保监发[2010]80号 中国保险监督管理委员会关于印发《保险资金投资不动产暂行办法》的通知

中国保险监督管理委员会关于印发《保险资金投资不动产暂行办法》的通知

保监发[2010]80号      2010-7-31

各保险集团(控股)公司、保险公司、保险资产管理公司：

　　为规范保险资金投资不动产行为，防范投资风险，保障资产安全，维护保险人和被保险人合法权益，中国保监会制定了《保险资金投资不动产暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。

保险资金投资不动产暂行办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范保险资金投资不动产行为，防范投资风险，保障资产安全，维护保险当事人合法权益，依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国公司法》及《保险资金运用管理暂行办法》等规定，制定本办法。

　　第二条 保险资金投资的不动产，是指土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物。

　　保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。

　　保险资金投资基础设施类不动产，遵照《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》及有关规定。投资非基础设施类不动产及相关金融产品，遵照本办法。

　　第三条 本办法所称不动产投资管理机构(以下简称投资机构)，是指在中华人民共和国(以下简称中国)境内依法注册登记，从事不动产投资管理的机构。

　　本办法所称专业服务机构(以下简称专业机构)，是指经国家有关部门认可，具有相应专业资质，为保险资金投资不动产提供法律服务、财务审计和资产评估等服务的机构。

　　第四条 保险资金投资不动产相关金融产品形成的财产，应当独立于投资机构、托管机构和其他相关机构的固有财产及其管理的其他财产。投资机构因投资、管理或者处分不动产相关金融产品取得的财产和收益，应当归入不动产相关金融产品财产。

　　第五条 保险公司(含保险集团(控股)公司，下同)投资不动产，必须遵循稳健、安全原则，坚持资产负债匹配管理，审慎投资运作，有效防范风险。

　　第六条 保险公司、投资机构及专业机构从事保险资金投资不动产活动，应当遵守本办法规定，恪尽职守，勤勉尽责，履行诚实、信用、谨慎、守法的义务。

　　第七条 中国保险监督管理委员会(以下简称中国保监会)负责制定保险资金投资不动产的政策法规，依法对保险资金投资不动产活动实施监督管理。

　　第二章 资格条件

　　第八条 保险公司投资不动产，应当符合下列条件：

　　(一)具有完善的公司治理、管理制度、决策流程和内控机制;

　　(二)实行资产托管机制，资产运作规范透明;

　　(三)资产管理部门拥有不少于8名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于3名;

　　(四)上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150%;

　　(五)上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币(货币单位下同);

　　(六)具有与所投资不动产及不动产相关金融产品匹配的资金，且来源充足稳定;

　　(七)最近三年未发现重大违法违规行为;

　　(八)中国保监会规定的其他审慎性条件。

　　投资不动产相关金融产品的，除符合前款第(一)、(二)、(四)、(五)、(六)、(七)、(八)项规定外，资产管理部门还应当拥有不少于2名具有3年以上不动产投资和相关经验的专业人员。

　　保险公司聘请投资机构提供不动产投资管理服务的，可以适当放宽专业人员的数量要求。

　　第九条 为保险资金投资不动产提供投资管理服务的投资机构，应当符合下列条件：

　　(一)在中国境内依法注册登记，具有国家有关部门认可的业务资质;

　　(二)具有完善的公司治理，市场信誉良好，管理科学高效，投资业绩稳定;

　　(三)具有健全的操作流程、风险管理、内部控制及稽核制度，且执行有效;

　　(四)注册资本不低于1亿元;

　　(五)管理资产余额不低于50亿元，具有丰富的不动产投资管理和相关经验;

　　(六)拥有不少于15名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于4名;

　　(七)接受中国保监会涉及保险资金投资的质询，并报告有关情况;

　　(八)最近三年未发现重大违法违规行为;

　　(九)中国保监会规定的其他审慎性条件。

　　符合上述条件的投资机构，可以为保险资金投资不动产提供有关专业服务，发起设立或者发行不动产相关金融产品。投资机构向保险资金发起设立或者发行不动产投资计划的规则，由中国保监会另行规定。

　　第十条 为保险资金投资不动产提供有关服务的专业机构，应当符合下列条件：

　　(一)具有经国家有关部门认可的业务资质;

　　(二)具有完善的管理制度、业务流程和内控机制;

　　(三)熟悉保险资金不动产投资的法律法规、政策规定、业务流程和交易结构，具有承办投资不动产相关服务的经验和能力，且商业信誉良好;

　　(四)与保险资金投资不动产的相关当事人不存在关联关系;

　　(五)接受中国保监会涉及保险资金投资的质询，并报告有关情况;

　　(六)最近三年未发现重大违法违规行为;

　　(七)中国保监会规定的其他审慎性条件。

　　为保险资金投资不动产提供资产托管服务的商业银行，应当接受中国保监会涉及保险资金投资的质询，并报告有关情况。

　　第三章 投资标的与投资方式

　　第十一条 保险资金可以投资符合下列条件的不动产：

　　(一)已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目;

　　(二)已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目;

　　(三)取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目;

　　(四)取得产权证或者他项权证的项目;

　　(五)符合条件的政府土地储备项目。

　　保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效;地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市;管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。

　　第十二条 保险资金可以投资符合下列条件的不动产相关金融产品：

　　(一)投资机构符合第九条规定;

　　(二)经国家有关部门认可，在中国境内发起设立或者发行，由专业团队负责管理;

　　(三)基础资产或者投资的不动产位于中国境内，符合第十一条第一款第(一)项至第(五)项的规定;

　　(四)实行资产托管制度，建立风险隔离机制;

　　(五)具有明确的投资目标、投资方案、后续管理规划、收益分配制度、流动性及清算安排;

　　(六)交易结构清晰，风险提示充分，信息披露真实完整;

　　(七)具有登记或者簿记安排，能够满足市场交易或者协议转让需要;

　　(八)中国保监会规定的其他审慎性条件。

　　不动产相关金融产品属于固定收益类的，应当具有中国保监会认可的国内信用评级机构评定的AA级或者相当于AA级以上的长期信用级别，以及合法有效的信用增级安排;属于权益类的，应当建立相应的投资权益保护机制。

　　保险资金投资不动产相关金融产品的规则，由中国保监会另行规定。

　　第十三条 保险资金可以采用股权方式投资第十一条第一款第(一)项至第(四)项规定的不动产，采用债权方式投资第十一条第一款第(一)项至第(五)项规定的不动产，采用物权方式投资第十一条第一款第(三)、(四)项规定的不动产。保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。

　　保险资金投资医疗、汽车服务等不动产，不受第十一条第一款第(二)项至第(五)项及区位的限制;投资养老不动产、购置自用性不动产，不受第十一条第一款第(一)项至第(五)项及区位的限制;本款前述投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产(项目公司)的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。

　　保险资金投资不动产，除政府土地储备项目外，可以采用债权转股权、债权转物权或者股权转物权等方式。投资方式发生变化的，应当按照本办法规定调整管理方式。保险资金以多种方式投资同一不动产的，应当分别遵守本办法规定。

　　第十四条 保险公司投资不动产(不含自用性不动产)，应当符合以下比例规定：

　　(一)投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的3%;投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10%。

　　(二)投资单一不动产投资计划的账面余额，不高于该计划发行规模的50%，投资其他不动产相关金融产品的，不高于该产品发行规模的20%。

　　第十五条 保险资金投资不动产，应当合理安排持有不动产的方式、种类和期限。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。保险公司内部转让自用性不动产，或者委托投资机构以所持有的不动产为基础资产，发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外。

　　第十六条 保险公司投资不动产，不得有下列行为：

　　(一)提供无担保债权融资;

　　(二)以所投资的不动产提供抵押担保;

　　(三)投资开发或者销售商业住宅;

　　(四)直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发);

　　(五)投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)，或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出;

　　(六)运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产，中国保监会对发债另有规定的除外;

　　(七)违反本办法规定的投资比例;

　　(八)法律法规和中国保监会禁止的其他行为。

　　第四章 风险控制

　　第十七条 保险资金投资不动产，应当建立规范有效的业务流程和风控机制，涵盖项目评审、投资决策、合规审查、投资操作、管理运营、资产估值、财务分析、风险监测等关键环节，形成风险识别、预警、控制和处置的全程管理体系，并定期或者不定期进行压力测试，全面防范和管理不动产投资风险。

　　第十八条 保险资金投资不动产，应当按照监管规定和内控要求，规范完善决策程序和授权机制，确定股东(大)会、董事会和经营管理层的决策权限及批准权限。

　　决策层和执行层应当各司其职，谨慎决策，勤勉尽责，充分考虑不动产投资风险，按照资产认可标准和资本约束，审慎评估不动产投资对偿付能力和收益水平的影响，严格履行相关程序，并对决策和操作行为负责。保险资金投资不动产不得采用非现场表决方式。

　　第十九条 保险资金投资不动产，应当聘请符合第十条规定条件的专业机构，提供尽职调查报告和法律意见书，制定有效的投资方案、经营计划和财务预算，并通过科学的交易结构和完善的合约安排，控制投资管理和运营风险。

　　第二十条 保险资金以股权方式投资不动产，拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人，且该不动产为项目公司的主要资产。项目公司应当无重大法律诉讼，且股权未因不动产的抵押设限等落空或者受损。

　　以股权方式投资不动产，应当向项目公司派驻董事、高级管理人员及关键岗位人员，并对项目公司的股权转让、资产出售、担保抵押、资金融通等重大事项发表意见，维护各项合法权益。

　　第二十一条 保险资金以债权方式投资不动产，应当在合同中载明还款来源及方式、担保方式及利率水平、提前或者延迟还款处置等内容。债务人应当具有良好的财务能力和偿债能力，无重大违法违规行为和不良信用记录。

　　第二十二条 保险资金以物权方式投资不动产，应当及时完成不动产物权的设立、限制、变更和注销等权属登记，防止因漏登、错登造成权属争议或者法律风险。对权证手续设限的不动产，应当通过书面合同，约定解限条件、操作程序、合同对价支付方式等事项，防范和控制交易风险。

　　第二十三条 保险资金投资不动产相关金融产品，应当对该产品的合法合规性、基础资产的可靠性和充分性，及投资策略和投资方案的可行性，进行尽职调查和分析评估。持有产品期间，应当要求投资机构按照投资合同或者募集说明书的约定，严格履行职责，有效防范风险，维护投资人权益。

　　第二十四条 保险资金投资不动产，应当实行资金专户管理，督促开户银行实行全程监控，严格审查资金支付及相关对价取得等事项。

　　保险资金投资不动产，应当合理确定交易价格。保险公司、投资机构与托管机构、专业机构不得存在关联交易。保险公司与投资机构存在关联交易的，不得偏离市场独立第三方的价格或者收费标准，不得通过关联交易或者其他方式侵害保险公司利益。

　　第二十五条 保险资金投资不动产，应当加强资产后续管理，建立和完善管理制度，设置专门岗位，配置管理人员，监测不动产市场情况，评估不动产资产价值和质量，适时调整不动产投资策略和业态组合，防范投资风险、经营风险和市场风险。出现重大投资风险的，应当及时启动应急预案，并向中国保监会报告风险原因、损失状况、处置措施及后续影响等情况。

　　第二十六条 保险资金投资不动产，应当聘请符合第十条规定条件的专业机构，按照审慎原则，综合考虑不动产所处区位、市场及其他相关因素，采用成本法、市场比较法和收益还原法等评估方法，合理评估不动产资产价值。

　　第二十七条 保险资金投资不动产，应当明确相关人员的风险责任和岗位职责，并建立责任追究制度。

　　保险公司的高级管理人员和主要业务人员，在职期间或者离任后，发现其在该公司工作期间，存在违反有关法律、行政法规和本办法规定投资不动产行为的，保险公司应当依法追究其责任。

　　第二十八条 保险资金投资不动产，应当要求投资机构按照法律法规、有关规定及合同约定，履行信息披露义务，并对所披露信息的及时性、真实性、完整性和合法性负责。投资机构所披露信息，应当满足保险公司了解不动产及不动产相关金融产品的风险特征、风险程度及投资管理的需要。所披露信息内容至少应当包括不动产或者不动产相关金融产品的投资规模、运作管理、资产估值、资产质量、投资收益、交易转让、风险程度等事项。

　　第五章 监督管理

　　第二十九条 保险公司投资不动产，投资余额超过20亿元或者超过可投资额度20%的，应当在投资协议签署后5个工作日内，向中国保监会报告;对已投资不动产项目追加投资的，应当经董事会审议，并在投资协议签署后5个工作日内，向中国保监会报告。

　　前款规定的报告，应当至少包括董事会或者其授权机构决议、可行性研究报告、资产配置计划、合法合规报告、资产评估报告、风险评估报告、关联交易说明、偿付能力分析、后续管理方案、法律意见书、投资协议书等。

　　保险资金投资养老项目，应当在确定投资意向后，通报中国保监会，并在签署投资协议后5个工作日内，向中国保监会报告。除本条第二款规定内容之外，还应当说明经营目的和发展规划，并提交整体设计方案和具体实施计划等材料。

　　中国保监会发现保险公司投资行为违反法律法规或者本办法规定的，有权责令其改正。

　　第三十条 保险公司投资不动产，应当在每季度结束后的15个工作日内和每年3月31日前，向中国保监会提交季度报告和年度报告，至少包括以下内容：

　　(一)投资总体情况;

　　(二)资本金运用情况;

　　(三)资产管理及运作情况;

　　(四)资产估值;

　　(五)资产风险及质量;

　　(六)重大突发事件及处置情况;

　　(七)中国保监会规定的其他审慎性内容。

　　除上述内容外，年度报告还应当说明投资收益及分配、资产认可及偿付能力、投资能力变化等情况，并附经专业机构审计的相关报告。

　　第三十一条 投资机构应当于每年3月31日前，就保险资金投资不动产相关金融产品情况，向中国保监会报告，至少包括以下内容：

　　(一)保险资金投资情况;

　　(二)产品运作管理、主要风险及处置、资产估值及收益等情况;

　　(三)基础资产或者资产池变化、产品转让或者交易流通等情况;

　　(四)经专业机构审计的产品年度财务报告;

　　(五)中国保监会规定的其他审慎性内容。

　　除上述内容外，投资机构还应当报告专业团队和投资能力变化、监管处罚、法律纠纷等情况。

　　不动产相关金融产品为公开发行或者募集的，应当按照有关规定披露相关信息。

　　第三十二条 托管机构应当于每季度结束后的15个工作日内和每年3月31日前，向中国保监会提交季度报告和年度报告，至少包括以下内容：

　　(一)保险资金投资情况;

　　(二)投资合法合规情况;

　　(三)异常交易及需提请关注事项;

　　(四)资产估值情况;

　　(五)主要风险状况;

　　(六)涉及的关联交易情况;

　　(七)中国保监会规定的其他审慎性内容。

　　第三十三条 中国保监会制定不动产投资能力标准，保险公司及相关投资机构应当按照规定标准自行评估，并向中国保监会提交评估报告。中国保监会将检验并跟踪监测保险公司及相关投资机构的不动产投资管理能力及变化情况。

　　中国保监会可以根据市场需要，适当调整投资比例、相关当事人的资质条件和报送材料等事项。保险资金投资不动产及不动产相关金融产品的相关当事人，向中国保监会报送的材料，应当符合监管规定，并对材料的真实性负责。

　　第三十四条 中国保监会依法对保险公司投资不动产进行现场监管和非现场监管，必要时可以聘请专业机构协助检查。

　　保险公司投资不动产，出现偿付能力不足、重大经营问题、存在重大投资风险，或者可能对金融体系、金融行业和金融市场产生不利影响的，中国保监会应当采取有关法律法规规定的停止投资业务、限制投资比例、调整投资人员、责令处置不动产资产、限制股东分红和高管薪酬等监管措施。保险公司投资不动产后，不能持续符合第八条规定的，中国保监会应当责令予以改正。

　　违规投资的不动产或者超比例投资的不动产，中国保监会按照有关规定不计入认可资产范围。突发事件或者市场变动等非主观因素，造成不动产投资比例超过本办法规定的，保险公司应当在规定期限内，按照规定调整投资比例。

　　保险资金投资不动产的资产评估标准和方法及风险因子的规则，由中国保监会另行规定。

　　第三十五条 投资机构和专业机构参与保险资金投资不动产活动，违反有关法律、行政法规和本办法规定的，中国保监会有权记录其不良行为，并将违法违规情况通报其监管或者主管部门。情节严重的，中国保监会将责令保险公司不得与该机构开展相关业务，并商有关监管或者主管部门依法给予行政处罚。

　　保险公司不得与列入不良记录名单的投资机构和专业机构发生业务往来。

　　第六章 附 则

　　第三十六条 保险公司投资购置办公用房、培训中心、后援中心、灾备中心等自用性不动产，应当运用资本金。

　　保险公司投资购置自用性不动产的账面余额，不得高于该公司上年末净资产的50%。

　　保险公司投资的同一不动产，含自用性不动产和投资性不动产的，应当按照本办法规定，分别确定运用资本金和保险责任准备金的比例，分别核算成本和投资收益并进行会计处理。

　　第三十七条 保险资金投资境外不动产，按照《保险资金境外投资管理暂行办法》和中国保监会有关规定执行，保险资金投资境内和境外的不动产及相关金融产品，投资比例合并计算。

　　保险资金以取得不动产所有权为目的投资项目公司股权，不适用《保险资金投资股权暂行办法》的有关规定。

　　第三十八条 本办法由中国保监会负责解释和修订，自发布之日起实施。

中国保险监督管理委员会

2010年7月31日