内蒙古自治区土地增值税清算管理办法(征求意见稿)

　　(一)土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

　　1.纳税人将开发的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将视同销售价款计入房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给纳税人的补差价款，应当抵减本项目拆迁补偿费。

　　2.纳税人异地安置回迁户的房屋，属于自行开发建造的，房屋价款按本办法第二十四条的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　3.纳税人将购入的房地产拆除后再次开发的，原有房地产的购入成本、缴纳的契税、拆迁费用，计入土地征用及拆迁补偿费予以扣除。

　　(二)前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

　　1.纳税人在开发前期按照规定缴纳的、由国务院或财政部批准设立的政府性基金以及由国务院和自治区人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费，允许计入前期工程费。

　　2.未形成最终成果的设计费、与项目可行性研究无关的咨询费不予扣除。

　　(三)建筑安装工程费，包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。

　　1.纳税人销售已装修的房屋，在商品房买卖合同或补充协议中明确约定房价包含装修费用的，实际发生的装修费用可计入房地产开发成本。

　　2.纳税人随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入房地产开发成本，予以扣除;可移动的家具、电器、装饰用品等，或与房屋连接但拆除后无实质性损害的物品，其外购成本不予扣除。

　　3.纳税人建造售楼部、样板房等营销设施发生的设计、建造、装修等费用，在规划面积外建造的，不得计入房地产开发成本。

　　(四)基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。

　　(五)公共配套设施费，包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。

　　1.有下列情形之一的，可以认定公共配套设施建成后产权归全体业主所有，其成本费用予以扣除：

　　(1)政府相关文件中明确规定及法院裁定属于全体业主所有的;

　　(2)商品房买卖合同中注明有关公共配套设施归业主共有的;

　　(3)商品房买卖合同中未明确有关公共配套设施归属，在向主管税务机关反馈清算初审意见前，纳税人已与三分之二以上的业主签订补充协议，约定公共配套设施归全体业主共有的;

　　(4)商品房买卖合同中未明确有关公共配套设施归属，但相关公共配套设施已移交给业主委员会，或业主委员会尚未成立无法办理移交手续，但纳税人能提供政府相关部门书面证明的。

　　2.公共配套设施建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用予以扣除。

　　3.公共配套设施有偿转让的，成本、费用予以扣除。

　　4.依法配建的人防工程，其建造发生的成本、费用予以扣除。按规定缴纳的人防工程易地建设费，取得合法有效凭证的，予以扣除。

　　5.纳税人未移交的公共配套设施和公共配套设施被纳税人或物业公司实际占有、使用、收益的，不予扣除相应的成本、费用，其面积作为可售建筑面积。

　　(六)开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程监理费、安全监督费等。

　　1.行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用、销售费用以及企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得作为开发间接费用予以扣除。

　　2.开发间接费用与纳税人的期间费用应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。划分不清、核算混乱的，不得作为开发间接费用予以扣除。

　　第三十四条 房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

　　(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

　　(三)既有向金融机构借款，又有向非金融机构借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条第一项、第二项所述两种办法。

　　(四)纳税人向金融机构支付的咨询费等非利息支出以及超过贷款期限的利息部分和罚息不予扣除。

　　第三十五条 与转让房地产有关的税金，包括纳税人缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金、印花税。

　　纳税人实际缴纳的上述税金，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，按该清算项目收入的占比计算分摊扣除。

　　第三十六条 财政部规定的其他扣除项目，房地产开发企业可按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本金额”之和，加计20%扣除。

　　第三十七条 纳税人同时开发多个项目或同一清算单位中建造不同类型房地产的，应按照以下方法，分摊共同的成本费用。

　　(一)多个清算单位共同取得土地使用权所支付的金额，按清算单位的占地面积占总占地面积的比例计算分摊;对无法划分占地面积的，按清算单位的建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。多个清算单位共同的房地产开发成本，按清算单位的建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。

　　(二)同一清算单位中建造不同类型房地产的，其取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本按以下方法计算分摊：

　　1.取得土地使用权所支付的金额按不同类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例计算分摊。

　　2.房地产开发成本按不同类型房地产可售建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。

　　(三)某一清算单位中不同类型房地产能够提供独立的土地出让合同、转让协议的，取得土地使用权所支付的金额可直接归集到受益对象。

　　(四)未缴纳土地出让金的地下车位(车库、储藏室)，不分摊取得土地使用权所支付的金额。为办理地下车位(车库、储藏室)产权缴纳的土地出让金可直接归集到受益对象。

　　(五)清算单位中凡能够明确受益对象的装修费用，可直接计入相应类型房地产扣除。

　　(六)同一清算单位中商业用房的建筑安装工程费可按层高系数予以计算调整。

　　第三十八条 房地产开发扣除项目应当符合下列要求：

　　(一)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。合法有效凭证是指：

　　1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生应税行为的，以开具的发票为合法有效凭证。纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票应在备注栏注明建筑服务发生地所在县(市、区)及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额;

　　2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以财政票据为合法有效凭证;

　　3.纳税人从中国境外单位取得的与纳税有关的发票或者凭证，主管税务机关在纳税审查时有疑义的，可以要求其提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经主管税务机关审核认可后，方可作为扣除项目凭证;

　　4.拆迁补偿费以拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证作为合法有效凭证;

　　5.其他合法有效凭证。

　　(二)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

　　(三)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

　　(四)罚金、罚款、税收滞纳金不予扣除。

　　(五)扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目;不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

　　(六)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

　　第三十九条 纳税人取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税;

　　(二)在转让环节缴纳的税金。

　　第四十条 纳税人取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目如下：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税;

　　(二)开发土地的成本;

　　(三)加计开发取得土地使用权所支付的金额的20%;

　　(四)与转让土地使用权有关的税金。

　　第四十一条 纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的，其扣除项目如下：

　　(一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税;

　　(二)续建开发未竣工房地产的开发成本;

　　(三)续建房地产开发费用;

　　(四)转让房地产环节缴纳的有关税金;

　　(五)加计续建开发成本的20%。

　　第六章 核定征收

　　第四十二条 清算方式包括查账征收和核定征收，对于同一房地产项目不同清算单位，清算的方式原则上保持一致。

　　纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。

　　第四十三条 纳税人符合以下条件之一的，主管税务机关可实行核定征收：

　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　(四)符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　第四十四条 按照本办法第四十条规定采取核定征收的，核定征收率为：普通住宅5%;非普通住宅6%;其他类型房地产7%。

　　第四十五条 纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

　　第七章 后续管理

　　第四十六条 主管税务机关作出清算审核结论后，制作《税务事项通知书》，确定办理补(退)税期限，并将审核结果书面通知纳税人。主管税务机关确定的补缴税款期限原则上不得超过90日。纳税人提出退税申请的，主管税务机关自受理退税申请之日起90日内办理退还手续。

　　第四十七条 纳税人在主管税务机关出具清算审核结论后销售房地产的，按以下规定办理：

　　(一)应于取得销售收入的次月15日内进行尾盘申报。

　　(二)应当区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　(三)按清算审核结论确定的单位扣除项目金额进行土地增值税尾盘申报。

　　扣除项目金额 = 单位建筑面积成本费用 × 清算后转让面积

　　单位建筑面积成本费用=清算申报表确认的扣除项目总金额(不含与转让房地产有关的税金)÷清算时的已售建筑面积

　　(四)转让房地产的有关税金在尾盘申报时予以扣除。

　　(五)实行核定征收的房地产开发项目，应按照核定征收方式分不同房地产类型分别计算并申报缴纳土地增值税。

　　第四十八条 自主管税务机关下达税务审核结论之日起三年内发生下列情形之一的，纳税人可一次性提出申请，调整清算税额，退还多缴的土地增值税税款：

　　(一)清算时未取得合法有效凭证而在清算后取得的;

　　(二)清算时未能分摊的共同成本费用，清算后能够采用合理方法分摊的。

　　第四十九条 纳税人在清算审核过程中转让房地产的，按清算申报时确定的单位扣除项目金额进行土地增值税尾盘申报，待收到清算审核结论后，应于收到清算审核结论的次月15日内，按清算审核结论确定的单位扣除项目金额进行土地增值税尾盘更正申报。

　　第八章 法律责任

　　第五十条 纳税人未按规定期限预缴土地增值税，或未按规定期限缴纳清算审核确认税款的，或未按尾盘销售管理规定期限缴纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳金。

　　第五十一条 纳税人未按规定办理项目登记、预缴申报、报送土地增值税涉税资料、土地增值税清算申报及尾盘申报的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。

　　第五十二条 完成土地增值税清算审核后，审计、财政等部门检查发现纳税人仍存在税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。

　　第九章 附则

　　第五十三条 本办法未尽事项按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和现行土地增值税政策的有关规定执行。

　　第五十四条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

　　第五十五条 本办法由国家税务总局内蒙古自治区税务局解释。

　　第五十六条 本办法自 年 月 日起施行，此前已受理清算申报，但未出具清算审核结论的，按本办法处理。《内蒙古自治区地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法>的通知》(内地税字〔2005〕116号)同时废止。