忻政办发[2006]102号 忻州市人民政府办公厅关于加强房地产税收征收管理工作的通知

忻州市人民政府办公厅关于加强房地产税收征收管理工作的通知

忻政办发[2006]102号      2006-08-24

各县、市、区人民政府，市直各有关单位：

　　为了认真贯彻落实山西省人民政府办公厅《关于加强契税征收管理工作的通知》(晋政办发[2006]40号)精神，强化契税及房地产税收征收管理，确保契税及房地产税收收入稳步增长，经市人民政府同意，现就有关事项进一步通知如下：

　　一、积极采取措施，规范房地产市场秩序

　　随着经济体制改革的进一步深化，房地产市场日益活跃，房地产业快速发展，房地产税收逐年大幅度增长，已成为一个新的税收增长点，房地产税收的宏观调控作用越来越重要，然而，当前发生房地产交易不办交易手续，未经批准占用土地等现象各地都普遍存在，极大地影响了房地产税收的征收管理，为此，各级政府及相关部门要高度重视，积极采取措施，进一步规范房地产税收秩序。

　　(一)联合整顿，限期补办手续。各县(市、区)政府要组织国土资源、建设(房地产)、发改、财政、地税等部门组成联合整顿组，对近年来发生的房地产开发、交易等进行一次集中整顿，对未按规定办理有关手续及手续不全的限期补办，对县城和重要街道、集镇要作为整顿的重点，进行认真清查、登记，逐步建立房地产台帐和数据库。

　　(二)健全制度，规范房地产市场秩序。各县(市、区)、各有关部门，要针对房地产市场的实际，制定统一、规范的房地产项目立项申请、用地审批、权属交易程序及规章制度，把房地产税收征收纳入流程。同时要加大宣传力度，积极引导交易双方自觉办理有关手续。要加大检查力度，对违反规定偷逃税费的，予以严肃处理，促进房地产税收秩序的进一步规范。

　　(三)设立交易场所，提高服务质量。各县(市、区)政府要结合实际，统筹规划，统一设立房地产交易大厅，各相关部门根据实际设立窗口，地税部门设立房地产税收征收窗口，实行项目立项、用地审批、交易办证、税款缴纳等“一站式”办理，为交易双方提供方便、快捷、透明的服务，逐步提高依法办证和纳税的自觉性。

　　二、明确部门责任，强化房地产税源控管

　　各级地税部门要充分利用国土资源、建设(房地产)、发展改革部门等提供的房地产权属登记信息，建立健全房地产税收税源档案及房地产税收税源数据库，加强房地产税收征收管理。要简化办税程序，采取纳税人直接到指定地点申报、邮寄申报、电子申报等多种申报方式，优化纳税服务环境，方便纳税人申报纳税。对从相关部门获取的房地产信息资料只能用于征税之目的，并负保密责任。在征管工作中如发现纳税人未办理房地产权属登记手续的，应及时将有关信息提供给国土资源、建设(房地产)部门，以便加强土地、房地产管理。要按月将房地产税收的征收管理的有关信息向同级国土资源、建设(房地产)部门通报。

　　各级发展改革部门要将当年批准的基本建设和房地产建设项目清单及时向地税部门提供，对于批准的住宅项目要注明容积率，年度中新增计划及变更计划也要及时向地税部门提供，以便确定和调整房地产税收收入计划和征收工作重点。在进行基本建设和房地产建设立项审查时，应审核是否将应纳税金列入资金预算，对未列入预算的不予批准。

　　各级国土资源、建设(房地产)部门要及时向地税部门提供房地产权属登记的有关文件、资料，支持、协助地税部门在房地产权属登记场所设立房地产税收征收窗口，将房地产税收征收纳入房地产权属登记流程。在办理房地产权属登记手续时,要求纳税人出具相关房地产税收完税或减免税凭证及财产转让发票等，对未出具的一律不予办理有关土地、房屋的权属登记手续。要按月将房地产权属登记情况汇总向地税部门提供，以便及时与房地产税收征收情况核对。

　　各级国土资源部门要将土地年度利用计划于年初向地税部门提供。批准占用土地，应及时向地税部门提供批准用地文件或土地使用权出让合同及其他相关资料，占用耕地的，必须要求用地单位提供耕地占用税完税或减免税凭证;以土地出让方式取得土地使用权的还必须提供契税、印花税完税或减免税凭证，方可办理用地手续。在办理土地使用权转让手续时，必须要求转让方提供营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税(国有土地)、印花税完税或减免税凭证，受让方提供契税完税或减免税凭证，以划拨方式取得土地使用权的，转让方还必须补缴契税，方可办理土地使用权变更登记手续。在采取拍卖方式出让土地时，应通知地税部门参加。对单位和个人非法占用耕地进行查处时要向地税部门提供相关资料和信息。

　　各级建设(房地产)部门批准房地产开发公司出售商品房时，应向地税部门提供批准文件及备案情况等资料。在办理房产交易手续时，必须要求交易双方提供相关房地产税收完税或减免税凭证：对新购商品房，要求购买者提供契税完税或减免税凭证以及销售不动产发票;对二手房交易要求转让方提供营业税、城市维护建设税、教育费附加、或个人所得税、土地增值税(国有土地)、印花税完税或减免税凭证，承受方提供契税完税或减免税凭证;对上市交易的旧房，还要审查转让方的契税完税或减免税凭证，凡不能提供契税完税或减免税凭证，又不能证明属于免税范围的，按照本次的成交价向其补征契税后，方可办理权属变更登记手续。市、县建设部门要会同有关部门对住房平均交易价格进行测算，每半年公布一次。

　　各级财政部门要积极支持和协助地税部门加强房地产税收征收管理，给予必要的经费支持，对国土资源、建设(房地产)部门因配合房地产税收征收管理工作而增加的支出给予适当补助。

　　各级地税、财政、国土资源、建设(房地产)、发展改革部门，要结合实际建立信息传递制度，保证及时传递信息;建立联席会议制度，定期通报有关情况，解决实际工作中遇到的问题;建立联合检查制度，共同查处违法违规问题。确实搞好协作，严格坚持“先税后证”的规定，强化房地产税收税源控管。

　　三、严格执行税收政策，规范征收管理

　　地税部门要严格贯彻执行房地产税收政策，坚决制止违反规定擅自缓征、减征或不征税款的行为，要对现行房地产税收优惠政策进行全面清理，凡不符合规定的立即停止执行，补征税款;要严格执行减免政策规定，规范减免程序;严格执行调整后的营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税等相关税收政策;严格执行普通住房标准;各有关部门要积极支持、协助地税部门依法执行公务，保证税款应收尽收;对地税及有关部门工作人员徇私舞弊、玩忽职守、不征或少征税款，致使国家税收遭受损失，按有关规定追究相关人员行政或刑事责任。

　　(一)严格执行普通住房标准

　　地税部门在征收中，要严格执行规定的普通住房标准，对不符合标准的住房不得享受普通住房税收优惠。普通住房具体标准如下：

　　1、住宅小区建筑面积容积率在1.0以上;

　　2、单套建筑面积在140平方米以下;

　　3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格(住房平均交易价格是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格)的1.4倍。

　　(二)严格执行调整后的个人住房营业税税收政策

　　1、2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

　　2、2006年6月1日后，个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。

　　3、2006年6月1日后，个人将购买超过5年(含5年)的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

　　(三)严格执行土地增值税预征规定

　　1、从事房地产开发的单位和个人实行“项目登记、按月预缴、最终清算、多退少补”的土地增值税征管办法，于取得房地产开发项目许可后30日内，向地税部门申报办理项目登记手续;取得预收房地产收入，于每月终了10日内按预收款的5%申报预缴税款;项目竣工后10日内办理清算手续。

　　2、纳税人经政府计划主管部门批准开发经济适用房，房屋售价不高于政府价格主管部门核定的销售价格的，由纳税人提出书面申请，经地税部门核准后，暂不预征土地增值税。纳税人开发的房地产，对应征和免征土地增值税的项目应分别核算，未分别核算的，按规定全部预征土地增值税。

　　(四)严格执行房地产开发企业所得税征收规定

　　1、2006年1月1日起，房地产开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，以预售收入和计税毛利率按季计算毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后并入当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税。经济适用房毛利率为3%;非经济适用房，位于忻州市区和郊区的，计税毛利率为15%，位于其他地区的，计税毛利率为10%。

　　2、2006年1月1日起，开发产品视同销售行为按开发产品的成本利润率确认收入时，根据成本利润率公式计算出的成本利润率低于15%的，按15%计算确认收入;高于15%的，按实际计算取得的成本利润率计算确认收入。

　　3、2006年1月1日起，外省、市房地产开发企业在我省从事房地产开发业务，开发项目未完工前采取预售方式销售的，在开发项目所在地，以预售收入和计税毛利率按季计算毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后计算缴纳企业所得税。开发项目完工后，回核算地清算。

　　(五)严格执行个人住房转让所得征收个人所得税的规定

　　1、2006年8月1日起，对个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目、税率20%缴纳个人所得税。纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。其中对支付的住房装修费用，纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，已购公有住房、经济适用房扣除限额为房屋原值的15%;商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10%。

　　2、对个人住房转让收入缴纳个人所得税，凡是不能提供完整准确原购房合同、发票等有效凭证的，一律暂按纳税人住房转让收入的1%比例缴纳个人所得税。

　　3、对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房缴纳的个人所得税，先以纳税保证金缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金;对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　四、提高认识，加强领导

　　房地产税收不仅是国家财政收入的重要来源，也是国家调节经济运行的重要手段。加强房地产税收征收管理工作，对于调控房地产交易价格，促进房地产市场健康发展，增加地方财政收入具有十分重要的作用。地方各级人民政府及其有关部门要充分认识加强房地产税收征收管理工作的重要意义，采取有效措施，规范房地产市场，强化部门配合和源头控管，全面掌握房地产税收税源信息，建立严密、完整的房地产税收管理链条，不断提高征收管理质量和效率，促进房地产市场健康发展。要进一步加大向社会各界广泛宣传房地产税收政策的力度，维护好房地产税收征收秩序，全力支持地税部门依法加强房地产税收征收管理。

　　各级人民政府要加强对房地产税收征收管理工作的领导，省政府办公厅已成立契税暨房地产税收一体化管理工作协调领导组，市政府相应成立契税暨房地产税收一体化管理工作协调领导组，各县(市、区)政府也要成立领导组，加强对房地产税收工作的领导，及时协调解决房地产税收征收管理中的有关问题，研究部署有关工作。

　　(一)领导组组成人员(略)

　　领导组下设办公室，办公室设在市地税局。办公室主任：白俊彦(兼)，成员由市人民政府办公厅、市发展改革委、市财政局、市国土资源局、市建设局、市房地产管理局、市地税局有关负责同志组成。

　　(二)领导组职责

　　领导组主要工作职责是负责组织、协调各有关部门，研究解决契税及房地产税收一体化管理工作中出现的各种问题，安排部署有关工作。领导组办公室主要负责承办领导组联席会议，拟订会议提纲、印发会议纪要，落实会议有关精神。

　　每年组织召开一次领导组成员联席会议，每季度组织召开一次领导组办公室成员联席会议。

　　每次会议召开前一周由领导组办公室负责通知参会人员，并征求会议议题，会议结束后及时向参会人员反馈会议精神，寄送会议纪要。

忻州市人民政府办公厅

2006年08月24日