价格，依据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，既没有评估价格，又没发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。

　　因此暂按《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》（北京市地方税务局公告2016年第7号）第四十五条核定征收率原则上不得低于5%。

　　土地增值税=51.82/(1+5%)*5%=2.47亿元。

　　3.企业所得税

　　正常情况下，买受人代被拍卖人承担的是流转税、不包含企业所得税。

　　因为标的物属于完工产品，应该由盘古氏公司根据当期经营情况按月或季度预缴企业所得税。但是盘古氏作为被拍卖方，很有可能属于非正常户，不排除税务局将按照法拍公告向竞拍人追缴企业所得税，否则无法拿到完税证明办理产权过户。但是建议竞拍人据理力争、维护自身合法权益。

　　如果竞拍人自认倒霉主动缴纳，但是可恨的是，你竟然不清楚你要缴纳多少企业所得税才了结，就问你怕不怕？

　　如果你想清楚要交多少所得税，就要弄清楚盘古氏企业所得税征收方式、5号楼建造成本、会计处理（是开发产品还是固定资产），更要命的是还需要了解该公司当期发生的其它的成本、期间费用和其它业务的税金。

　　因为标的物含精装修，我们假定建造成本为2万元/平方米（这个造价在奥运会前应该属于天价了），在账上仍然属于开发产品。

　　则建造成本=13.93万平*2=27.86亿元

　　税金=51.82/(1+5%)*5%*12%+2.47=2.77亿元

　　假定当期盘古氏为了调节税收、不入账其他成本和费用，

　　则买受人应代为承担企业所得税=[51.82/(1+5%)-27.86-2.77]*25%=4.68亿元

　　4.印花税

　　印花税在以亿为单位的小目标前，完全可以忽略不计。

　　注意，以上仅是竞得人应为盘古氏代缴的税款。

　　（二）买受人—竞得人

　　1.增值税

　　盘古氏属于房地产一般纳税人，对于标的物可以自行开具专票，适用税率为5%。如果盘古氏能够提供专票，买受方可以取得增值税进项税额2.47亿元。根据《财政部 国家税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）第五条规定，进项可以一次性抵扣。

　　但需要提醒的是，根据国家信息系统显示,盘古氏目前被最高人民法院列入失信公司名单，即使被拍卖方为正常户状态，因考虑到要缴纳增值税和企业所得税，一般情况下也不会主动为买受方开具增值税专用发票，而税务机关又不能代开专票，因此竞得人即使作为一般纳税人，存在不能取得增值税专用发票的可能性，如此一来就存在进项不能抵扣的风险。

　　2.契税

　　办理不动产权登记时，竞得人应缴纳契税、办证费。契税=51.82/(1+5%)*3%=1.48亿元。

　　如果买受人按照拍卖公告缴纳了全部税款、取得了完税凭证，即使不能取得发票，也不影响买受人办理产权过户登记，按照《关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第67号）规定，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。