泰地税发[2009]165号 泰州市地方税务局关于印发《泰州市地方税务局建筑业、房地产业项目管理暂行办法》的通知

　　6、关于预提(应付)费用

　　房地产开发企业可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。房地产开发企业可以据以预提的出包工程合同总金额，不包括甲供材料的金额。预提的出包工程款最高不得超过工程合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过出包工程合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额;以后年度实际发生时按规定在税前扣除。

　　房地产开发企业按规定预提的公共配套设施建造费用，对售房合同、协议或广告，或按照法律法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造的，其预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入应纳税所得额。未明确建造期限的，在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。以后年度实际发生公共配套设施建造费用时，按规定在税前扣除。

　　房地产开发企业根据预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提在税前扣除。除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明确期限外，预提期限最长不得超过3年;超过3年未上交的，计入应纳税所得额。以后年度实际支付时按规定在税前扣除。

　　房地产开发企业当年度按规定预提有关费用时，应在企业所得税年度申报时同时附报《房地产开发企业预提费用明细表》。

　　7、房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。

　　8、对依据收入核率征收企业所得税的从事房地产开发业务纳税人，在申报企业所得税时收入包括销售收入(营业收入)和销售未完工开发产品取得的收入

　　9、个人从事房地产开发业务所得税的管理按照个人所得税的相关规定执行。

　　(二)建筑业

　　1、对财务制度健全、账证齐全、能正确核算应纳税所得额的单位，实行查账方式征收企业所得税企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度(完工百分比)法确认提供劳务收入。企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入;同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本。

　　对会计账证不齐、不能正确核算应纳税所得额的单位，实行核定方式征收企业所得税，并逐步规范。

　　2、对查账征收的纳税人，季(月)度终了后，企业取得的本地(含四市)工程收入和外地工程收入按照不低于工程收入1.25%和0.5%计算预缴企业所得税。企业既有本地工程收入又有外地工程收入的，分别计算后合并申报预缴税款。

　　年度终了后，查账征收企业按照税法规定计算年度应纳税所得额和应纳所得税额，减除预缴的企业所得税后，多退少补。企业申报的应纳所得税额低于按上述规定计算的预缴税款的，主管税务机关(管理分局和稽查局)应进行纳税评估或日常检查。经评估或检查认定企业账证健全、能正确计算应纳税所得额的，维持查账征收的征收方式。经评估或检查认定账证不全、不能正确计算应纳税所得额的，对该年度的企业所得税按核定应税所得率的方式计算征收企业所得税。

　　3、对核定征收方式征收企业所得税纳税人，季(月)度终了后，企业应根据当期取得的工程收入，按照规定的应税所得率计算应纳所得税额，预缴企业所得税。

　　年度终了后，企业根据全年实际取得的工程收入和其他收入，按照规定的应税所得率，计算年度应纳企业所得税额，减除预缴的企业所得税后，多退少补。

　　4、在我市从事建筑业务的外地企业，凡持有其机构所在地税务机关出具的《外管证》的，主管税务机关应同意其回原地缴纳企业所得税;对未出具或使用过期作废的《外管证》的，应按照本地企业核率征收企业所得税应税所得率计算应纳税所得额，并缴纳税款。

　　第二十一条 个人所得税管理

　　(一)从事建筑安装业的工程承包人、个体户、个人独资(合伙)企业及其他个人为个人所得税的纳税义务人。其从事建筑安装业取得的所得，应依法缴纳个人所得税。

　　(二)承包建筑安装业各项工程作业的承包人取得的所得，应区别不同情况计征个人所得税:经营成果归承包人个人所有的所得，或按照承包合同(协议)规定，将一部分经营成果留归承包人个人的所得，按对企事业单位的承包经营、承租经营所得项目征税;以其他分配方式取得的所得，按工资、薪金所得项目征税。

　　从事建筑安装业的个体工商户、个人独资企业、合伙企业中的个人合伙人和未领取营业执照承揽建筑安装业工程作业的建筑安装队和个人，以及建筑安装企业实行个人承包后工商登记改变为个体经济性质的，其从事建筑安装业取得的收入应依照个体工商户的生产、经营所得项目计征个人所得税。

　　从事建筑安装业工程作业的其他人员取得的所得，分别按照工资、薪金所得项目和劳务报酬所得项目计征个人所得税。

　　(三)在我市境内从事建筑安装工程作业的异地单位和个人，除符合《泰州市地方税务局关于建筑安装工程未实行承包转包经营个人所得税征管问题的批复》(泰地税函〔2006〕58号)规定的企业，应在工程作业所在地扣缴(缴纳)个人所得税，机构所在地主管税务机关不得重复征收。

　　第二十二条 土地增值税管理

　　(一)转让开发产品收入

　　1、转让开发产品收入，是指房地产开发企业将开发产品转让给他人而取得的货币形态(如现金，银行存款，支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券等有价证券)、实物形态(如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等)和其他形态(主要指无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权等)的全部价款及相关经济收益。

　　2、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

　　(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　(二)扣除项目金额

　　1、取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。按国家统一规定交纳的有关费用，是在取得土地使用权过程中办理有关手续，按规定缴纳的有关登记、过户手续费。取得土地使用权支付的地价款具体为：以出让方式(协议、招标、拍卖等方式)取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。

　　2、开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称“开发成本”)。包括土地征用及拆迁补偿费(含土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等)、前期工程费(包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”【通水、通电、通路、平整地面】等支出)、建筑安装工程费(是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，纳税人自己建房所发生列入开发项目工程施工预算内的各种建筑安装工程费用)、基础设施费(包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出)、公共设施配套费(包括不能有偿转让的开发小区内公共设施发生的支出，如建造开发小区内的居委会、派出所、幼儿园、学校、公共厕所等设施的支出)、开发间接费用(是指纳税人内部独立核算单位直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊消等)。

　　3、开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称“房地产开发费用”)。包括销售费用、管理费用和财务费用。

　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让项目计算分摊，并能提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。除利息支出以外的房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除，但扣除金额不得超过实际发生的相关费用。凡利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，所有房地产开发费用的扣除按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的10%计算扣除，但扣除金额不得超过实际发生的房地产开发费用。

　　4、与转让房地产有关的税金。包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。房地产开发企业缴纳的印花税已在管理费用中列支，不得单列扣除。

　　5、加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。