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对于间接成本的分配来说，应当遵循以下原则： ⑴ 配比原则 虽然2006版会计准则比较1992版会计准则，去除了配比性原则，但对于具体实务中，配比性原则是一个必须要考虑的重要原则； ⑵ 因果关系原则 对多部门为同一成本对象提供服务的共同成本的分配，一般应以共同成本与成本对象的因果关系为基础。如果共同成本与成本对象之间的关系不止一种，可采用双重或多重基础分配。 ⑶ 相关性原则 根据财政部会计司的企业会计准则讲解，企业应当根据企业应当根据间接费用的性质，合理选择分配方法。也就是说，企业所选择的间接费用分配方法，必须与间接费用的发生具有较密切的相关性，并且使分配到每种产品上的间接费用金额科学合理，同时还应当适当考虑计算手续的简便。 ⑷ 一贯性原则 成本分配方法应当前后其基本一致，不能根据企业随意自行调整。 4、间接成本较转的方法 ⑴ 建筑面积分配法 这是普遍采用的间接成本核算的方法，以建筑面积作为分配基数，即： 建筑面积分配率=待分配的间接成本÷总建筑面积 成本对象的间接成本=成本对象的建筑面积×建筑面积分配率 在实务中，根据情况可采用总建筑面积、总可售建筑面积、总可售建筑面积+公共配套建筑面积等各种口径进行核算和分配。 这种分配方法的优点是数据取得容易，方法简单明确，不容易产生歧义；缺点是平均分配，对于实际的成本情况、售价的配比等方面与实际不相符。 建筑面积分配法是所得税2006年31号文中提出的三种分配方法之一。 ⑵ 占地面积分配法 这也是经常采用的间接成本核算的方法，以土地面积作为分配基数，即： 占地面积分配率=待分配的间接成本÷总占地面积 成本对象的间接成本=成本对象的占地面积×占地面积分配率 占地面积分配法在分配土地及拆迁成本中，通常会有更符合实际的结果。 在实务中，根据情况可采用单体的投影面积、单体的一楼面积等作为单体的占地面积，进行核算和分配。 占地面积分配法也是所得税2006年31号文中提出的三种分配方法之一。 ⑶ 工程预（概）算分配法（？） 工程预（概）算分配法及采用工程预（概）算的相关方法进行分配，例如机械使用费可以按照台班分配法、预算分配法、作业量分配法进行分配，建筑工程以直接费为标准，安装工程以人工费为标准，产品（劳务、作业）的分配以直接费或人工费为标准等。 工程预（概）算分配法需要一定的预算、造价方面的知识，同税务方面的沟通也是一定的问题。 工程预（概）算分配法也是所得税2006年31号文中提出的三种分配方法之一。 ⑷ 成本利润率分配法 成本利润率分配法原理类似于商品零售企业的售价法，即假设所有的商品都有统一的成本利润率： 成本利润率=项目总间接成本÷项目总收入 成本对象的间接成本=成本对象的收入×成本利润率 成本利润率分配法由于遵循了统一的利润率，相对比较合理，但是对于税务局来说恐怕很难认定。同时由于项目总收入很难采用实际收入（时间问题），很多采用计划收入，因此企业容易人为地控制利润。 ⑸ 建安成本分配法 建安成本分配法类似于工业企业的原材料分配法，即以各单体的建安成本为分配基础： 建安成本分配率=项目总间接成本÷项目总建安成本 单体的间接成本=单体的建安成本×建安成本分配率 由于建安成本在总成本中所占的比例越来越小，多层、小高层、高层的单位建安成本不一致，以及存在是否装修等差异，因此建安成本分配法使用起来有一定的局限。 5、单体项目的成本结转 对于小区项目来说，通常一个单体作为成本核算对象。但对于单体建筑面积多、工期长、功能分区多的项目，成本核算对象需要重新确定。比如，同一项目同时有裙楼、写字楼、公寓等功能，不同的功能导致其层高、结构等有所不同，建筑成本相差很大，这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，造成一定程度的不合理；另一方面，各功能区销售价格相差很大，很容易导致成本和收入的不配比性。 实务中，建议将单体内不同功能区作为成本核算对象，在工程造价、成本利润等方面予以考虑，一个功能区为单价分别核算和结转间接费用。 三、预售时的会计处理 １、预售时基本会计处理 ⑴ 收到预收房款 借：银行存款（等） 贷：预收账款 ⑵ 月末计提税金 借：应交税金－预缴税款－营业税、所得税、土地增值税、各种附加等 贷：应交税金－应交营业税、所得税、土地增值税、各种附加等 ⑶ 下月初实际缴纳时 借：应交税金－应交营业税、所得税、土地增值税、各种附加等 贷：银行存款（等） 这里面在应交税金科目下，增设了一个预缴税款的二级明细科目，专门用来核算计提的预缴税金，以及实际缴纳的预缴税金。 ２、计提税金的优点 很多房地产企业预售时不计提税金，通常认为在一个总账科目中提来提去没有意义，或者认为过不了几天就要实际缴纳，计提多此一举，但在实务中计提税金有很大的好处： ⑴ 符合真实性原则 根据企业会计准则的要求，企业应当如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息。对于房地产来说，接近当月预收房款10%的各种税金金额也是比较客观的，对于企业的各项会计要素及相关的指标影响也是比较大的。 ⑵ 业务流程需要 增加了计提税金的程序，使得相关的业务流程变为：税务会计计提、主管复核、月末稽核、月初请款、报税、支付税金等程序，使得整个流程更完整，避免了由于业务流程不完整，所造成的税款错算、错交的情况。 ⑶ 内部审核需要 由于房地产的税金计算比其他行业都要复杂，涉及的税种多（营业税、所得税、土地增值税、各种附加等）、环节多（预缴、抵扣预缴、正式核算）、时间长（单个项目通常跨年度）、金额大、计算繁琐（预收转正式销售、退房）、特别是同一个税种税率不一致（所得税、土地增值税）、纳税基数也不一致，因此从内部审核的角度来说，更需要增加计提的步骤，以确保税金的准确性。 ⑷ 资金预算需要 房地产企业的资金预算，涉及的金额比较大，因此准确计提预缴税金，可以为资金的预算提供真实的数据。同时，也避免由于资金周转困难暂无力预缴税金的情况，几个月下来恐怕会计自己都不知道欠缴税款的金额了。 3、计提税金的其他做法 对于计提预缴的税金，实务中有很多处理方式， ⑴ 计入资产类科目 |
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