要低税率还是要多卖房？营改增后房企必须“二选一”

5月1日起，我国将全面实施营改增，营改增改革试点范围将扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活性服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。此举对房地产企业将会产生什么影响？企业会加入购房大军吗？对楼市去库存又会构成明显利好吗？昨天，羊城晚报记者采访税务专家就此进行分析。

对房企利好的显现尚需时日

“确保所有行业税负只减不增。”今年写入全国“两会”政府工作报告中的这句话，明显给建筑业、房地产业、金融业、生活性服务业这四大行业纳税人吃下了一个“定心丸”。

就房地产企业而言，中税咨询集团高级合伙人、营改增问题专家樊剑英也认为是肯定构成利好的，但他同时指出，营改增后，利好要体现出来，尚需一个过程。

“政府宣布房地产业等四个行业要营改增后，很多房企对按照11%的一般计税方式计征增值税接受不了，认为税率比较高。为了保证营改增平稳推进，根据总理所说的‘确保所有行业税负只减不增’的原则，估计到时政府会出台过渡性政策。”樊剑英分析。

据了解，房企在营改增后将是一般纳税人身份，一般纳税人有两种计税方式，一种是按照11%税率采用一般计税方式，另一种是对于老项目选择过渡性措施，即实行简易计税方式，征收率或是5%，相当于营业税的4.76%。这样，对房企来说，选择过渡性政策保证了老项目税负与营业税持平或略有下降。两种计税方式税率或征收率不同，直觉上看，部分房企会认为，一般计税方式税交多了，还不如选择简易征收率5%来的简单直接。

“但是，问题来了，房企选择简易计税方式的老项目销售开出的发票，对于购房企业客户来讲，作为新增不动产所含增值税或不能抵扣。不能抵扣或抵扣很少，人家肯定就不愿意买房，除非房企价格优惠。因此，简易计税时间长了，并不利于房企销售。”樊剑英指出。

樊剑英认为，在营改增初期，房地产企业将会面临一种两难选择：“房企想少交税，如果按低的计税率交增值税，但购房企业不能进行抵扣，房价又不降低，房子是否会滞销？如果房企想多卖房，只有当房企按照11%的税率计税、开出11%税率的增值税专用发票，这时购房企业客户买的房才能最大程度抵扣进项税。

房企要做选择题

假设：营改增后，甲企业的老项目与乙企业的新项目同时开售，甲企业选择简易计税，乙企业是一般计税。按照樊剑英的说法，甲企业这时会遇到一个问题：大家如果都卖1万元/平方米，老项目按照5%计税也许税负低，新项目按照11%计税表面税负高，但是，企业客户都愿意买新项目的房子，因为，按照营改增政策，只有新增不动产、新项目的房子才可以抵扣11%的进项税额，而老项目的房子不能抵扣或最多只能抵扣4.76%。如果简易计税也可以开出专用发票的话，对于购房企业，购入一套100万元的房子，一般计税发票可以抵扣9.90万元进项税金，简易计税专用发票可以抵扣4.76万元进项税金，简易计税普通发票没得抵扣，甲企业、乙企业卖同样的价格，那么时间长了市场上的库存、老项目的房子也许会积压得越来越多。怎么办？降价！降到购房企业愿意买的程度。

“由于上述原因，短期内这种税制改革对房企来说，利好效果可能看不出来，但稍微长期一点的话，如一年半载，房企的一批新项目建好了，政策利好会显现出来。”樊剑英表示。

对个人二手房难有大影响

在谈到房地产业营改增对楼市的影响时，樊剑英认为，一方面影响的是企业客户，比如购买厂房、商铺、写字楼今后可以抵扣进项税了，对于鼓励投资是有好处的，肯定有利于房企去库存化。另一方面，对于二手房的住房市场，不会有多大影响。

因为，现行政策规定，原个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。营改增后，也就相应改过来，或修改为：原个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

樊剑英认为，营改增最大的好处是，会督促企业加强管理水平，你要少交税，就要向上游企业要增值税专用发票，别人不给就应该按照市场博弈的规则要求对方降价。

如：甲企业和乙企业，甲企业只能开普通发票，那么定价多少才能达到购房企业的预期呢？购房企业买乙企业的房，支付价款100万元，成本90.10万元，买甲企业的房，成本也该是90.10万元，甲企业只能开普通发票，定价超过90.10万元肯定就不愿意买了，如果可以开具专用发票，或只能开具5%的专用发票，购房企业最多愿意支付房款94.61万元。

樊剑英说，过渡政策之所以为过渡，其中也有考虑到多数企业不能及时适应增值税规则的现状。但是，总有一些企业会抓住机遇，市场定位好，房子卖得多。比如，这些企业为了让房子卖得快，宁愿选择11%的税率，以方便买家能拿到专用发票进行抵扣，同时自己企业在基础管理方面及时跟上，增加抵扣，让自己企业的税负没有上升。