营改增后，土地增值税缴纳“会计处理”有何变化？

房地产企业在符合土地增值税清算条件时；在进行土地增值税清算时，应由当期营业收入负担的土地增值税，会计处理如下：

(一)营改增前

借：经营税金及附加(房地产开发企业)

       经营税金(外商投资房地产企业)

       营业税金及附加(股份制试点企业)

       营业税金(对外经济合作企业)

    贷：应交税金——应交土地增值税

(二)营改增后

借：税金及附加

    贷：应交税金——应交土地增值税

案例1：某房地产开发企业出售新建楼房5栋，计算应缴纳的土地增值税税额为8000万元，会计处理如下：

借：税金及附加　　　　8000万元

   贷：应交税金--应交土地增值税　　　8000万元

企业兼营房地产业务时，符合土地增值税缴纳条件，应由当期营业收入负担的土地增值税，会计处理如下：

(一)营改增前

借：其他业务支出 [工业、农业、商业、运输(交通、民航)、邮电、施工企业、外商投资工业、农业、商业、交通、施工企业]

       其他营业支出(金融企业)

       营业税金及附加(旅游、饮食服务、保险企业、股份制试点企业)

       营业税金(对外经济合作企业、外商投资租赁、旅游企业)

       内部供应和销售支出 [运输、(铁路)企业]

       其他营业税金(外商投资银行)

   贷：应交税金——应交土地增值税

(二)营改增后

借：其他业务支出

   贷：应交税金——应交土地增值税

案例2：某企业转让国有土地使用权取得转让收入10000万元，假设土地增值税扣除项目金额8000万元，试计算应缴纳的土地增值税并作会计处理。

转让土地使用权的增值额=10000-8000=2000(万元)

增值额与扣除项目金额的比率为：

2000/8000×100%=25%

应缴纳的土地增值税=2000×30%=600(万元)

会计处理过程如下：

(1)企业计提土地增值税时：

借：其他业务支出　　　　　　　　　　600万元

   贷：应交税金--应交土地增值税　　　　600万元

(2)企业解缴税款时：

借：应交税金--应交土地增值税　　　　600万元

   贷：银行存款　　　　　　　　　　　　600万元

企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,按土地增值税预征率缴纳土地增值税，会计处理如下：

(一)营改增前

借：应交税金——应交土地增值税

    贷：银行存款

(二)营改增后

借：应交税金——应交土地增值税

   贷：银行存款

案例3：某房地产公司2016年取得预售收入10000万元，根据当地税务部门规定的预征率，应预缴的土地增值税=10000×3%=300万元，账务处理为：

借：应交税金——应交土地增值税 300万元

    贷：银行存款 300万元

待该房地产营业收入实现时，再按本文第一、二所列会计事项，进行会计处理，待项目全部竣工、办理结算后进行清算。

企业在项目峻工决算时，发现多缴了土地增值税，收到退回的土地增值税时，会计处理如下：

(一)营改增前

借：银行存款

    贷：应交税金——应交土地增值税

(二)营改增后

借：银行存款

    贷：应交税金——应交土地增值税

案例4：接案例3，如果企业在项目峻工决算时，发现是多缴了土地增值税25万元，则要求税务机关退回多缴税款，收到税款时，会计处理如下：

借：银行存款 25万元

   贷：应交税金——应交土地增值税 25万元

企业将作为固定资产、在建工程等核算的土地使用权、地上建筑物及其附着物，在进行转让时，会计处理如下：

(一)营改增前

借：固定资产清理

      在建工程

      专项工程支出

      固定资产购建支出

   贷：应交税金——应交土地增值税

(二)营改增后

借：固定资产清理

       在建工程

       专项工程支出

       固定资产购建支出

   贷：应交税金——应交土地增值税

案例5：某企业搬入一新办地点，将原办公楼出售转让，经核算应缴纳的土地增值税为100万元。

(1)企业在签订办公楼出售转让合同时，会计处理如下：

借：固定资产清理　　　　　100万元

    贷：应交税金--应交土地增值税　　　100万元

(2)企业向税务机关缴纳税款时，会计处理如下：

借：应交税金--应交土地增值税　　　100万元

   贷：银行存款　　　　　　　　　　　100万元