二手房交易“转让所得”按20%缴个税并非新规

　　最近，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）对通过税收政策调控房地产市场提出了新要求。通知称，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。一石激起千层浪，二手房市场反应强烈。
　　
　　很多媒体在报道这条消息时，把“按转让所得的20%计征个税”称为新规。这其实是一种误解，对二手房转让所得征收20%的个税并不是一条新规定。
　　
　　早在1993年10月31日，全国人民代表大会修订的《中华人民共和国个人所得税法》（中华人民共和国主席令第12号）第六条第一款第五项规定：“财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。”1994年国务院发布的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（国务院令第142号）第十九条规定：“税法第六条第一款第五项所说的财产原值，是指：建筑物，为建造费或者购进价格以及其他有关费用。”该法第三条第五款规定，财产转让所得，适用比例税率，税率为20%。可见，对二手房转让所得征收20%的个税早在1993年~1994年的个人所得税法规中就已体现。
　　
　　我国现行的个人所得税法是第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议修订通过，自2011年9月1日起施行的。按照该法的规定，个人出售自有住房，按照“财产转让所得”税目计征个人所得税，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，适用20%的比例税率。2011年7月19日通过的我国个人所得税法实施条例规定，转让财产为建筑物的，其财产原值为“建造费或者购进价格以及其他有关费用”，合理费用指“卖出财产时按照规定支付的有关费用”。
　　
　　媒体报道中还有一条比较明显的误读。国办发〔2013〕17号文件出台后，房地产专家、中介纷纷计算二手房交易个人所得税负前后变化。链家地产天津阳光100店客户经理吴开伟给新华社记者算了一笔账：假设一套房原价100万元，现在售价300万元，原来只需要3万元的个税，现在则需要按增值额的20%征税，税额达40万元。
　　
　　其实这种算法是不对的。个人住房交易个人所得税的计税所得不是简单的售价减原值，除了原值外，还有其他一些税费都是可以扣除的，如卖房过程中的税金、住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
　　
　　《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第二条规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。另外，该文件相关条款规定，转让住房过程中缴纳的税金，指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。合理费用，指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。其中住房装修费用凭合法发票并经税务机关审核后在规定比例内扣除，住房贷款利息、手续费、公证费等费用凭相关部门出具的有效凭证据实扣除。可见，房屋原值仅是计算应税所得时减除的一项。
　　
　　仍以上述吴开伟经理举的例子计算，假如该套房是所有人以贷款方式购得，转让时不符合免缴个税的条件。购房发票金额100万元，购房过程中支付相关税费5万元，支付贷款利息12万元，支付装修费用10万元，卖房过程中支付税金、手续费、公证费等费用18万元。所有税费均有合法扣除凭证，装修费已经税务机关审核。该套房转让时，应缴纳个人所得税为（300－100－5－12－10－18）×20%＝31（万元）。
　　
　　需要注意的是，国税发〔2006〕108号文件第三条规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据税收征管法第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。目前，税务机关为简化手续，一般按照售价总额的1%征收个人所得税。由于按照1%的总价征收的税额，一般都低于按照差额的20%征收，因此，在一些交易中，买卖双方和房产中介往往把能够核实原值的房屋，当成不能核实原值的房屋，从而选择按照交易总价的1%征收，以此达到避税的目的。另外，《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）还规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
　　
　　作者单位：河北省承德市地税局
　　
　　二手房买卖“阴阳”合同风险大<段文涛>
　　
　　近日，有关二手房买卖征税的话题成为了热点，在此，笔者对常见的“阴阳”合同避税的可行性和涉税风险进行分析。
　　
　　为了少缴税款，双方签订两份合同，一份“阴”合同约定房屋买卖的实际成交价格；另签一份低于实际成交价的“阳”合同，到有关部门办理过户手续并作为申报缴税的计税依据。看似有利可图，实质风险很大。
　　
　　根本不可行　　
　　对于二手房交易，按照《财政部、国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）的规定，一些税务机关已经应用房地产价格评估方法征税。即采用国际上通用的评估方法，借助房地产批量估价技术软件建立的估价模型，将待评估房地产就地理位置、建筑结构、朝向、楼层、层高、交易时点等因素修正得出存量房交易价格评估值。具体而言，就是纳税人申报的交易价格高于存量房交易评估值时，按纳税人申报的交易价格征税；纳税人申报的交易价格低于存量房交易评估值，且没有正当理由的，按存量房交易价格评估值征税。
　　
　　因此，即便签订了两份买卖合同，由于“阳”合同标明的房屋成交价低于当地二手房交易的合理价格，税务机关征税时，不会认可其合同标明的交易价格，而将按评估价格作为计税依据征税。双方劳神费力签订的“阳”合同等于废纸一张，不但不能少缴税款，还有可能因此被处罚，实乃得不偿失之举。
　　
　　违法风险大　　
　　（一）我国合同法第五十二条规定了几种合同无效的情形：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；违反法律、行政法规的强制性规定。”可见，所签“阳合同”中的价格约定条款是无效的。
　　
　　（二）税收征管法第六十三条界定的偷税手段中，包含“纳税人伪造记账凭证，或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款”的行为，而对纳税人偷税的，将由税务机关追缴其不缴或少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款50%以上5倍以下的罚款。
　　
　　税收征管法实施细则第九十三条还规定，为纳税人非法提供证明或者其他方便，导致未缴、少缴税款的，税务机关除没收其违法所得外，可处未缴、少缴税款1倍以下的罚款。
　　
　　因此，签订房屋买卖“阴阳”合同一经查实，对纳税人（营业税及附加、个人所得税的纳税人是卖房者；契税的纳税人是买房者）将按偷税进行处理、处罚；对签订合同的另一方，除没收其违法所得外，也可按对方未缴、少缴税款处以１倍以下的罚款。
　　
　　（三）刑法第二百零一条及司法解释规定，对于偷税金额合计5万元以上且占应纳税款10%以上，案发后又不按税务机关的决定补缴税款、滞纳金以及缴纳罚款的，该纳税人还涉嫌偷税罪，而签订合同的另一方则可构成共同犯罪，从而招致刑事追责。
　　
　　（四）签订“阴阳”合同，一旦有一方反悔不履行合同，会惹出很多的麻烦，两份合同上双方都签字画押了，卖方说“阴”合同的价格是真实意愿的表达；买方说“阳”合同已提交备案，其价格才是真实意愿的表达。孰真孰假，焉能辨真伪？风险极大！