一文看懂“土地增值税”

定 义

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。

特 点

（一）已转让房地产取得的增值额为征税对象

（二）征税面比较广

（三）采用扣除法和评估法计算增值额

（四）实行超率累进税率

（五）实行按次征收，纳税时间、纳税方法根据房地产转让情况而定

征 税 范 围

（一）一般征税范围规定

1）土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

2) 土地增值税既对转让土地使用税权课税，地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；

3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

（二）若干具体征税范围的规定

1合作建房建成后转让的

2交换房地产

3房地产抵押

4房地产出租

5房地产评估增值

6国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物

7房地产的代建房行为

8土地使用者转让、抵押或置换土地

（三）不属于土地增值税的征税范围的情况(不征)

1) 房地产继承(无收入)

2) 房地产赠与(对象有限定，无收入)

3) 房地产出租(权属未变)

4) 房地产抵押期内(权属未变)

5) 房地产的代建房行为(权属未变)

6) 房地产评估增值

（四）免征土地增值税的情况(免征或暂免征收)

1) 个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实

2) 合作建房建成后按比例分房自用

3) 与房地产开发企业无关的投资联营，将房地产转让到被投资企业

4) 企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中

5) 因国家建设需要依法征用收回的房地产

6) 建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的

7) 企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的

税 率

税率设计按照增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征的基本原则。土地增值税采用四级超率累进税率：

收 入

《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》（1993年第138号文）第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

货币收入指：现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库卷、金融债券、股票等有价证券。

实物收入指：房屋、土地、钢材等，实物的价值不太容易确定，一般需要评估。

共他收入指：如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、商誉权等。此类比较少见，其价值需要进得评估。

成 本 扣 除 项 目

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。具体如下：

1、土地征用及拆迁补偿费

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

2、前期工程费

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

3、建筑安装工程费

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

4、基础设施费

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

5、公共配套设施费

公共配套设施费，包括不能有偿转让约开发小区内公共配套设施发生的支出。

6、开发间接费用

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的5％以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的10％以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府法规。

（四）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的印花税、城市维护建设税、教育费附加也可视同税金扣除。营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定【税屋提示——该制度废止，现执行《企业会计制度》或者《企业会计准则》】，其缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。

（五）财政部确定的其他扣除项目

财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

（六）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

成 本

（一）取得土地使用权所支付的金额

指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用之和。

按国家统一规定缴纳的有关费用是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。

【解释】取得土地使用权所支付的金额，可以有三种形式：

（1）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；

（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金；

（3）以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

土地支付金额的配比：

实际扣除土地金额=取得土地使用权所支付的金额×（已开发土地/全部土地）×（已售房/全部房）