土地增值税的“糊涂账”到底怎么算？

　　话题三　税费占房价七成？
　　“房价主要是税和土地出让金，其中60%或70%由政府收走了。因为土地是国有的，所以卖土地的钱以及政府所收的税占房价的比例比较高，其中超过一半以上是土地和税的钱。”

　　根据任志强的说法，其2008年调研了北京等一线大城市的70个项目，发现地价大约占到平均售价的54%至55%，再加上25%的所得税、增值税可能到60%，包括地价和各种税费在内的成本占到房价的70%左右。那么，这一说法是否是普遍现状？

　　崔新生：在国家财税道路上，理清土地增值税缴纳情况是必经之路。房地产价格大幅上涨很多程度上也是拜土地增值税所赐。

　　对于房企税费占房价的比例，个人认为可能在64%、65%左右。国家通过税收增加收入。其实不仅仅是房地产，中国很多产品构成中一半左右也都是被纳入国家税收的。

　　顾云昌：央视作为媒体反映了一种声音，但它并不清楚其中的窍门。而房价主要是税和土地出让金，其中60%或70%由政府收走了。因为土地是国有的，所以卖土地的钱以及政府所收的税占房价的比例比较高，其中超过一半以上是土地和税的钱。

　　真正与房价有关系的是供求关系。即使税降低了，由于供不应求还是会导致房价上涨。所以探讨问题要从供和求两方面着手，过去调控主要是从遏制需求入手，这一轮调控中央的态度则是增加供应。

　　此外，房价是面包，地价是面粉。房价的背后是土地价格，土地价格上涨说明供不应求，如果加大土地供应量，不像现在地王频出，土地价格回落、房价自然也上不去。与此同时，房价也涉及到土地政策问题，之所以土地拍卖时会有流拍，也是因为价格低了政府不愿意卖。

　　宋会雍：土地增值税“糊涂账”被捅出后，各个部门、企业都在进行自我辩护。从原则上来说，税务部门也有其责任，为什么不征、为什么算不清楚，如果现在的征收体系不合适为什么不去探索更合适的。征收主体、被征对象对这一问题缺乏积极性。

　　另外，税收占房价七成的说法不合理，而地价多高、未来房价就多高这逻辑也是不存在的。地价、房价都是预期值。开发企业不会因为成本低而卖得便宜，一定是价往高处走。

　　房价是根据市场的供求关系决定的。从十来年的市场来看，房价与项目开发的真实成本一直是背离的，没有直接关系，市场价格决定的是剩余各个部分的空间。

　　所以任志强的逻辑—地价贵和房价高都是政府的关系，开发商只是商人，在市场上也说不过去。拿地时说政府垄断，卖地时说是市场化，这个逻辑不合理。

　　罗寅申：只能说从业人员与非从业人员看待问题、理解事物不同，对土地增值税概念理解不同从而产生了混淆。

　　开发商必然是根据正常的程序进行的，拖欠只不过是时间上、周期性的问题。如果是从流程来看，部分开发商的土地增值税肯定不是一次性交付的。

　　土地增值税是一个税费，支付方式可能不同。在执行中并不是要求一次性、在某个时间点进行的。

　　事实上，由于我国税种很多，尤其是房地产，前期拿地、未来建设、滞后的交易都要交税，因此税费的确占据消费者购买的整个房价的很大一部分。