司法拍卖的期房算一手还是二手？

　　这个案子是这么回事，房地产公司卖期房给杨某，杨某的期房被法院拍卖给了陈某，那么这个期房算一手还是二手？

　　期房一直没有由房地产公司过户到杨某手里，据此认定是一手房的话，那就是房地产公司卖房给陈某，由于这个房子已经由地产公司缴了增值税及附加，因此陈某只要交契税，但如果这个房子认定为房地产公司卖给杨某，杨某再通过司法拍卖给陈某，则杨某交一笔增值税及附加，这笔税费由于拍卖合同约定由陈某负担，陈某不仅要交契税，还得代交这笔增值税及附加，那么期房没有过户给杨某，直接由地产公司过户到陈某，一手还是二手呢？这时候就得看法律呢，一个是《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”但是法律另有规定除外，这个除外我们看《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号)第一条第二款，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为《中华人民共和国物权法》第六章所称的业主。

　　所以这个房最终法院认定为二手房，这个案子就判税务局赢了，有道理啊，得学法律啊，不学不知道，一学吓一跳，如果杨某当时只是只是借钱给地产公司，杨某又欠陈某钱，则由陈某来买房抵顶杨某的债务，这个就得算一手房了。

　　广东省中山市第一人民法院行政判决书

　　（2019）粤2071行初797号

　　原告：陈炳辉，男。

　　被告：国家税务总局中山市税务局东凤税务分局。

　　被告：国家税务总局中山市税务局。

　　第三人：杨柳菊，女，1989年2月28日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区，

　　原告陈炳辉不服被告国家税务总局中山市税务局东凤税务分局（以下简称东凤税务分局）、国家税务总局中山市税务局（以下简称市税务局）税务行政行为，于2019年4月16日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，依法向被告东凤税务分局、市税务局送达了起诉状副本及应诉通知书。因杨柳菊与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年9月16日公开开庭审理了本案。原告陈炳辉，被告东凤税务分局副职负责人伍伟新及委托代理人梁妙坚、袁萍，被告市税务局副职负责人蒙全忠及委托代理人金鹏、朱莎，第三人杨柳菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　被告东凤税务分局于2018年12月7日向原告陈炳辉征收契税29104.23元，于2018年12月18日向第三人杨柳菊征收增值税48507.05元、城市维护建设税2425.35元、教育费附加1455.21元、地方、地方教育附加970元、个人所得税29104.23元。原告陈炳辉不服，向被告市税务局申请行政复议，该局于2019年3月13日作出中山税务行复[2018]4号行政复议决定，维持了被告东凤税务分局2018年12月7日征收陈炳辉契税29104.23元及2018年12月18日征收杨柳菊增值税及其附征税费53357.75元、个人所得税29104.23元的具体行政行为。

　　原告陈炳辉诉称，一、原告于2018年12月7日到东凤税务分局办理中山市××科金色家园××房的首次登记转移过户的一切税务手续（即契税发票及免征收增值税发票），并提交了中山市第一人民法院（以下简称市第一法院）作出的（2017）粤2071执2296号之二执行裁定书、（2017）粤2071执2296号之三协助执行通知书以及原中山市国土资源局首次转移登记的相关资料和证据，以证明原告向东凤税务分局申报的是一手房地产首次登记完税，而不是二手转让的完税登记。其中执行裁定书第一条“位于中山市××科金色家园××房的房地产[合同业务编号：HTN2014086832]的合同权利及相应的其他权利归买受人陈炳辉”，说明转移原告的合同权利和房地产权利是代位权利，即杨柳菊未完成的一手买卖合同所应交的契税，而不是增值税和个人所得税；协助执行通知书第四条“因买受人陈炳辉办理上述房产首次登记以及转移登记手续，需到你局办理相关事宜，请予以协助”，证明法院也认定是首次登记及首次转移登记，而不是二手二次登记。原告认为，法律规定了业主与开发公司签订中山市商品房买卖合同，并在国土部门办理了不动产权证登记或已缴纳房地产契税的依据，才算是二手房的交易认定，否则就是一手房交易。本案中，法院拍卖是要将涉案房地产变现、强制变更登记用以清偿债务，而杨柳菊在法院拍卖的涉案房地产只有合同备案登记，无不动产权证登记或已缴纳房地产契税的依据，该房地产不符合二手房交易的手续，仍属于万科公司的房地产，不属杨柳菊的房地产，杨柳菊也没有在该房屋实际占有和居住使用，连水、电都没有，更没有办理收楼和房地产确权手续，故原告受让涉案房地产应认定为一手房转移交易。二、关于增值税和个人所得税如何认定，法律规定了二手房交易中，如房地产权不超二年应征收增值税和个人所得税，超二年的则免征增值税，超五年的为一住房免征增值税和个人所得税；就算要交增值税和个人所得税都应由原业主负责缴纳，新业主只需缴纳契税。涉案房地产属于一手房，只需要缴纳契税；即使被认定为二手房，根据2018年11月7日东凤税务通（2018）000430号税务事项通知书，杨柳菊才是缴纳增值税和个人所得税的法定义务人，原告也不应缴纳该两项税费。因此，无论是一手房还是二手房的转移买受人，原告都不应缴纳该房地产的增值税和个人所得税，东凤税务分局应无条件立即退回原告已经缴交的增值税53357.75元、个人所得税29104.23元，合共82461.98元。三、原告于2018年8月22日在京东××司法拍卖网络平台市第一法院拍得涉案房地产[合同业务编号：JTN201086832]的合同权利，并将970141元的拍卖金额全部付清给法院，法院或杨柳菊应扣除贷款抵押金额401000元之后，将剩余款项部分缴纳该房地产的增值税和个人所得税。而法院或杨柳菊未按税务征管法规定办理，偿欠税务部门的增值税、个人所得税等，税务部门应立即退回82461.98元给原告，并另案起诉法院或杨柳菊，向其追回相关税费。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1.撤销被告市税务局2019年3月13日作出的中山税务行复[2018]4号行政复议决定书；2.责令被告东凤税务分局更正违法行为，退回原告多缴的增值税、个人所得税等税费共82461.98元。

　　被告东凤税务分局辩称，一、原告陈炳辉通过司法拍卖以970141元的最高竞价拍得第三人杨柳菊所有的涉案房地产，市第一法院裁定涉案房地产过户应缴税金及所需费用均由陈炳辉承担。2018年11月7日，东凤税务分局向杨柳菊送达《税务事项通知书》，核定应纳税额如下：增值税48507.05元、个人所得税29104.23元、城市维护建设税2425.35元、教育费附加1455.21元、地方、地方教育附加970元。因陈炳辉对承担涉案房地产过户中应由杨柳菊缴纳的税费有异议，基于其个人意愿，2018年12月7日，东凤税务分局先作出征收陈炳辉契税29104.23元的决定[（171）粤地现03684681]；并于2018年12月11日向陈炳辉发出《函件》，告知其应缴纳其他相关税费的事宜；2018年12月18日，东凤税务分局作出征收杨柳菊增值税及附征税费、个人所得税合计82461.98元的决定[（171）粤地现04320080]；按纳税义务人分别开具了税收缴款书，陈炳辉已缴纳了上述全部税费。二、我局征收杨柳菊增值税及附加税费、个人所得税，征收陈炳辉契税的征收依据、计算方法正确。1.增值税。根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一、十、十一、四十五条之规定，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人；销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产；有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益；增值税的纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，先开具发票的，为开具发票的当天。根据《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第五条的规定，个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5％的征收率计算应纳税额。杨柳菊应缴纳增值税：970141元×5％=48507.05元。2.城市维护建设税。根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二、三、四条的规定，凡缴纳增值税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人；城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。杨柳菊缴纳增值税48507.05元，据此计算城市维护建设税：48507.05元×5％=2425.35元。3.教育费附加、地方、地方教育附加《征收教育费附加的暂行规定》第二、三条规定，凡缴纳增值税的单位和个人，除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当依照本规定缴纳教育费附加；教育费附加，以实际缴纳的增值税的税额为计征依据，教育费附加率为3％，与增值税同时缴纳。另根据《广东省地方教育附加征收使用管理暂行办法》第六条的规定，对广东省行政区域内缴纳增值税、营业税、消费税（简称“三税”）的单位和个人，按照实际缴纳“三税”税额的2％征收地方教育附加。杨柳菊应缴纳教育费附加：48507.05元×3％=1455.21元，地方，地方教育附加507.05元×2％=970.14元。4.个人所得税。根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条第一款第（八）项及第三条第（三）项的规定，财产转让所得应当缴纳个人所得税，财产转让所得适用比例税率，税率为百分之二十。《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第六条第一款第（八）项、第十六条第三款以及《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）第三条及《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》（国税函[2007]1145号）的规定，纳税人未提供完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，由主管税务机关对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的3％核定计算缴纳个人所得税。由于杨柳菊未能提供完整、准确的财产原值凭证，被申请人对其应缴纳个人所得税实行核定征税，具体应缴纳个人所得税：970141元×3％=29104.23元。5.契税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一、二、三、四条，《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第五条，《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第一条的规定，买受人陈炳辉为涉案房地产缴纳契税的纳税人，应缴纳契税：970141元×3％=29104.23元。三、陈炳辉的主张没有事实和法律依据。1、对于陈炳辉提出其向东凤税务分局申报的是一手房地产首次登记完税，而不是二手转让的完税登记，其仅需按一手房交易缴纳契税的意见，我局认为，据中山市万科城房地产有限公司（简称万科公司）提交资料显示，万科公司向杨柳菊销售涉案房地产，已收齐全部房款、开具付款方为杨柳菊的“销售建筑物发票”、向杨柳菊完成交付房屋，截至房产被法院查封拍卖前，杨柳菊已接收房屋并实际占有和使用。万科公司与杨柳菊之间已形成销售不动产的应税行为。市第一法院通过司法拍卖平台对第三人杨柳菊所有的涉案房地产进行公开拍卖，由陈炳辉以最高竞价拍卖成交，虽然杨柳菊尚未办理所有权登记，但其对该涉案房地产实际已经享有占有、使用、收益和处分的权能，涉案房地产的拍卖收益也实际用于杨柳菊清偿债务。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第一条第二款，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为《中华人民共和国物权法》第六章所称的业主。且买受人陈炳辉已根据法院的执行裁定书获得了涉案房地产的所有权。杨柳菊与陈炳辉之间已形成销售不动产的应税行为。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条、三十五条的规定，不动产首次登记是指不动产权利第一次登记。涉案房地产首次登记在万科公司名下，没有转移登记在购房人杨柳菊名下，并不能改变万科公司已向杨柳菊销售涉案房地产的事实。陈炳辉通过拍卖方式拍得杨柳菊的涉案房地产后，涉案房地产已发生两次销售，形成两次应税行为，其中：第一次销售行为已由万科公司向杨柳菊开具销售不动产发票并申报缴纳销售不动产相关税费；第二次销售行为应由杨柳菊依法申报缴纳销售不动产相关税费，陈炳辉则应依法申报缴纳拍卖取得房地产相应的契税。根据《中华人民共和国税收征收管理法》以及相关规定，税务机关是主管税收工作的行政主体，承担管辖范围内的各项税收、非税收入征管等法定职责。税务机关在征收税款过程中，根据税收法律法规规定，对相关应税行为性质进行识别和判定，是实质课税原则的基本要求，也是税务机关的职责所在。我局依据前述法律法规中关于销售不动产应缴纳增值税及其附征税费、个人所得税的规定，认定涉案房地产在税收上先后发生万科公司销售给杨柳菊、杨柳菊销售给陈炳辉的事实，正是税务机关按照实质课税原则对应税行为进行识别和判定的结果，具有法律和事实依据。如否定税务机关根据纳税人经营活动的实质内容依法征收税款的权力，将直接影响税收工作的正常开展，难以避免纳税义务人规避或减少依法纳税义务，从而造成国家法定税收收入流失，有违税收公平原则。因此，陈炳辉通过司法拍卖取得的涉案房地产，系万科公司销售给杨柳菊，后杨柳菊向陈炳辉再进行销售的房产。2、对于陈炳辉提出因杨柳菊是增值税和个人所得税的纳税义务人，应由杨柳菊承担上述税费的意见，根据市第一法院作出的（2017）粤2071执2296号之二《执行裁定书》，已明确涉案房地产过户应缴税金及所需费用均由买受人陈炳辉承担，因此陈炳辉是卖方杨柳菊增值税及附加税费、个人所得税的税费负担人，但并未改变杨柳菊法定纳税义务人的身份，上述税种开出税票上显示的纳税人仍是杨柳菊，故纳税义务人法定与法院确定由陈炳辉负担相关税费并不矛盾。因此，我局作出的税费征收行为是正确的。四、程序合法。陈炳辉到我局递交有关资料，申请对涉案房地产过户进行纳税申报并缴纳相关税费，我局在审核了相关资料后，依法于2018年11月7日向杨柳菊发出《税务事项通知书》【中山东凤税通（2018）000430号】并公告送达；2018年12月7日我局征收陈炳辉契税29104.23元，2018年12月18日我局征收杨柳菊增值税及其附征税费53357.75元、个人所得税29104.23元，陈炳辉已缴纳上述税费。综上所述，我局作出的税费征收行为事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，请予维持。

　　被告市税务局辩称，一、陈炳辉不服东凤税务分局作出的对涉案房地产过户交易的税费征收行为，经我局复议审查，依法作出维持征收杨柳菊增值税及其附征税费53357.75元、个人所得税29104.23元及陈炳辉契税29104.23元的具体行政行为。（一）买受人陈炳辉以970141元的最高竞价拍得被执行人杨柳菊所有的涉案房地产，市第一法院裁定涉案房地产过户应缴税金及所需费用均由陈炳辉承担。（二）东凤税务分局征收杨柳菊增值税及附征税费、个人所得税，征收陈炳辉契税的征收依据、计算方法正确，我局依法维持。（三）陈炳辉的主张没有事实和法律依据。因此，我局作出的维持东凤税务分局税务行政征收行为是正确的。二、我局作出行政复议决定程序合法。根据《中华人民共和国行政复议法》及其实施条例以及《国家税务总局广东省税务局关于印发国家税务总局中山市税务局职能配置、机构设置和人员编制暂行规定的通知》（粤税发[2018]55号），陈炳辉对东凤税务分局的具体行政行为不服，向我局申请行政复议，我局依法受理。2018年12月20日，陈炳辉向我局申请行政复议，12月24日，我局依法受理复议申请，并于12月25日向陈炳辉送达《行政复议受理通知书》；我局受理陈炳辉提出的复议申请后，于2018年12月29日向东凤税务分局送达《提出行政复议答复通知书》，东凤税务分局在法定期限内提交了《行政复议答复书》及相关证据和依据材料。2019年1月28日，因案情复杂，我局决定对该案延长审查期限30日；2019年3月13日，我局审查终结，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项及《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十三条的规定，作出维持征收杨柳菊增值税及附加税费、个人所得税及陈炳辉契税的具体行政行为，并分别于2019年3月14日和4月1日，将《行政复议决定书》送达给东凤税务分局和陈炳辉。综上所述，我局作出的行政复议决定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，请予维持。

　　第三人杨柳菊到庭陈述意见，涉案房地产已经拍卖完毕，相应税费已经处理清楚，应该由原告承担涉案房地产的所有税费，所以原告不应该再起诉。

　　经审理查明，2018年7月21日，本院在京东网络司法拍卖平台发布登记在杨柳菊名下的涉案房地产[无房产证，合同业务编号：HTN2014086832]的拍卖公告。该公告记载了拍卖标的、竞买人条件、竞拍流程、咨询方式等内容，其中“特别提醒”部分载明：……竞买人一旦参与竞买，即视为对拍卖财产已完全了解，并接受拍卖财产的现状和一切已知及未知的瑕疵……（二）标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。对拍卖财产能否办理过户手续、具体税费以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。在办理过户手续过程中所涉及的一切相关的税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于土地增值税、契税、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担……。该公告还附有涉案房地产的评估报告，其中“税费情况”部分载明：办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于增值税、所得税、营业税、契税、过户手续费、印花税、权证费以及交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的一切欠费（如物业费、水电费等）均由买受人自行承担，具体费用请参照相关税务局、房产部门、国土部门、供水供电部门、物业管理处等相关单位自行查询。买受人必须按国家有关法律法规的规定履行相应的缴纳税费的义务。该公告后附的“竞买须知”第九条载明：……为避免因迟延纳税产生滞纳金，买受人在取得《拍卖成交确认书》后尽快到税务部门缴纳税款，具体的征税标准和纳税流程应以税务机关的规定为准。

　　2018年8月21日10时至2018年8月22日10时止，本院通过京东网络司法拍卖平台对涉案房地产进行公开拍卖，陈炳辉以970141元的竞价拍卖成交。2018年9月13日，本院作出（2017）粤2071执2296号之二执行裁定书，裁定涉案房地产的合同权利及相应的其他权利归陈炳辉所有，涉案房地产过户应缴税金及所需费用均由买受人陈炳辉承担。随后，陈炳辉向东凤税务分局提交相关资料办理拍卖房产交易事项的纳税申报。2018年11月7日，东凤税务分局向杨柳菊作出中山东凤税税通（2018）000430号税务事项通知书，载明涉案房地产的交易纳税申报事项核定应纳税额，其中增值税48507.05元、城市维护建设税2425.35元、教育费附加1455.21元、地方、地方教育附加970元、个人所得税29104.23元。2018年12月7日，东凤税务分局向陈炳辉征收契税29104.23元，后于2018年12月18日向杨柳菊征收上述增值税及其附征税费53357.75元、个人所得税29104.23元，合共82461.98元。陈炳辉不服，于2018年12月20日向市税务局申请行政复议。市税务局于2018年12月24日受理后向东凤税务分局发出提出行政复议答复通知书，要求该局书面答复并提交相关证据材料。2019年1月28日，市税务局决定延长复议审查期限30日。2019年3月13日，市税务局作出中山税务行复[2018]4号行政复议决定，维持了被告东凤税务分局2018年12月7日征收陈炳辉契税29104.23元及2018年12月18日征收杨柳菊增值税及其附征税费53357.75元、个人所得税29104.23元的具体行政行为。市税务局分别于2019年3月14日和4月1日向东凤税务分局、陈炳辉送达该行政复议决定书。陈炳辉仍不服，诉至本院，提出前述之诉讼请求。

　　又查明，2014年12月15日，杨柳菊因购买涉案房地产与万科公司签订了一份《中山市商品房买卖合同》，房屋售价为573176元。同年12月22日，原中山市国土资源局办理了上述商品房买卖合同的备案登记，备案合同号为HTN2014086832，后杨柳菊一直未办理涉案房地产的权属登记。2015年2月12日，原中山市地方税务局东凤税务分局（因国税地税征管体制改革，原中山市地方税务局东凤税务分局的权利义务于2018年9月30日起由东凤税务分局承受）出具了涉案房地产的“销售建筑物、构筑物发票”（发票号码015××××6105），载明收款方为万科公司，付款方为杨柳菊，售房款金额为573176元。

　　庭审中，各方当事人对涉案房地产的契税29104.23元应由陈炳辉缴纳，陈炳辉已按中山东凤税税通（2018）000430号税务事项通知书载明的应纳税额以杨柳菊名义缴交了增值税48507.05元、城市维护建设税2425.35元、教育费附加1455.21元、地方、地方教育附加970元、个人所得税29104.23元等合共82461.98元的事实无异议。对于应税行为问题，陈炳辉认为，房地产登记备案与产权登记是两回事，备案是开发商万科公司的事情，该公司一直没有把涉案房地产过户到杨柳菊名下，产权仍然在万科公司名下，杨柳菊没有取得涉案房地产的产权。而法院处理涉案房地产只是处理备案的以物抵债关系，当时原告通过司法拍卖取得涉案房地产的产权，并由万科公司直接将涉案房地产过户至原告名下，而不是由杨柳菊出卖给原告，原告与杨柳菊没有进行过任何交易，故涉案房地产应属于一手房交易，只需缴纳契税，不产生增值税及其附征税费、个人所得税。而东凤税务分局、市税务局则认为，原告混同了国土登记行为与房产交易行为，国土部门流程自成体系，与税收没有直接关系，税务机关在征税过程中有实质课税原则，对相关应税行为的性质进行独立的识别和判定，从本次拍卖行为来看，涉案房地产已经发生两次销售，形成两次应税行为。对于应缴纳的税种及承担主体的问题，陈炳辉认为，（2017）粤2071执2296号之二《执行裁定书》所称过户应缴的税金和费用，只是指契税，不包括其他费用。而东凤税务分局、市税务局则认为，还应包括卖方杨柳菊为法定纳税义务人的增值税及其附征税费、个人所得税，因纳税义务人的法定性与法院确定由陈炳辉承担相关税费之间不存在矛盾，故由陈炳辉作为税费负担人没有问题。

　　本院认为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条第一款的规定，东凤税务分局在其行政区域内负责税收征收管理工作。根据《中华人民共和国行政复议法》第十二条的规定，市税务局作为东凤税务分局的上一级主管部门，对东凤税务分局的行政行为具有行政复议的职权。

　　根据原被告的诉辩意见以及举证、质证情况，结合各方当事人庭上所述，本案争议的焦点为：一、应否退税？二、应缴税费的承担主体是谁？

　　关于应否退税的问题。本院认为，退税不同于减税和免税，减税和免税是应纳税而因法定情形减少和免除征税，退税是本不应征税而退还已缴纳的税。本案中，陈炳辉主张涉案房地产为一手房交易，不应产生增值税及其附征税费、个人所得税等，故要求东凤税务分局退还其已代杨柳菊缴纳的上述税费。而要解决涉案房地产应否征收上述税费的问题，归根结底是要认定涉案房地产究竟属于一次销售还是二次销售。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这里所谓的物权效力是物权登记的公示效力，不是创设物权的效力。具体到房屋买卖合同关系中，买受人通过合同登记备案，取得了对未来房屋所有权转移为自己名下的期待权，是否取得房屋权属登记并不影响合同双方当事人的权利义务，也不影响买受人根据合同约定依法享有对房屋的占有、使用、收益、处分的权能，以此角度来看，商品房买卖合同关系中的房屋买受人可认定为房屋权属的实际承受人。本案中，杨柳菊于2014年12月15日向万科公司购买了涉案房地产并支付了相应的对价，签订了《中山市商品房买卖合同》，又于同年12月22日在国土部门办理了商品房买卖合同备案登记，其时，杨柳菊已经取得了涉案房地产的物权期待权。而且，尽管涉案房地产首次登记在万科公司名下，后直接过户至陈炳辉名下，但陈炳辉取得涉案房地产的物权并非基于其与万科公司之间的买卖合同关系，而是基于法院司法拍卖的法律行为而取得，法院亦是基于涉案房地产登记在杨柳菊名下而进行拍卖，而陈炳辉最终也是顺利取得了涉案房地产的物权，在此期间，没有其他人对涉案房地产的权属提出过争议，故即使杨柳菊没有办理产权登记，也不能改变万科公司已向杨柳菊销售涉案房地产的事实，亦不影响杨柳菊对涉案房地产享有占有、使用、收益、处分的权能，不能否定其为涉案房地产权属承受人的身份。而通过税务信息平台查询可知，万科公司曾于2015年2月12日就杨柳菊支付的购房款申请税务部门出具了涉案房地产的“销售建筑物、构筑物发票”，后陈炳辉通过司法拍卖方式拍得杨柳菊的涉案房地产，故本院采信东凤税务分局的辩解，即涉案房地产已发生两次销售，形成两次应税行为，第一次销售行为已由万科公司向杨柳菊开具销售不动产发票并申报缴纳销售不动产相关税费，第二次销售行为应由杨柳菊依法申报缴纳销售不动产相关税费，陈炳辉则应依法申报缴纳拍卖取得房地产相应的契税。因此，东凤税务分局认定杨柳菊取得了涉案房地产处置的经济利益，属于有偿转让行为，应根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、《征收教育费附加的暂行规定》第二条、《广东省地方教育附加征收使用管理暂行办法》第六条、《中华人民共和国个人所得税法》第一条、第二条的规定缴纳增值税及其附征税费、个人所得税等税费，事实清楚，且有相应的征收法律依据，计算方式也正确，本院予以确认。况且，本案亦没有证据证明杨柳菊享受免征、减征相应税费的法定情形，故对于陈炳辉主张东凤税务分局应退还其已代杨柳菊缴纳的增值税及其附征税费、个人所得税共82461.98元，理据不足，本院不予支持。

　　关于应缴税费的承担主体问题。首先，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，陈炳辉作为涉案房地产的买受人，是契税的缴纳义务人。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、《征收教育费附加的暂行规定》第二条、《广东省地方教育附加征收使用管理暂行办法》第六条、《中华人民共和国个人所得税法》第一条、第二条的规定，市税务局、东凤税务分局认定杨柳菊为涉案房地产的出让人，应当缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方、地方教育附加所得税等税费，符合法律规定。其次，因司法拍卖是特殊的买卖关系，而税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，我国税收管理方面的法律法规也对各种税费的征收明确规定了纳税义务人，但税费具有金钱给付的特征，不具有人身专属性，因而税费的实际承担者可以由当事人约定，而目前我国法律法规并未禁止纳税义务人与合同相对人可约定由合同相对人或第三人缴纳税费，即对于实际由谁缴纳税费没有作出强制性或禁止性规定。本案中，本院在京东网络司法拍卖平台进行司法拍卖前，发布了拍卖公告，该公告“特别提醒”部分已明确告知买受人一旦参与竞买，即视为对拍卖标的已知或未知瑕疵完全了解，由此可见，买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担；而同时公布的涉案房地产评估报告及竞买须知亦明确了拍卖标的物所产生的税费由买受人承担，具体的征税标准和纳税流程应以税务机关的规定为准；在涉案房地产被成功竞拍后，本院又作出（2017）粤2071执2296号之二执行裁定书，亦明确裁定涉案房地产过户应缴税金及所需费用均由陈炳辉承担，换言之，陈炳辉作为涉案房地产的买受人，除了要支付拍卖成交价970141元外，还应承担过户应缴税金及所需费用。而事实上，陈炳辉也已经缴纳了涉案房地产的全部税费。基于以上事实，本院有理由相信陈炳辉对于涉案房地产的全部税费已经作出由其缴纳的承诺。因此，市税务局、东凤税务分局认定陈炳辉是卖方杨柳菊增值税及其附征税费、个人所得税的税费负担人，处理正确，本院予以支持。陈炳辉主张其竞拍前没有看过拍卖公告、该公告格式固定且存在不合法的地方，无事实依据和法律依据，亦与常理相悖，本院不予采信。

　　综上所述，东凤税务分局于2018年12月7日征收陈炳辉契税29104.23元及2018年12月18日征收杨柳菊增值税及其附征税费、个人所得税合共82461.98元，符合法律规定；市税务局作出涉案行政复议决定予以维持，并无不当。陈炳辉主张撤销市税务局作出的中山税务行复[2018]4号行政复议决定，并责令东凤税务分局退回多缴82461.98元税费的诉讼请求，理据不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十九条之规定，判决如下：

　　驳回原告陈炳辉的诉讼请求。

　　案件受理费50元，由原告陈炳辉负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。