租赁业务"营改增" 后三类易混淆的涉税点提示

       为了减小生活和经营成本，我们的生活中存在各种各样的租赁形式，包括设备、厂房、店面、住房等。然而今年国家税务总局在“营改增”试点中将部分租赁业务划为增值税缴税范畴，本期《南京税务》为你分析几类租赁业中容易混淆的缴税情形。

       相关法规——财政部、国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知（财税[2013]37号）
　　
　　“营改增”致租赁政策有不同　　
　　国旺国际融资租赁有限公司是在“金融城”新注册成立的融资租赁公司，从事有形动产的融资租赁业务，刚好赶上融资租赁营改增政策实施，前往建邺地税咨询如何缴税。
　　
　　建邺地税工作人员了解情况后，详细解释了实施“营改增”后融资租赁的最新政策：“你们公司从事的是有形动产融资租赁，是具有融资性质和所有权转移特点的有形动产租赁业务活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入有形动产，以拥有其所有权。不论出租人是否将有形动产残值销售给承租人，均属于融资租赁，因而该项业务应在国税局缴纳增值税。”
　　
　　来建邺地税咨询该政策的还有南京台湾名品城管理有限公司，财务经理表示，公司也听说了营改增的政策，正好公司将一处不动产对外出租，但不清楚是否属于营改增范围。税务工作人员向他说明：“本次营改增的应税服务包括交通运输业(包括：陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务)和部分现代服务业(包括：研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务)。你们公司是租赁房屋，属于不动产租赁，不在本次营改增范围，所以仍然按原来营业税政策中的租赁业务在地税申报缴纳营业税。”看来同是租赁，但由于“营改增”政策的实施，会有不同的申报缴纳方式，相关纳税人可要注意了。
　　
　　承租企业收取的违约金无需缴纳营业税　　
　　王小姐所在的投资咨询公司2009年成立，与鼓楼区某写字楼管理方签订了5年的租赁合同。近日，该公司接到出租方通知，准备对写字楼重新装修招租，要求提前终止合同，并愿意按照合同约定支付5万元违约金。该公司对于写字楼的管理并不满意，提前解约未尝不可。不过，王小姐有所疑惑，这笔违约金是否要交纳营业税呢？
　　
　　税务人员解释，根据《营业税暂行条例》（国务院令2008年第540号）的规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。根据《营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局2008年第52号令）的规定，所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。
　　
　　因此，虽然承租企业收取了违约金并计入收入，但是承租方并没有提供营业税应税劳务，对于取得的该笔违约金收入无须缴纳营业税。
　　
　　房屋租金中含物业费应合并纳税　　
　　高淳区某银行将一楼层出租给某证券公司营业部，合同总金额为30万元。合同注明房租20万元，物业费10万元。地税稽查部门在对该银行进行检查时，发现银行将收取的10万元物业费计入其他应付款-某家政服务公司，未按租金收入缴纳房产税。该银行相关负责人解释，该物业由家政服务公司管理，10万元物业费是代家政服务公司收取的，最终由家政公司开具发票，银行不需要缴纳房产税。税务人员进一步核查得知，该银行与家政服务公司签订协议，每年支付10万元物业管理费，其中也包括出租给证券公司营业部的这一楼层，而证券公司营业部没有与家政服务公司单独签订协议。
　　
　　根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第二条的规定，物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条的规定，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　
　　因此，该银行作为房产的产权所有人，不应将此房产对外出租取得租金收入混为物业管理费，而应作为房产租赁收入计入房产税计税依据，从租申报缴纳房产税。
　　
　　房屋退租别忘退税　　
　　陈先生在秦淮区来凤里有一套住宅，今年年初租给一位房客。双方约定出租时间为一年，并且一次性收取一年租金。收到租金时，陈先生也缴纳了相关税款。可是，今年6月房客由于个人原因提前解除合同，双方达成一致，陈先生同意返还房客半年租金。这租金还了回去，陈先生却开始担心，“已经交掉的税款怎么办？能回来吗？”
　　
　　税务人员向陈先生解释，根据《营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局2008年第52号令）的规定，纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳的营业税税款或从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。因此，陈先生可以申请退回已缴纳的半年租金的营业税税款。同样，当时已缴纳的个人所得税、房产税、城建税及教育费附加也可以申请退税，但需要注意的是出租房屋时已按合同金额贴花缴纳的印花税，按规定是不能退还的。
　　
　　同时，税务人员也提醒广大纳税人，如果要申请退税需要携带当时的租房合同、发票、完税票证、解除合同注明材料等，到房产局窗口申请，即可办理。