取得房地产公司拆迁补偿款如何纳税？

企业取得房屋拆迁补偿款该不该交增值税？

——就杨升军老师《关于征收补偿费增值税纳税问题的分析》一文进行讨论 （蔺龙文）

第一部分：政策简要回顾

营改增前，企业取得房屋拆迁补偿不征收营业税，《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》文号：国税函[2007]969号“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税。”

那么，营改增之后，企业取得房屋拆迁补偿缴纳增值税吗？

《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》“一、下列项目免征增值税”“（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。”

从上述文件看，大家会发现增值税政策与营业税政策相同点在于取得土地使用权补偿都不交税，而财税【2016】36号文没有对房屋拆迁补偿该不该交增值税予以界定。

第二部分：业界征税观点摘录

那么，企业取得房屋拆迁补偿是否缴纳增值税，杨升军老师8月2日在公众号“中国财税浪子”发表文章认为《关于征收补偿费增值税纳税问题的分析》认为应该缴纳增值税。认为应该缴纳增值税的还有湖北国税与北京国税。湖北国税解答：“纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的补偿收入能否免征增值税？纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。”北京国税解答：“企业的房产被拆迁，获得了另一处的房产补偿和一部分现金补偿，被拆迁企业是不是要把作为补偿的房屋作价加上取得的现金补偿收入按销售不动产来缴纳增值税？被拆迁企业获得的补偿房屋对应的进项税额，是否可以抵扣？答：取得的拆迁补偿款（现金补偿和房屋补偿）按照转让不动产缴纳增值税。取得的补偿房屋若可以取得增值税专用发票，是可以抵扣进项税额的。”

湖北国税与北京国税解答虽然具有官方背景，其解答不属于正式法规，不具有普适性，缺乏国家上位法支撑，两地国税解答也未说明征税理由。杨升军老师的文章对于应该征税的理由进行论述，本文试着进行探讨。

第三部分杨升军老师观点摘要

这一问题引起“征税方”和“不征税方”的激烈争论，笔者本着交流学习的目的，进行讨论，本身不站在征税方与不征税方，本着理越辩越明的求学态度写作此文。因为杨老师作为征税方进行阐述，笔者试着以不征税方的角度进行阐述。

杨升军老师的思路大致阐述：

杨升军老师认为征税理由，笔者试着进行归纳为三条理由：第一、政府的征收补偿行为具有商业性质，企业与政府之间补偿协议属于平等民事主体之间合同行为。第二、企业取得合理对价的补偿，属于有偿放弃所有权行为。第三：取得具有交易性质的补偿，对于资产所有权人来说与销售没有本质区别，与转让所有权没有根本区别，符合《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产”的规定，应该作为销售不动产缴纳增值税。

注：杨升军老师的文章不仅仅论述房屋补偿款，还涉及存货及动产补偿款问题，其论述思路针对多种补偿款没有本质差异，本文只就房屋补偿款进行讨论，对于存货与动产补偿款不做讨论，缩小讨论范围便于阐明观点。

第四部分反方立论

为了“批驳”上述观点，需要回答两个问题：第一，企业取得房屋拆迁补偿与一般销售行为有没有本质区别。第二：具有合理对价是不是缴纳增值税的充分条件和必要条件？

回答第一个问题：企业取得房屋拆迁补偿与一般销售行为有没有本质区别？企业取得房屋拆迁补偿与一般销售行为具有本质差异。

理由1：正常交易达成需要价格的合意，还需要商业意图上的合意。仅仅市场价格不一定能达成商业交易。正如一句话“有钱难买我愿意”。正常商业交易买方开出市场价，甚至高出市场公允价也不一定能达成交易，而在拆迁补偿中，企业没有愿意与不愿意的选择，必须服从和配合。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中华人民共和国国务院令第590号第八条规定政府可以征收的情形。第二十六条规定房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。第三十二条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。从上述规定看，企业与政府签订拆迁补偿协议“不具有商业意图方面”的考虑因素，必须服从，否则面临法律责任。

理由2：正常商业交易卖方定价时可以拍卖，招投标等方式确定价格，而企业取得拆迁补偿价值额度计算方法是法定的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”定价方式法定和一般销售行为具有极大不同。

因此，企业取得拆迁补偿和正常销售行为具有本质差异。

现在回答第二个问题：具有合理对价是不是缴纳增值税的充分条件与必要条件？

具有合理对价不是缴纳增值税的充分条件和必要条件，因为无偿赠送没有合理对价仍然属于缴纳增值税的范围，企业因为偿债及流动性需要低价处置也并非不交税的条件。因此，“交税与否”与“是否取得合理对价”没有必然因果关系。

综上所述，拆迁补偿并非一般商业销售行为，“交税与否”与“是否取得合理对价”没有必然因果关系。因此，杨老师的论述并没有让人信服的理由。

那么，拆迁补偿与一般销售行为不同，就可以直接得出企业取得拆迁补偿款不交增值税的结论吗？未必，该不该交税，税收法定主义是指导现代税法立法与税法运行的指导思想。现在还得回到税法的界定上来分析研究。

《营业税改征增值税试点实施办法》第十条销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。“销售服务、无形资产、不动产注释”解释“销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。”从该文件规定，销售不动产是有偿转让不动产的所有权。拆迁补偿属于房屋不动产所有权的消灭，并非转让！所有权消灭与转让能同等对待吗？这是两个概念，明显不属于同一概念，《中华人民共和国物权法》第二章为“物权的设立、变更、转让和消灭”。第十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律······。第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同······。由此可见，在物权法上，物权的“转让”和“消灭”是两个并列概念，不能混为一谈，《营业税改征增值税试点实施办法》明确规定的应税税目是“转让”不动产所有权，对“消灭”物权的行为并未纳入征税范围。那么在增值税视同销售条款中是否将取得拆迁补偿纳入视同销售呢，《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。因此，企业取得拆迁补偿也并非视同销售行为。

基于税收法定主义，税目没有明确规定则属于不征税领域。《税收征管法》第三条规定“税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。”在国家没有开征之前，税务机关及其他部门不得随意扩大征税范围，河北国税与北京国税相关解答涉嫌违反上位法，违反《税收征管法》第三条规定。

当然，有的朋友可能会运用“实质课税原则”为征税观点提供理由，按照全国税务师职业资格考试教材《税法Ⅰ》解释，“实质课税原则的意义在于防止纳税人的避税与偷税，增强税法适用的公正性”。企业与政府的拆迁补偿协议是政府行政行为主导下的企业配合义务，并非企业的避税安排，因此笔者认为不能依据实质课税原则认定为征税理由。

土地增值税

印花税

印花税"产权转移书据"税目的征税范围是经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据以及企业股权转让所立的书据。对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

拆迁补偿涉及动产、不动产的所有权转移，拆迁补偿合同应按"产权转移书据"税目征税。

被拆迁人是个人的涉税问题

《国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》(国税函[1998]428号)指出，“按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物(房屋)，均免予征收个人所得税”。

《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税[2005]45号)规定，被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

有以上文件可见：按规定标准取得的拆迁补偿款，无论是货币补偿还是实物补偿(房屋)，均免征个人所得税。

个人收取的拆迁补偿主要是对个人损失的一种补偿，不是销售行为，是政府主导的行为，会有政府的相关文件。上述企业收到拆迁补偿免营业税和土地增值税的政策同样适用于个人，个人收取的拆迁补偿不用交营业税和土地增值税。

通过以上分析：只要是由政府主导的、因公共事业需要而拆迁补偿，无论是货币或是实物，都免征各税(除印花税而外)。除此之外的拆迁补偿要交纳各税。