房地产开发有限公司纳税评估案例

来源：安徽税务筹划网作者：安徽税务筹划网人气：时间：2008-09-21

摘要：平山县某房地产开发有限公司纳税评估案例一、评估背景为了加强和规范房地产开发企业的税收管理，国家税务总局下发了［2006］31号文，石家庄市国税局下发了[2007]10号...

平山县某房地产开发有限公司纳税评估案例

一、评估背景
为了加强和规范房地产开发企业的税收管理，国家税务总局下发了［2006］31号文，石家庄市国税局下发了[2007]10号、36号文，平山县国税局下发了[2007]12号文，对房地产开发企业的税收管理提出了加强管理提高管理水平的要求。
年初，市县局将该行业的企业所得税评估工作作为今年纳税评估的重点工作之一，要求基层税务机关对该行业的税收秩序进行重点整顿。在此形势下，我分局一是组织人员认真学习上述文件，组织对辖区内的房地产企业进行清理检查，摸清底数；二是熟悉掌握《施工、房地产开发企业财务制度》，了解行业特色，帐簿设置、财务核算方法，为进一步提高税收管理水平，做好纳税评估提供政策支持；三是多调查多了解，及时掌握企业生产经营情况及房地产预售收入进度，督促企业及时足额申报纳税。
2007年6月5日，县局向我分局下发了石家庄某房地产开发有限公司企业所得税纳税评估任务，评估期间2006年1月至2006年12月。我分局接到任务后，马上转入了对该纳税人的资料收集分析工作。
二、基本情况
石家庄某房地产开发有限公司（总公司）于2002年6月7日在石家庄市工商行政管理局办理企业法人营业执照，由注册地桥西区国税局进行企业所得税管理。2007年3月16日按平山县委县政府综合治税相关要求，重新在我县工商局办理了企业法人营业执照，将原公司整个迁入平山，4月5日在我分局办理了税务登记证，纳入我分局房地产企业管理。
该公司自2006年10月开始，在我县岗南镇xx村开发xx园一期工程，占地面积31.7025亩，规划建筑面积23449.2平方米，500套住宅公寓，计划投资2797万元，目前工程尚未完工。
通过税收管理员日常了解，工程开工进度在30%左右，一季度只申报了7万元预售房款收入。
针对该企业2007年4月才在我县办证经营，难以取得上年相关资料的情况，经请示县局将该企业纳税评估期扩展为2006年1月至2007年6月。
三、审核分析
结合房地产行业特色和上级税务局税收政策相关规定，我分局分析该企业可能存在预售收入不实、开发成本挤入期间费用超前扣除等问题。初步拟定的纳税评估重点方向为：
1、新旧公司的业务是如何衔接的，相关税务手续是否合法，是否按规定办理了迁入迁出手续。
2、工程开发进度达到30%只收到7万元预售房款不符合行业惯例。
向企业财务负责人约谈，了解工程开发进度及房屋实际销售情况。
3、依据国税发[2006]31号文件规定，企业在工程开发完工，并取得第一笔实际销售收入之前，广告费、业务宣传费、业务招待费三项费用不得在当年税前扣除。
向企业财务负责人约谈了解三项费用核算方法等情况。
4、按规定，工程未完工前采取预售方式销售的，以预计毛利额和期间费用、营业税金及附加的差额为应纳税所得额，开发成本暂不进入核算。
向企业财务负责人约谈了解成本项目划分是否准确，有无工程成本计入期间费用超前扣除现象。
四、税务约谈
确定评估重点方向后，评估人员在7月4日向该企业下达了《税务约谈通知书》，要求企业财务负责人7月8日到我分局，对上述评估疑点进行约谈举证。约谈情况如下：
1、企业财务负责人介绍，原公司迁入平山，是先在桥西区办理了注销营业执照和税务登记，然后在平山重新办理企业法人营业执照和税务登记，原公司资产、负债等内容直接转入新公司财务帐簿登记。
税务人员指出：企业迁入平山应在桥西区国税局办理税务登记迁出，在平山办理登记迁入，这样才可以将有关原公司资产、负债等内容直接转入新公司财务帐簿登记。
2、经向企业财务负责人了解，工程开发进度达到30%的情况属实，但财务部门根据售楼部传来的报表登记财务帐，因为不掌握第一手销售资料，所以对具体收入进度了解不太详细。
税务人员：预售收入与工程进度不成正比，应到企业房屋销售部门核查房屋销售情况，掌握第一手销售数据。

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