金融机构租赁房屋产生的水电费税前列支财税政策分析

二〇一一年十月十三日企便函[2011]24号发布，企便函[2009]33号文件宣告停止执行。对金融行业租赁其他单位或个人房屋产生的水电费列支问题带来了较大影响。我们目前形成了四种意见：
（注：企便函[2009]33号文第一条第十四款“企业与其他企业或个人共用水、电，无法取得水、电发票的，应以双方的租用合同、电力和供水公司出具给出租方的原始水、电发票或复印件、经双方确认的用水、电量分割单等凭证，据实进行税前扣除。”）

1. 取得物业管理单位开具的地税局监制的发票，可以税前列支。
根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第十九款：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

前提条件：必须租赁物业公司管理的房屋。

2. 取得国税局监制的水电费发票，可以税前列支。
根据（河北省国家税务局公告2011年第7号 河北省国家税务局关于增值税若干问题的公告 发布时间：2012-01-11）第十九条：关于多个纳税人共用水（电）表，发生水（电）转售行为，其发票开具问题

“多个纳税人共用水（电）表，水（电）部门只对水（电）表所有权人开具增值税发票，水（电）表所有权人可根据其他共用水（电）表纳税人的实际水（电）耗用情况，开具转售水（电）的增值税发票。”

产生的问题：
1）如果出租单位是增值税一般纳税人，其取得的水电费发票进项税金可以抵扣，对该单位无影响，发票较容易取得。

2）如果出租单位是小规模纳税人或个人，且对方仅是代收代付，未形成增值的情况下，就代收代付的水电费全额进行纳税，出租方难以接受，此种情况下，银行很难取得发票税前列支。个人认为有些不太合理。

3.认为水电费是伴随出租房屋行为产生的混合销售行为，开具房租发票时，将水电费作为其他收费同时开具。

根据新增值税细则第五条及新营业税细则第六条规定，一项销售行为如果既涉及货物又涉及营业税应税劳务，为混合销售行为。除特殊规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供营业税应税劳务，缴纳营业税。

存在问题：此种意见未被认可，但我个人认为，这种观点是有一定道理的，并且发票也较容易取得。

王骏点评:这种观点的认识有一个前提，就是认可出租人收取水电费的行为属于销售水电的行为，这一点其实和上述第二个观点对待水电费的认识方法是一样的。在这个基础上，考虑到出租人出租房屋和销售水电属于在同一笔业务中同时涉及销售货物和提供应税劳务，属于一般混合销售行为，此时应根据“主业”确定该行为是缴纳增值税还是营业税，征一不征二。实际工作中判断主业的方法还不尽相同，越来越多的地区倾向于按照企业进行税务登记是自行登记的主营业务的第一项去判断（营业执照上的营业范围）。此时要根据出租人的主业去判断。如果出租人恰好是一个自然人个人，我倾向于考虑到水电费的收取是附属于房屋租赁的，应该一并开具在房屋租赁发票中。

4.如果能够出具相关政策，此种情况下的水电费还能按照企便函[2009]33号文中的规定执行，个人认为应该是较能够被企业接受。

河北安信
曹雪梅
2012-5-1