苏国税所便函[2010]26号 江苏省国家税务局所得税处关于房地产开发企业取得的搬迁收入适用所得税政策的批复

江苏省国家税务局所得税处关于房地产开发企业取得的搬迁收入适用所得税政策的批复

苏国税所便函[2010]26号       2010-10-26

南京市国税局所得税处：

你处《关于房地产开发企业取得的政策性搬迁收入适用国税函[2009]118号文件的报告》（宁国税所便函[2010]6号）收悉。

关于房地产开发企业的开发用地因政府公共设施建设需要被拆迁，取得的政府补偿款适用所得税政策问题，经请示国家税务总局所得税司，现答复如下：

房地产开发企业用于开发项目的开发用地，构成房地产企业开发产品的成本要素，因政府公共设施建设需要被拆迁，取得的政府补偿款，不属于《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号文件）所述的企业需要整体搬迁或处置相关资产而取得的收入，因此不适用国税函[2009]118号文件。

haihan235——

所得税和会计的收入一样分“所得”和“利得”，“所得”一般是以历史成本和公允价值计量，但是“利得”却一般以重置成本和现值计量，由于计量基础发生变化，相关处理也是不同的，因此这个文件是正确的。。。。

两壶酒——

个人理解：企业需要整体搬迁不是存货搬迁。“取得的政府补偿款，不属于国税函[2009]118号文件整体搬迁或处置相关资产而取得的收入”指的是如果用政府补偿款,重置土地不能有税收优惠。

（一）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)是长期资产不是存货。

云中飞——

我的问题是，118号文件的要点是5年后差额做收入，如果他不适用国税函[2009]118号文件，房地产企业收到的搬迁收入是不是马上就做收入的意思？或者根本就不做收入。请南京国税的朋友介绍一下本文的背景。

是不是马上就做收入的意思？或者根本就不做收入。

两壶酒——

我的粗浅认识:和销售开发产品一样。

云中飞——

酒哥的意思是马上就做收入？但是，人家还要拿那笔钱买土地的呀？云中飞的认识是，他只是补偿，而不是所得。所得税应该是有所得才交税。

天行健——

国税函[2009]118号

(二)企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

关键词不达意是：“固定资产”是否重置固定资产；

房开企业与其它企业最大的区别是：房开企业的土地不是“固定资产”也不能重置固定资产；

因此不能适用国税函[2009]118号五年延期交税的规定。

龙逸——

我的理解是这样的，首先我没有海大师那么深的功底，我通俗点说这件事，我认为是马上做收入。118号文件的中心思想，就是5年后计入收入，从文件第二条第一款和第二款来看，这个文件主要是针对工业企业而言的，因为工业企业从搬迁、选址、建设、投产需要一个过程，需要大量的资金投入，这期间是没有正常收入的，这时企业是没有纳税能力的。而且此时企业也没有正常发生的费用和成本，如果对这个搬迁收入征税，企业不能抵补正常生产经营产生的亏损。对于房地产开发企业来说，这些问题是不存在的，因为本身房地产企业本身的特性，当否，请各位领导指正。

天行健——

房开企业开发用地，得到政府的补偿款，应计营业外收入。其取得土地费用，及其它土地开发成本可以扣除。差额计入应纳税所得额。

财税浪子——

没有搞清楚，如果不适用118号文，取得补偿和在再买地就是两笔独立业务，前者构成收入就应该计入所得，和再买地的成本没有必要配比呀？