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例如，有的计入待摊费用或长期待摊费用科目，还有的计入递延税款科目 ⑵ 计入负债类科目 按上面说的计入应交税金科目。 ⑶ 不预提，实际发生时直接入账 注意：不同的处理方式，对于财务比率的影响也不同，具体可以利用自己单位的会计报表进行测算一下，也是很有意思的。 四、结转销售收入的会计处理 1、结转销售收入的时间 《企业会计准则第14 号——收入》第四条规定： 销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认： ⑴ 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； ⑵ 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制； ⑶ 收入的金额能够可靠地计量； ⑷ 相关的经济利益很可能流入企业； ⑸ 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 《房地产企业会计制度》规定： ⑴ 企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入账： 转让，销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售实现。 代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。 对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。 出租开发产品，应在出租合同（或协议）规定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为经营收入实现。 2、结转销售收入的范围 《企业会计准则第14 号——收入》对于收入范围作了明确的规定： 第二条 收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。 企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当确认为收入。 第六条 销售商品涉及现金折扣的，应当按照扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额。现金折扣在实际发生时计入当期损益。 现金折扣，是指债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除。 第七条 销售商品涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。 商业折扣，是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。 会计上的收入，同所得税中的收入以及营业税中营业额的范围都不完全一致，因此需要注意。 五、结转销售成本的会计处理 1、结转销售成本的时间 根据配比原则，同结转销售收入的时间保持一致。 2、结转销售成本的方式 销售成本的结转，主要取决于开发成本的成本核算对象。对于以单位建筑面积为成本核算对象的开发产品，可以直接结转至销售成本。但如同前面说过的，大部分开发产品是以单体建筑、整个项目或分功能区域为核算对象的，因此还需要进行一次分摊和结转。 具体的分配方法，可以参照开发成本结转的方法，这里就不详细说了。 需要指出的是，由于已经实际销售，所以成本利润率法还可以分为实际售价成本率结转法和计划售价成本率结转法。 而在实务中，有的企业处于严格管理或其它目的，会要求施工单位出具详细的工程决算报告，几乎将每一层的建安成本都予以划分，并据此作为分配成本的依据。这种方法是否可行，需要同当地的税务部门进行沟通。 3、结转相关税金的方式 在结转税金的同时，需要将前期缴纳的营业税结转至营业税金及附加科目，将预缴的所得税根据实际情况进行调整并结转至所得税科目。 但需要注意的是，由于在确认收入的时候并不能及时确认土地增值税的金额，需要经过一定的时间才能进行土地增值税清算并取得主管税务部门的审核证明后，计入营业税金及附加科目（《关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》）。 六、相关的所得税 1、预售时的所得税 预售时的所得税，2008年以前主要执行2006年31号。2008年1月1日起执行《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）的规定，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，同其它利润总额合计后共同作为税前利润总额。 对于31号文号中提及的期间费用，由于31号文没有禁止在所得税申报表中列支，因此实际上是相同的。但是对于营业税金及附加，由于在预售的时候无法计入损益类科目进行税前抵扣，因此这一点是299号文同31号文的最大区别。 2、确认收入的时间 31号文对于收入，是根据完工和收款两个条件同时实现来确认的。对于只完工未收款的情况，当然不确认为收入；而只收款未完工的情况，只预售所得税，在完工后再确认收入并结转相应的成本。 ⑴ 完工的条件 符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：? 竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）； 已开始投入使用的开发产品（成本对象）；? 已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。 ⑵ 收款的条件 采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。? 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。? 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。? 3、确认成本的方式 31号文中，对于确认成本的方式进行了严格的要求，当然也少不了所得税中特有的界于权责发生制和收付实现制之间的成本确认。 ⑴ 分摊公式 已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积? 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 这种分摊公式本身是没有错误的，但是不是就只能用这一种分摊公式，值得商榷。31号文对此规定也不是很明确。 ⑵ 实际发生原则 开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：? （1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。? |
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