兰地税发[2008]169号 兰州市地方税务局关于进一步明确土地增值税清算管理若干政策问题的通知

兰州市地方税务局关于进一步明确土地增值税清算管理若干政策问题的通知

兰地税发[2008]169号        2008-9-9

各区、县地方税务局，各处室、直属单位：

　　根据全市土地增值税清算工作中遇到的政策问题，结合我市的实际情况，经9月2日局长办公会议研究，现明确如下：

　　一、关于土地增值税清算范围的问题

　　自《中华人民共和国土地增值税暂行条例》颁布实施之日(1994年1月1日)至2007年12月31日，在兰州市转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，均属于土地增值税清算的对象和范围。

　　二、关于在一个清算单位中包含普通标准住宅(即普通住宅)、非普通标准住宅(即非普通住宅)以及其他开发产品如何计征土地增值税的问题

　　(一)自土地增值税开征以来至《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)文件下发执行之日(2007年2月1日)之前达到土地增值税清算条件的，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)文件第十三条规定，即“对纳税人即建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。”普通标准住宅与其他开发产品合并计算土地增值税。能分别核算增值额的，其建造的普通标准住宅适用条例第八条(一)项的免税规定，除普通标准住宅以外的其他开发产品合并计算土地增值税。

　　(二)2007年2月1日(含)以后达到清算条件的严格按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)文件第一条(二)项规定执行，即“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”。开发企业会计核算对象是合并的，应按合理的标准进行划分。普通标准住宅可以适用条例第八条(一)项的免税规定，非普通标准住宅和其他开发产品合并计算土地增值税。

　　三、关于普通住宅的划分标准及政策衔接问题

　　(一)自土地增值税开征以来至2007年2月1日之前达到土地增值税清算条件的，根据《甘肃省人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》 (甘政函〔1995〕20号)第二条规定，进行普通住宅和非普通住宅的划分。即“在我省普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限尚未出台前，除高级公寓、别墅、度假村及独院、独楼等豪华住宅外，在计算征收土地增值税时，均按普通标准住宅执行。

　　(二)2007年2月1日(含)以后达到清算条件的，根据《关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见》(甘建房[2005]184号)文件第四条规定，进行普通住宅和非普通住宅的划分。即“全省普通住房标准原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在144平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下”。

　　四、关于土地增值税减免审批程序的问题

　　(一)《甘肃省地方税务局关于印发《甘肃省地方税务局减免税管理办法(试行)》的通知》 (甘地税发〔2006〕87号)文件规定，土地增值税的减免分两种：1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。这两种情形都属于申请报批类减免税。

　　根据上述规定，分两种情形进行土地增值税的减免审批：

　　1、在土地增值税清算期间，纳税人应当在政策规定的减免税期限内，向主管地方税务机关提出书面申请，并报送减免税申请报告、财务会计报表、主管地方税务机关要求提供的其他资料。同时由检查组提出初审意见后提交审理会议集体研究审批，须在受理之日起20个工作日内做出审批决定。2、土地增值税清算工作结束后，纳税人申请土地增值税减免的，应当在政策规定的减免税期限内，向主管地方税务机关提出书面申请，并报送相关资料，由市、州及县(市、区)地税局进行审批，市、州及县(市、区)地税局须在受理后30个工作日内做出审批决定.以上两种减免税审批在规定期限内不能作出决定的，经本级地税机关负责人批准，可以延长10个工作日，并将延长期限的理由告知纳税人。对纳税人提出的减免税申请，经审查不符合减免税条件的，应当及时告知纳税人不受理。

　　(二)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，“因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税符合免税规定的单位和个人，须向房地产所在地主管地方税务机关提出书面免税申请，并提供相关材料(政府要求搬迁移建的文件、房地产拆迁及转让情况等)，经主管地方税务机关审核后，免予征收土地增值税。

　　五、关于房地产开发企业提供资料明细清单的问题

　　提供合法、合理、完整的资料既是土地增值税顺利开展的重要保障，也是维护开发企业合法权益的前提条件。根据土地增值税清算的需要及税务机关的要求，房地产开发企业应在项目清算时如实提供以下资料：

　　1、土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证。

　　2、项目竣工决算报表和有关账簿。当前财务报表(包括：损益表、主要开发产品(工程)销售明细表、已完工开发项目成本表)等。

　　3、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权证书、国有土地使用权出让或转让合同。

　　4、能够按清算项目支付银行贷款合同及贷款利息结算通知单。

　　5、清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

　　6、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。房屋出售情况明细表或国有土地转让情况;已预征的土地增值税完税凭证复印件。

　　7、《清算项目的主体建筑工程施工合同》、《清算项目的项目立项批准书》、《清算项目的建设工程规划许可证》、《清算项目的销售许可证》、《清算项目的项目竣工验收报告》等。

　　8、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。

　　9、转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。

　　10、转让房地产有关税金的合法有效凭证。

　　11、已委托税务师事务所清算的，应提供《土地增值税清算税款鉴证报告》、清算汇总底稿(含电子版)。

　　12、主管税务机关要求提供的其他证明资料。

　　六、关于转让地下车库是否征收土地增值税的问题

　　(一)转让地下车库、可以办理产权证的，应计算征收土地增值税。

　　(二)地下车库是由地下人防工程改造而来，转让地下车库是永久使用权的让渡，无法办理产权的，视同出租地下建筑物。根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)文件第一条、第三条规定征收房产税。即“凡在房产税征收范围内具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税”、“出租地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税”。根据《甘肃省地方税务局关于进一步加强房地产业建筑安装业税收管理的通知》(甘地税发〔2007〕74号)文件规定征收营业税。即“有偿转让建筑物的有限产权或永久使用权的行为，属于房地产营业税的征税范围”。上述视同出租的地下建筑物，在计算土地增值税时，相应的成本、费用及缴纳的税金不得计入扣除项目。

　　七、关于税务中介机构参与土地增值税清算的问题

　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)文件第六条的规定，“税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作”。主管税务机关要严格按照《国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知》 (国税发〔2007〕132号)文件规定，选择纳入税务机关行政监督、符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求并通过年检的税务师事务所，从事土地增值税清算鉴证工作。并根据《关于统一土地增值税清算审核鉴证底稿审核程序及报告格式的通知》(兰地税房函〔2007〕22号)规定，要求税务中介机构在清算中统一鉴证尺度，统一政策口径，规范鉴证行为，以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据清算鉴证情况，出具真实、合法的鉴证报告并承担相应的法律责任。税务机关对税务中介机构出具的鉴证报告按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》以及总局、省、市局下发的规范性文件严格审理，对符合要求的鉴证报告，可以予以采信。

　　主管税务机关在土地增值税清算审核工作中，一经发现税务中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，除按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚外，还应对违纪税务中介机构进行通报，凡对被通报的中介机构出具的鉴证报告，在办理土地增值税清算时均不予认可。

　　此前的规定与本通知相抵触的，以本通知为准。本通知下发前税务机关已作清算结论的，不再按本通知规定予以调整。

　　兰州市地方税务局

　　二〇〇八年九月九日