房地产企业“营改增”热点问题解答

“一次拿地、分次开发”如何计算当期允许扣除的土地价款问题

 

国家税务总局2016年第18号公告规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

 

房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按照均衡配比的原则，按以下顺序计算当期允许扣除的土地价款：

 

（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地价款：已开发项目所对应的土地价款=支付的土地总价款×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）

 

（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷当期已开发房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地价款。

 

在新政府补助准则下，4种不同形式的“土地出让金”返还款会计和企业所得税处理

 

A房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）通过招拍挂获得了一个旧城改造项目，支付土地出让金1亿元。后来，A公司取得土地出让金返还款2000万元。那么，在新政府补助准则下，不同形式的土地出让金返还款如何进行会计和企业所得税处理？

 

情形一：根据A公司和政府部门的约定，该笔返还是给企业招商引资的奖励款2000万，未规定资金专项用途

 

会计处理：

 

《企业会计准则16号—政府补助》第四条规定，政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。第十一条规定，与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。

 

情形一：根据A公司和政府部门的约定，该笔返还是给企业招商引资的奖励款2000万，未规定资金专项用途

 

根据上述规定，A公司取得的招商引资奖励款应当认定为与收益相关的政府补助，且与企业日常活动不相关，应当计入营业外收入。会计处理为（未提及税费忽略不计）：

 

借：银行存款 2000万

 

贷：营业外收入 2000万

 

情形一：根据A公司和政府部门的约定，该笔返还是给企业招商引资的奖励款2000万，未规定资金专项用途

 

所得税处理：

 

根据《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）规定，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：1、企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；2、财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；3、企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

 

根据上述规定，A公司取得的招商引资奖励款不满足不征税收入的条件，因此需要全额计算缴纳企业所得税500万元（500=2000*25%）。

 

情形二：政府将该笔土地出让金返还款作为A公司建设市政配套设施的补助

 

会计处理：

 

《企业会计准则16号—政府补助》第四条规定，与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。第八条规定，与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。

 

情形二：政府将该笔土地出让金返还款作为A公司建设市政配套设施的补助

 

A公司取得的财政返还，属于对开发产品的补偿，因此应当确认为与资产相关的政府补助，且应当冲减开发成本的账面价值2000万。会计处理为（未提及税费忽略不计）：

 

借：银行存款 2000万

 

借：开发产品-市政配套设施  2000万

 

所得税处理：

 

A公司取得的该项财政性资金按照企业会计准则的规定不应计入收入，因此不适用财税[2011]70号文件规定。对企业所得税影响通过结转已售“开发产品”的成本时实现。

 

情形三：政府将该笔返还款项用于对A公司实施拆迁补偿的补助

 

会计处理：《企业会计准则16号—政府补助》第四条规定，政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。第十一条规定，与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。A公司取得的财政返还用于补偿发生的成本支出，因此应当冲减土地开发成本。会计处理为（未提及税费忽略不计）：

 

借：银行存款 2000万

 

借：开发成本-土地成本-拆迁补偿费  2000万

 

所得税处理：

 

A公司取得的该项财政性资金按照企业会计准则的规定不应计入收入，因此也不适用财税[2011]70号文件规定，对企业所得税影响同样通过结转已售“开发产品”的成本时实现。

 

情形四：A公司红线内配建养老院，建成后移交政府，财政返还款作为对养老院建设的补贴

 

会计处理：

 

《企业会计准则第16号—政府补助》第五条规定，下列各项适用其他相关会计准则：（一）企业从政府取得的经济资源，如果与企业销售商品或提供服务等活动密切相关，且是企业商品或服务的对价或者是对价的组成部分，适用《企业会计准则第14号—收入》等相关会计准则。A公司建设养老院，取得政府支付的2000万，发生成本1800万，应当认定为该项经济资源的取得与企业提供服务密切相关，不属于无偿从政府取得收入。因此，应当按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，计入主营业务收入。会计处理为（未提及税费忽略不计）：

 

借：银行存款 2000万

 

贷：主营业务收入 2000万

 

借：主营业务成本1800万

 

贷：开发产品1800万

 

所得税处理：

 

A公司取得利润200万，应当计算缴纳企业所得税50万元（200×25%）

 

 “代建”房屋的行为如何征收增值税问题

 

纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“经纪代理服务”税目征收增值税，其销售额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：

 

（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；

 

（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；

 

（三）与委托方事前签订委托代建合同；

 

（四）不以受托方的名义办理工程结算。 

 

房地产开发企业收取的订金、意向金、诚意金等款项缴纳增值税问题

 

房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：

 

（一）收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；

 

（二）收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。 

 

房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校其相应的进项税额能否抵扣？若将学校无偿移交给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？

 

房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校其相应的进项税额可以抵扣。若将学校无偿移交给政府，不需要按视同销售计提销项税额，进项税额也不需转出。 

 

房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房如何计税问题

 

房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，视同销售不动产征收增值税。区分以下两种情形：

 

（一）房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：

 

1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

 

2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

 

房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为：

 

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

 

成本利润率在国家税务总局未发布之前，暂按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发【2009】31号）中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由各市国税局确定。

 

公式中成本不包含土地成本。   

 

在房地产冷热不均情况下，部分房地产企业经常会出现资金断裂急需套现的情况，无法继续投资建设导致项目烂尾。转让企业和接盘“烂尾楼”企业如何纳税？

 

2016年8月18日，万友房地产公司由于资金紧张，现将在建未完的太湖别墅项目整体转让给瑞安房地产公司，转让价格5亿元，瑞安达房地产接盘后，以自已的名义重新立项并继续开发销售，两公司税务处理情况。

 

1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目缴纳增值税。

 

2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目缴纳增值税。

 

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

 

万友房地产公司，转让在建工程，如果是尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目缴纳增值税。

 

如果转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目缴纳增值税。开具增值税专用发票。

 

瑞安达房地产公司，购入建工程，取得增值税专用发票，按发票注明的增值税抵扣销项税。适用于总局2016年18号公告，扣除对应的土地价款。如果不立项，适用于总局14号公告，不得扣除对应的土地价款。 

 

销售无产权的地下车位如何缴纳增值税？

 

财税〔2016〕36号，销售服务、无形资产、不动产注释第三条第四款规定：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

 

所以，销售无产权的地下车位按照销售不动产缴纳增值税。 

 

关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题

 

房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。现实中还有””买房送车”、”买房送车位”等等。

 

依据：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”

 

收入额按国税函【2008】875号处理，将总的销售额按各商品的公允价值的比例来分摊确认各项目的销售收入。

 

房地产开发企业的宣传礼品是否需要缴纳增值税？

 

XXX房地产开发公司，2017年1月10日开盘，对前来看房人员并登记购房的人员赠送茶杯、雨伞等物品，茶杯、雨伞是否缴税？

 

视同销售缴税：依据：《增值税暂行条例实施细则》第四条第（八）款，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，视同销售缴纳增值税。