房地产企业如何选择计税成本核算终止日

      国家税务总局印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《税收征管法》的有关规定对其进行处理。对本条规定中的计税成本核算的终止日，是指汇算清缴年度（完工年度）的某一时点还是可以延伸至年度终了之后至汇算清缴日前的某一时点，在实践中存在着不同的理解和处理方法。

　　第一种方法：根据《企业所得税法》“企业所得税按纳税年度计算。纳税年度自公历1月1日起至12月31日止”的规定，将计税成本核算的终止日界定为房地产开发企业在年度中间完工的，可以从完工日期开始选择计税成本核算终止日，但是最迟不得晚于完工年度的12月31日。

　　例1：2007年10月，位于某地级市的A房地产开发公司在市区某地块进行开发，共计兴建3幢楼，其中1#、2#为住宅楼、3#为酒店。假设3幢楼结构设计、建筑面积、可售面积相同，A公司会计将3幢楼作为一个成本核算对象。2008年7月，A公司取得预售资格，2009年11月15日，1#、2#住宅楼办理了竣工验收手续并于当年12月开始交付住户，3#酒店于2010年6月办理竣工验收并投入使用。截至2009年12月末，1#、2#住宅楼全部售出，共计取得收入13000万元。3幢楼的开发成本总计16000万元，截至2009年末，账面实际发生的开发成本为12000万元。2010年1月~4月办理工程结算，取得发票金额为2000万元；2010年5月办理工程结算，取得发票金额为1000万元。A公司对预售收入已按10%的计税毛利率申报预缴所得税（例中涉及的营业税及其附加、其他费用已扣除，账面的开发成本属各个已结清的单项工程且均已取得合法票据）。

　　按第一种方法，A公司1#、2#住宅楼于2009年11月15日办理了竣工验收，则其完工时间为2009年11月15日，A公司可以确定的最后计税成本核算的终止日为12月31日，计税成本可在11月15日～12月31日期间继续归集。

　　2009年末，出包工程可以计提的预提费用为4000×10%＝400（万元），汇算清缴时，1#、2#住宅楼税前可扣除的计税成本为（12000＋400）×2÷3＝8266.67（万元），应补2009年度企业所得税（13000－8266.67－13000×10%）×25%＝858.33（万元）。在A公司只开发一期项目的情况下，计税成本核算终止日最迟为12月31日，则2010年1月~5月结算的工程支出3000万元归属1#、2#住宅楼的部分无法与1#、2#住宅楼出售取得的收入对应扣除。

　　假设3#楼也是住宅并且也于2009年11月15日完工，至年末全部出售取得收入6500万元，确定的计税成本核算终止日为2009年12月31日，则应补2009年度企业所得税为（19500－12400－19500×10%）×25%＝1287.50（万元）。A公司2010年1月~5月结算的工程支出3000万元不能与3幢楼的出售收入对应扣除。

　　将计税成本核算终止日确定为完工日期至完工年度的12月31日中的某一个时点，大多房地产开发公司均以完工年度12月31日为计税成本核算的截止日，未能反映出国税发[2009]31号文件规定的“企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日”的实质。

　　第二种方法：选择确定的计税成本核算终止日与第一种方法相同，即最迟为完工年度的12月31日，但在计税成本的归集上，又允许企业将完工产品年度终了之日起至汇算清缴申报日前取得合法票据的工程支出计入计税成本。

　　例2：沿用上例。A公司确定的最后计税成本核算的终止日为12月31日，假设A公司于2010年5月6日进行汇算清缴申报，2010年1月1日~4月30日结算的计税成本为2000万元。出包工程可以计提的预提费用为（16000－14000）×10%＝200（万元），1#、2#住宅楼税前可扣除的计税成本为（12000＋2000＋200）×2÷3＝9466.67（万元），应补2009年度企业所得税为（13000－9466.67－13000×10%）×25%＝558.33（万元）。

　　计税成本核算的终止日为2009年12月31日，但将年度终了之日起至汇算清缴日之前取得发票的工程支出列入计税成本，违反了国税发[2009]31号文件“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本”的规定。

　　第三种方法：选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后的规定应理解为，计税成本核算有终止日，即完工年度企业所得税汇算清缴前，计税成本可在次年5月31日前选择任一时点为核算终止日，汇算清缴时根据完工年度年末账面开发成本和完工年度终了之日至企业确定的计税成本核算终止日期间结算的开发成本确定计税成本。

　　选择确定计税成本核算的终止日，关键是企业可以选择并且要作出明确的选择，不能以补充申报为名随意变动。

　　让企业自行选择计税成本核算的终止日，相当于给房地产企业的计税成本计算的一个宽延期。这对不是从事滚动开发或只开发一期房地产的企业来说尤为重要，如果开发产品在11月或12月完工，在汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，即企业仍然可以在5个月的汇算清缴期内，尽快地完成出包工程结算，索取发票，确定计税成本。

　　例3：沿用例1，A房地产开发公司在汇算清缴前可以自行选择计税成本核算的终止日。理论上来说，如果企业在5月31日进行汇算清缴，则可以选择5月30日作为计税成本核算的终止日。

　　假定A公司于2010年5月6日进行汇算清缴申报，确定的计税成本核算终止日为2010年4月30日。公司2010年1月1日~4月30日账面发生的住宅和酒店的开发成本为2000万元，出包工程可以计提的预提费用为（16000－14000）×10%＝200（万元），1#、2#住宅楼税前可扣除计税成本为（12000＋2000＋200）×2÷3＝9466.67（万元），应补2009年度企业所得税（13000－9466.67－13000×10%）×25%＝558.33（万元）。

　　此种方法处理结果与第二种方法的例2相同。不同点在于，第三种方法明确了企业选择计税成本核算的终止日，同时防止出现选择确定的计税成本核算终止日为12月31日，汇算清缴前取得发票又计入计税成本的情况。能否将完工产品在完工年度终了之日至汇算清缴前结算并取得合法凭据的支出计入当期计税成本，以企业确定的计税成本核算终止日为时点界限，即确定的计税成本核算终止日为2009年12月31日，则之后取得的票据不能列入当期计税成本；如果确定的计税成本核算终止日为2010年4月30日，则4月30日取得的票据可以列入计税成本，之后取得的不可列入当期计税成本。

　　房地产开发企业按第三种方法选择确定计税成本核算的终止日并进行年度企业所得税汇算清缴，既符合房地产开发经营的行业特点，又能较好地规范自身的纳税行为。