企业将自用办公楼出租，该如何进行涉税调整？

　　2020年初，某企业(一般纳税人)将自用办公楼出租，会计处理如下：

　　1月1日，签订出租合同：

　　借：投资性房地产—成本  4000000

　　累计折旧  100000

　　贷：固定资产  3000000

　　其他综合收益  1100000

　　1月1日，按照合同约定预收2020年1月1日-12月31日房租：

　　借：银行存款  300000

　　贷：预收账款  300000

　　12月31日，办公楼公允价值上升：

　　借：投资性房地产—公允价值变动  300000

　　贷：公允价值变动损益  300000

　　【品税阁解析】该业务涉税处理错误，应做如下纳税调整：

　　1、增值税：《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第16号)第三条规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

　　财税[2016]36号附件1第四十五条第(二)项规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　假设该纳税人采用一般计税办法，则应补缴增值税：300000/1.09*9%=24770.64

　　2、房产税：《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定，计征房产税的租金收入不含增值税。故应补房产税：300000/1.09*12%=33027.52;

　　3、印花税：《中华人民共和国印花税暂行条例》第七条规定，应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。故财产租赁合同应当在合同签订时按照租赁金额一次性缴纳印花税：300000*0.001=300;

　　4、企业所得税：

　　A、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。故该纳税人按合同约定收取的租金300000元应调增所得额=300000/1.09=275229.36;

　　B、财政部 国家税务总局关于执行《企业会计准则》有关企业所得税政策问题的通知(财税〔2007〕80号)第三条规定，企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额。故年终公允价值变动应调减所得额300000元;

　　C、按折旧期20年计算，该房产2020年度少提折旧调减所得额=3000000/20=150000;

　　注：投资性房地产税法上允不允许计提折旧实务中存在争议。笔者认为投资性房地产理应作为固定资产或无形资产处理，按照税法规定计提折旧或者摊销进行税前扣除。对于投资性房地产税会差异，推荐大家阅读品税阁原创文章：投资性房地产税会差异分析

　　D、缴纳的房产税以及印花税合计33327.52调减所得额。

　　以上合计调减应纳税所得额208098.16元。

　　来源：品税阁   作者：sl
 

　　2020年5月的解答——

房产自用转出租是否需要缴纳房产税，如何计税

　　问：公司有一处房产，原值500万元，于2月16日出租，于6月26日收回，合同约定不含税租金共10万元，那2月和6月计提房产税时是从租还是从价？如果从租的话以多少作为租金收入啊？

　　宁波市12366呼叫中心答复：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，计征房产税的租金收入不含增值税。

　　来源：税务总局