土地增值税的“糊涂账”到底怎么算？

　　话题二　是否存在“欠费”
　　“其中有个别情况也是不可避免的，包括没有及时结算、有的项目进行时间过长、税务部门过于繁忙或是公司自身有意拖欠。”

　　据媒体的表述，当前中国的土地增值税对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值率大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值率超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。“如果按60%来计算，这实际上是一笔不小的数目。”江苏一位四线城市的开发商对《国际金融报》记者表示，“一旦有这样的情况出现，市场不可能不存在欠费的情况。”

　　但“大炮”任志强认为，土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种，不存在逃税、避税和拖欠的可能。随后，诸多房产商纷纷出面“澄清”。那么，房产商究竟有没有“欠费”？

　　崔新生：肯定存在。任志强对政策比较了解，所以在打“擦边球”。地方政府也不愿意揭开此事，可能的原因是，地方政府和房地产商一块欠了一些税费。但这是历史问题，房地产企业即使欠费，补交的概率也比较小。

　　顾云昌：欠费这一说法并不准确。在土地增值税的交纳上，房地产企业尤其是上市公司是很规范的。本人作为一些上市公司的独立董事，包括其他外部审计师、董事等都要求上市公司将要交的土地增值税预留出来。

　　首先，在房子还没销售出去之前进行预征。上市公司按照发生的成本和未来楼市的销售价格，根据国家税法，计算出大概的税费，在账目上作预提处理。但这笔预提具体何时交给政府是等到政府有关部门来结算时，再进行清算的。所以，从预提到结算有一个过程。一般而言，上市公司从项目销售时就开始预提，但结算可能是要等到项目全部完成或者项目完成85%以上，在政府税务部门认为时间合适时才进行结算。可以明确，钱是预留在账户中的。

　　总的来说，在交纳土地增值税时，第一部分是预征，第二部分是预提，理论上在结算时多退少补。如果清算下来还少，税务部门肯定会让相关公司补齐差额。

　　但是如果把这样一个过程看作一个漏交、不交是不合适的。上市公司的操作是比较规范的，财政部门、房地产部门，尤其土地增值税作为地方政府的重要收入来源之一，是绝不可能让你不交土地增值税的。当然，其中有个别情况也是不可避免的，包括没有及时结算、有的项目进行时间过长、税务部门过于繁忙或是公司自身有意拖欠。

　　不过，个人认为，中小型地产企业是否完全遵循上述规范，就很难说了。一方面，可能是结算不及时，项目太多、其中的成本计算、扣除过于复杂造成推迟结算。另一方面，也有可能是有的地方预征了土地增值税之后，也就稀里糊涂地过去了，或是税务部门繁忙时就没有精力处理。

　　宋会雍：首先，清算不了，或清算时就有问题出现了；其次，开发商也没兴趣。客观看，土地增值税把土地方面的收益征走了大部分。另外，地方政府不积极，如果地方政府锱铢必较，哪个开发商还愿意去拿地？土地还卖不卖？因此，地方政府没什么积极性。

　　同时，国税总局的解释也说关于土地增值税说法有误，但误在哪儿没解释清楚。国税总局也在在回避到底清算没有，每年2000多亿元是否有遗漏。现实是，官方没有正面回应，截至目前，也没有准确的数据。