沪府发[1998]19号 上海市人民政府关于促进本市住宅产业健康发展的若干意见

上海市人民政府关于促进本市住宅产业健康发展的若干意见

沪府发[1998]19号      1998-05-26

　　进入九十年代以来，本市房地产业迅速发展，对推动本市社会、经济的发展和城市面貌的改观以及人民生活水平的提高发挥了积极的作用。

　　按照中央关于进一步推进投资结构调整，加快普通住宅建设，保持必要的经济增长速度和投资规模的精神，根据市第六次党代会关于在2000年以前完成365万平方米危棚简屋改造的要求，下一步本市住宅产业发展的方针是：稳妥推进住房分配制度改革，逐步建立市场化的住房供应机制，扩大住宅有效需求;区别不同情况，调整住宅投资结构，“在进中求调整、进中求平衡”，加大剩余的365万平方米危棚简屋改造的力度。通过采取积极措施，力争全市房地产投资既保持一定的强度，同时使空置住宅增大势头今年得到遏制，明年起逐步回落，进一步改善投资环境，提高经济运行质量。为此，现就促进本市住宅产业健康发展提出如下意见：

　　一、鼓励个人住房消费，推动住房商品化的发展

　　(一)住房公积金贷款向职工个人购房贷款倾斜，逐步减少直至停止对单位的建房贷款;个人购房首期付款比例由最低30%降为20%;最长贷款年限由15年调整为20年。

　　(二)鼓励和支持商业银行将住房贷款逐步转向个人，积极扩大个人住房担保组合贷款业务，简化手续。根据中国人民银行发布的《个人住房担保贷款管理试行办法》，贷款的利率在允许的幅度内给予优惠。

　　(三)允许不可售公有住房差价交换使用，或者换购商品住宅、私有住房，同时可以享受购房贷款政策。

　　(四)个人购买或者差价换购商品住宅所支付的购房款(含担保贷款本息)，经主管税务机关核实后，五年内可从个人所得税计征税基中扣除。

　　(五)在2000年以前，个人购买住宅应交纳的契税，可以由同级财政给予50%的贴费。

　　(六)个人买卖空置商品住宅时，交易中的各类费用均按现行内销商品房收费标准减半收取。

　　(七)调整外省市单位和个人购买本市内销商品住宅申报蓝印户口的标准，在市区购买内销商品住宅建筑面积达70平方米或者总价达35万元人民币的，可以申请一个蓝印户口。

　　(八)支持本市有关单位为消化空置商品住宅而试行“车房组合销售”等做法。

　　二、扩展空置商品住宅的租售方式和渠道

　　(一)鼓励房地产开发企业将空置商品住宅出租给单位或者中低收入家庭以及外地在沪人员;鼓励对内销商品住宅采取“先租后售”等多种租售方式。

　　(二)有选择地组建收购空置商品住宅的住房租赁公司。住房租赁公司购买空置商品住宅进行租赁业务，应缴纳的房产税、营业税及附加等税负，五年内由同级财政先征后返50%。为租赁所购买的空置商品住宅，比照零税率征收固定资产投资方向调节税。

　　(三)鼓励有条件的房地产开发企业收购空置商品住宅，用于危棚简屋改造和大型市政基础设施项目的房屋拆迁安置。拆除危棚简屋后的地块，可以由房地产开发企业进行土地储备，并享受《上海市人民政府批转市建委关于积极消化空置商品住宅加快旧区危棚简屋改造若干意见的通知》(沪府发(1997)22号)中的有关条文和新的有关文件规定的政策。

　　此项工作可先选择几家房地产开发企业进行试点，对改造365万平方米危棚简屋的剩余部分，由市、区两级政府以及市公积金管理中心给予一定的支持，取得经验后逐步推开。

　　(四)鼓励将部分空置商品住宅转化为安居房和经济适用房。

　　转化为安居房的，按照《上海市人民政府关于批转上海市安居工程实施方案的通知》(沪府发[1995]42号)的精神，享受由市、区两级政府承担有关税费等优惠政策;转化为经济适用房的，享受有关政策。

　　(五)加大商品住宅逾期贷款的催收力度。支持商业银行采用法律手段，对贷款逾期又不愿降价销售商品住宅的房地产开发企业进行贷款催收;对催收后仍不能按期归还贷款的房地产开发企业，由银行向法院申请强制执行，以清偿债务。

　　三、全面清理收费项目，降低住宅开发成本

　　(一)停止征收住宅建设配套费中的“电话设施建设费”。

　　(二)对经批准立项的经济适用房建设项目，免收人防结建费、补偿费、使用费等;对商品住宅项目按规定配建的人防设施，实行“谁投资、谁使用、谁受益”的原则。

　　(三)除国家规定征收的税费和市政府重新审定公布的行政事业性收费和基金项目，有关管理部门不得擅自向房地产开发企业收取行政事业性收费或征收基金。凡未经市政府审定公布的收费和基金项目，一律停止执行。

　　各收费单位向房地产开发企业收费时，必须按市物价部门的规定填写《企业收费登记卡》，凡不填写的，房地产开发企业有权拒绝交费，并向有关部门举报。

　　四、适度控制住宅用地供应和新开工项目建设

　　(一)加强用地计划管理，尽量利用存量土地进行住宅开发。除重大市政基础设施项目联动开发、危棚简屋改造、“三废”企业搬迁原址改造和其它经市政府批准的特殊项目等用地外，从严审批新建商品住宅用地。

　　(二)停止单位自建职工住宅和建造市政动迁用房的土地供应。从现在起，自建职工住宅和市政动迁用房建设项目原则上不得开工建设。

　　(三)不得以承诺固定投资回报率的方式利用外资开发内销平价住宅。对承诺固定投资回报率的用地项目，不予审批。

　　(四)加强对经营性住宅项目的用地管理。建设单位在申报项目建议书前，必须取得土地管理部门准许用地的审核意见。

　　(五)1998年本市住宅新开工项目必须纳入市年度投资计划和年度施工计划。对空置商品住宅数量较多等不具备建设条件的住宅项目，不得开工。

　　(六)已获得土地使用权而主动推迟住宅项目建设的，推迟建设的时间可以在土地使用年限内扣除。推迟建设期间，该地块可以用于临时绿化，也可以用于规划许可的临时停车场等经营。

上海市人民政府

1998年5月26日