江西省国税局8月18日再次解答营改增实务中的37个问题

四、房地产业

18、试点前，某房地产企业（一般纳税人）在地税局已开票缴纳了营业税，买家未办理产权，现在买家要退房，业务上应如何处理。申报表应该怎么填写？

答：财税[2016]36号文件规定，试点纳税人发生的应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。不得冲减营改增后的销售收入。

19房地产企业采取预收款方式销售房地产项目，收取预收款时应当在机构地还是项目地国税机关预缴税款？应当开具何种票据？

答：根据国家税务总局2016年第18号公告第十条和第十二条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，在收到预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。按照总局有关会议精神，“主管国税机关”为房地产项目地主管国税机关。

房地产企业收取预收款时应当开具何种票据，总局未明确规定。考虑到我省房地产企业在营改增前均通过地税部门“两业系统”进行项目管理和开具预收款收据，且根据试点政策房地产企业收取预收款时纳税义务并未发生，开具增值税发票容易造成申报纳税票表比对不符的异常情况，省国税局决定营改增后我省房地产企业继续通过改造后的“两业系统”开具国税部门统一印制的预收款收据，办理产权证时统一开具增值税发票。

20、销售房地产项目纳税义务时间如何确认？

答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税2016年36号文件）第45条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务发生时间；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

根据房地产项目销售特点，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。

房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照规定预缴增值税。

21、房地产企业原来使用原地税部门“两业系统”开具预收款收据，针对已经缴销的收据，现有客户需要更改购房者姓名，原地税部门“两业系统”可以做收据红冲，然后重新开具，现在国税部门“两业系统”不允许红冲营改增前的收款收据，现在客户要更改收据怎么处理？

答：根据2016年36号文件有关规定，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。更改购房者姓名，属于销售退回后再销售他人的行为。因此，房地产企业发生此类业务，应按规定向地税部门退还销售房产项目收取预收款时已经缴纳的营业税，再销售他人时再按规定在国税部门“两业系统”开具预收款收据、按规定预缴增值税。

22、房地产企业的人防工程做车位，合同是70年的租赁，也不能办理产权证，该类业务算销售不动产，还是租赁？

答：按总局5月6日视频会议政策解答第8点，按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，仍应按照出售不动产处理。

23、房地产公司的置换房如何进行税务处理。如何开票和计税？

答：应分别做销售处理，各自按规定开具增值税发票和缴纳增值税。

24、房地产企业在5月1日前从其他房地产企业购买的土地价款可否在进行差额扣除？

答：根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局2016年第18号）规定，允许扣除的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，并且取得省级以上（含省级）财政部门监制的财政票据。因此，从其他房地产企业购买土地支付的土地款，不得差额扣除。如果从土地转让方取得合法有效的增值税专用发票，其进项税额可按规定抵扣。

25、在房管部门还未出具实际测绘房产面积时,房地产开发企业在地税机关的催促下, 于 4月30日前在地税机关已开票缴税，取得了地税机关的销售不动产统一发票。5月1日后，如出现预售房产面积与实际房产测绘面积不符，需重开发票的，应如何操作? 如出现预售房产面积小于实际房产测绘面积，应补缴增值税还是营业税？

答：根据赣地税函[2016]21号文件规定，房地产开发企业采取地税部门代开票方式开具销售不动产发票的，在5月1日之后发生房产实测建筑面积大于预测建筑面积的，按照规定纳税人应向地税部门补缴营业税，就补缴部分开具增值税普通发票；实测建筑面积小于预测建筑面积的，纳税人向地税部门申请办理差额部分的退税，并按规定作废原已开具的地税发票，重新开具增值税普通发票。房地产开发企业采取自开票方式开具销售不动产发票，在结余地税发票用完或7月1日后发生上述情况的，纳税人应正确区分税款所属期，按规定申报缴纳；发票开具按照国税部门规定办理。

五、生活服务业

26、游戏商（或者其他个人）销售游戏装备是按照转让无形资产还是娱乐业征税？

答：销售网络游戏虚拟道具按销售无形资产征税。

27、为林场提供营林生产工作中的抚育杂工服务是否属于财税〔2016〕36号附件3第一条第十项中的“植物保护”服务免征增值税？

答：暂按“植物保护”免征增值税。

28、旅行社提供旅游服务可以选择差额征税，如果有单笔业务差额后出现负数如何处理？发票如何开具？负差能否允许在一定时期内抵减其他业务销售额？

答：试点实施后差额征税产生的负差可直接填列在申报表附列资料三以实现下期抵减。

29、劳务派遣人员如何界定？劳务公司临时人员能否算做劳务派遣人员？

答：根据《劳务派遣暂行规定》(人力资源和社会保障部令第22号)第五条规定,劳动派遣单位应当依法与被派遣劳动者订立2年以上的固定期限书面劳动合同。受此合同规范的员工符于劳务派遣员工。

30、宾馆、餐饮行业销售烟、酒是兼营还是混合销售行为，其实际工作中如何判定？

答：如单独销售烟酒，应按销售货物处理；如提供餐饮服务同时销售货物，按混合销售处理。

31、宾馆提供住宿服务开具增值税专用发票时应当如何把握？

答：宾馆不得向自然人开具增值税专用发票。宾馆提供住宿服务需要开具增值税专用发票时，应当要求住宿人提供其所在单位的名称（全称）及纳税人识别号，并在备注栏中注明实际住宿人的姓名。

32、酒店餐饮购买原材料（农产品）如何抵扣？

答：购买农业生产者自产的农产品，凭普通发票或收购发票按13%计算抵扣进项税。

从事农产品批发、零售的纳税人销售的蔬菜、部分鲜活肉蛋产品免征增值税，批发零售纳税人享受免税后开具的普通发票不得作为计算进项税额的凭证。

33、宾馆承办会议，既提供会务（住宿）服务又提供餐饮服务，应如何开发票？

答：纳税人既提供会务（住宿）服务又提供餐饮服务，增值税专用发票应区分会务（住宿）服务、餐饮服务的销售额分别开具，增值税普通发票可合并开具。

34、停车场如何征税？是否可用定额发票？

答：一般纳税人提供停车服务按提供不动产租赁服务征税，适用税率为11%，如停车场为2016年4月30日前取得，可以选择简易计税方法按5%征收率征收增值税。小规模纳税人提供停车服务按提供不动产租赁服务征税，征收率为5%。停车场可以向主管国税机关领用定额发票。

六、金融保险业

35、机动车保险事故中，保险公司在履行赔付义务过程中支付的汽车修理费，并取得的增值税专用发票，在抵扣进项税额时需附哪些资料？

答：需附保险公司、维修单位、投保人签定的三方委托维修协议。协议中明确：事故发生时间、车牌号码、赔款金额、维修责任、付款方式及发票开具等内容。

36、由企业员工垫付的而非企业直接转帐支付的车辆保险费，保险公司是否可以开具增值税专用发票？投保方可否抵扣进项税额？

答：可以。保险公司根据投保方提供的委托证明及员工劳务关系，可据实开具增值税专用发票。符合现行政策规定的，投保方可以抵扣进项税额。

37、银行代收费业务如何开具发票？

答：为方便消费者取得发票，银行受自来水、供电、燃气、电信、广播电视、高速公路等公司委托（以下统称委托单位），代收水费、电费、燃气费，通信费、有线电视费、ETC通行费等各项费用，付款人如果需要发票的，可采取以下三种方式：一是委托方自行开具发票；二是银行以委托方的名义为纳税人开具普通发票；三是由银行开具自制单据给付款人，需要开具发票的，可到委托单位换开。银行应主动告知付款人换开增值税发票地址，委托单位凭银行收款自制单据通过增值税发票管理新系统，为费用支付单位或个人换开增值税发票。对付款人相同的收款收据，委托单位可汇总开具增值税发票。委托单位为小规模纳税人的，可按规定向主管国税机关申请代开增值税专用发票。

江西省国税局营改增领导小组办公室

2016年8月10日