一、《民法典》中房产是不可以“交付”的 1、动产的物权才以“交付”为标准。 《民法典》: “第二百二十四条动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但是法律另有规定的除外。” 2、不动产的物权以“登记”为标准。 《民法典》: “第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。” 二、前面我们分析《民法典》下房产税纳税人的判断结论: 1、进行登记、有权属证书的,属于房产税条例规定的“产权所有人”,是纳税人。 2、房产没有登记、没有权属证书,属于房产税条例规定的“产权未确定”,应该由使用人缴纳。 三、房产税“交付”标准存在的问题。 1、具体规定 《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条第一项: “(一)购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。” 2、出现的问题 按照以上规定,如果购置新建商品房已经登记、有权属证书,但没有“交付”,就不需要缴房产税。 这有可能被纳税人用于避税。 四、“交付”标准出现问题的根源分析 1、国税发〔2003〕89号文件的违法规定 “一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题 鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。” 2、根源分析 房产税纳税人是按照“登记”和“权属证书”来确定: 已登记、有权属证书,产权人是纳税人。 未登记、无权属证书,使用人是纳税人。 但国税发〔2003〕89号给出的理由是,“商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品” 由此判断:“在售出前,不征收房产税”。 这个判断与房产税条例的规定抵触。 3、房产税条例第五条第五项(“下列房产免纳房产税:”):“五、经财政部批准免税的其他房产。” 国税发〔2003〕89号文件,应该不是财政部的规定。 五、国税发〔2003〕89号的另一项不严谨规定 国税发〔2003〕89号第二条第三项: “(三)出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。” 如果出租房产已经登记、有权属证书,则在出租前就应该缴纳房产税。 只是从出租开始,按照租金计征而已。 显然,这里,“交付出租”,才征收房产税的规定是不严谨的。 六、结论 房产的“交付”标准,与《物权法》抵触。 由于房产税不是以“交付”为判断标准,而是以是否登记、是否有权属证书为标准。 以“交付”作为判断标准的政策规定,就可能出现很多漏洞。 因此,房产税的“交付”标准,是一个有瑕疵的标准。 |
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