破产企业土地增值税清算问题

　　背景：

　　某房地产开发企业进入破产清算程序，破产申报前，其已售房产可售建筑面积(假定10万方)占比尚未达到85%，因此仅对该10万方进行了土地增值税预缴申报，未进行土增清算。破产被法院受理后，管理人拟对破产财产(主要涉及5万方商业、办公楼和车库)进行拍卖和变卖偿债，假定第一次拍卖流拍后有3万方由抵押权人同意以物抵债，剩余2万方将在后续的拍卖中继续处置。

　　问题：

　　1.抵押权人同意以物抵债的3万方，应该在同样缴纳土地增值税的预缴税金后即可办理房屋产权过户手续，还是需要等待土地增值税清算后，方可办理房屋产权过户手续?

　　2.在该3万方以物抵债后，已售比例方才超过85%，达到可以清算的状态，问，土地增值税清算的应补税金中，归属于破产受理前已售的10万方的清算应补缴税金，应作为税收债权申报，还是应作为破产费用即时清偿?

　　3.破产受理后需要处置的5万方房产，可否作为旧房转让进行土地增值税清算，还是只能作为未清算项目进行项目清算?

　　建议：

　　1.缴纳土地增值税的预缴税金后即可办理房屋产权过户手续。

　　2.由于清算是在破产之后，所以一般应作为共益债权申报。(有些省市作为一般债权申报)

　　3.5万方不能作为旧房，因为重庆市旧房标准为清算后且转固满一定时间要求。