房地产开发有限公司纳税评估案例

　　辽宁省锦州市黑山县国税局在对房地产行业进行纳税评估过程中注重调查纳税人所属行业规律，充分利用第三方信息，采取多种评估方法，取得了良好的效果。该局首选有开发建设业务并且有微利的辽宁东佳房地产开发有限公司进行了重点评估，现将该案例说明如下：

　　一、企业基本情况

　　该企业成立于2005年4月12日，注册资本300万美元，是外商投资企业，主要从事普通住宅开发建设、物业管理。从2005年开始分三期开发建设“蔚蓝湖畔”住宅小区，2006年底结束一期工程。已交所得税81397元，税负0.2%，低于全省平均税负3%。

　　二、采集评估数据，全面掌握企业内外部情况

　　（一）内部信息通过CTAIS系统采集：

　　2006年销售收入27814743元，销售成本24433394元，管理费用754993元，营业费用794334元，营业税金1361250元，利润154500元，主营业务成本24433393元，其他应付款期初数1034719元，期末数29291638元。开发直接成本23974782元，土地征用及拆迁费5414404元，土地征用费4777404元，拆迁费517908元，建筑安装费13562535元，出包支付建安费13562535元，基础设施费3380218元。

　　（二）外部信息的取得：

　　评估人员到东佳公司售楼处查询得知2006年共销售70户，销售价在1700—1850元之间，已销售大约面积15170平米。

　　（三）第三方信息的取得：

　　评估人员根据房地产行业的特点采用内外结合、由外及内的办法，从外部人手调查基础资料和数据。

　　1.评估人员到县土地管理局查阅东佳公司开发的“蔚蓝湖畔”土地征用及缴款情况：前二期工程的土地已征用，其中一期征用41481.53平米，二期工程征用23000平米，一期工程土地费是962.5万，二期工程土地费是518万，全部缴清。

　　2.与县地税局交换信息得知：2006年东佳公司上交营业税1391250元。

　　3.到县动迁办公室查阅东佳公司动迁费情况：公司上交动迁费518000元。

　　4.到县城建局设计、规划、质楂等有关部门了解房地产造价情况，每平米土建约600元，各种收费约600元，征土费约100—200元左右，基础设施每平方米50元左右。也就是说开发房地产每平米成本价大约在1300—1400元左右。

　　三、案头分析，确定疑点

　　评估人员通过对已采集的信息的深入分析，认为该企业存在以下五个疑点问题。

　　（一）收入成本率偏高

　　该企业收入成本率为87.8%，高于82%的预警值，可能存在虚增成本问题。

　　（二）收入费用率偏高

　　该企业收入费用率为5.6%，高于3%的预警值，可能存在多摊费用的问题。

　　（三）收入利润率偏低

　　该企业收入利润率为0.55%，低于全省平均3%的预警值，可能存在多列成本费用少记收入的情况。

　　（四）其他应付款数额较大

　　该企业其他应付款期末数比期初数有较大增加，可能存在工程已完工，款未付，发票未到的情况，进一步推断可能把发票未到的工程款列入到成本中去，存在多记成本的可能。

　　（五）税负偏低

　　该企业2006年企业所得税税负为0.3%，低于全省3%的平均税负，可能存在多记成本费用的问题。

　　四、评估分析，测算税收差异

　　针对房地产行业具有开发工期长，存在滚开发，结算不及时，涉税项目多，现金交易量大，成本复杂，会计制度与税法在收入和成本的确认上存在差异等特点，评估人员采取内部资料与外部信息结合分析，账面数据与实际情况结合分析，纵向比较与横向比对相结合分析，约谈与实地核实相结合的“四结合”方法进行评估分析。

　　（一）成本估算法

　　评估模型：

　　评估期成本价格＝评估期每平方米土地征用费＋评估期每平方米各项收费＋评估期每平方米土建费用＋评估期基础设施费。

　　评估期收入成本率＝评估期销售成本，评估期销售收入

　　根据评估人员在城建部门了解到的情况，每平米土建约600元，各种收费约600元，征土费约100—200元左右，房地产每平米成本价大约1300—1400元左右（100＋600＋600＋50＝1350元）。而企业申报的每平米造价是24433393／15170＝1610元，超出正常成本200—300元，明显偏高。

　　对企业申报的成本明细表逐项分析：

　　（1）土地征用费5414404元，如果按一期已交962.5万元的可销售与总面积分摊后的数962.5／41481＊15000＝348万元，与企业申报数不符，按两期合计数计算，1480／41481＊15000＝535万元，与申报数相符。从土地局查阅的资料得知：东佳公司二期共付土地费l480.5万元，可能存在把二期工程土地使用费都列入一期工程进行摊销的情况。

　　（2）拆迁费517908元，与从县动迁只取得的数据相符合。

　　（3）出包支付安装费13562535元，根据建筑行业周期长结算不及时、应付未付款大量存在的特点，评估人员查看其他应付款科目后，分析可能存在发票未到而列入成本的情况。

　　（4）基础设施费3380218元，数额较大，有可能存在列支不合理费用的问题。

　　（二）利润率估算法

　　评估模型：评估期利润率＝评估期利润／评估期销售收入；评估期利润＝评估期每平米市场平均利润×评估期销售面积＝销售收入×利润率（毛利率）。

　　（1）据了解房地产行业的收入利润率大约在8%左右，据此计算，该企业利润应为2225179元，企业申报利润与其相比明显偏低。另据评估人员掌握情况去年黑山县房地产红火，共开发40多栋楼，销售价由年初的每平米1650元上涨到每平米1820元，纯涨170元，虽然建筑用沙、土、石、水泥、钢材也有上涨，但涨幅不大，利润应可观，扣除每平米沙土等上涨20元，按150元计算，东佳公司销售15000平米，评估期利润应为2275500元，而企业申报才151450元，与实际存在较大出入。

　　（2）根据国税发[2006]31号文规定，非经济适用房毛利按10%计算，利润应为2781474元，与企业申报数也存在很大差异。

　　通过以上几种评估方法分析看，企业明显存在多列成本、费用，人为调减利润，少缴企业所得税问题。

　　五、评估约谈

　　评估人员对企业下达了《税务约谈通知书》，要求企业就成本、费用偏高，利润偏低，其他应付款期末数过大等问题进行合理解释。经与企业法人代表、财会人员的约谈，该企业对税务机关的评估结论基本认同并表示高度重视，积极配合税务机关就疑点问题认真开展自查。

　　六、评估结果

　　该企业经认真自查后，调增应纳税所得额6233024元，在弥补以前年度亏损和扣除已交税款后，主动补交了所得税1921168.32元。企业补税后，税负由原来的0.3%提高到了7%。