土地增值税的“糊涂账”到底怎么算？

　　话题四　税费该如何完善
　　“开发、流转、保有环节应该统一进行调整和立法。目前房地产税收已经比较重了，并且这最终都会落实到买房者身上。”

　　最近，市场传来消息称，央视已开始四处访问专家，其中包括财经评论家叶檀、上海易居房地产研究院副院长杨红旭等人。但就目前的情况看，央视的“反攻”能否取得效果，还不得而知。这场“争斗”最终如何定论似乎已不重要，业界最为关心的是，未来房地产领域的税费，到底该怎么完善调整？

　　崔新生：如果要严格缴纳土地增值税的话，房地产商未来赚钱将越来越困难，但改革能否深入内部目前还很难判断。

　　顾云昌：十八届三中全会已经提出要加快房地产税的立法。这个并不是某些人理解的房产税立法，而是包括地、房都要加快立法。现在的房地产税收体制是计划经济体制下的产物，恐怕并不适合现在市场经济的需要，尤其是现在保有环节还没有征税。

　　开发、流转、保有环节应该统一进行调整和立法。目前房地产税收已经比较重了，并且这最终都会落实到买房者身上。所以税收该减的减、该调整的调整、该取消的取消，但这其中有一个过程。

　　目前，开发环节最混杂，既有税又有费，其中费其实是不规范的。国务院现在正在清理这些审批项目，减少审批手续。因为审批手续越多，费用就越多，尽可能减少手续的收费或是不收费也可以避免行贿和成本的负担。所以未来是清费增税。

　　另外，现在流转环节的税率太高，阻碍了市场的活跃性，需要减税、降税的措施。保有环节则可能要增加税收力度，这也是大家在呼吁的。

　　罗寅申：这场争论不会改变目前现有的体制、支付方式。预征等方式也不会因此变成一次性支付。

　　不过，值得强调的是，未来应该对税费优化，对非主要税费征收幅度进行缩减，或是删除一些不必要的税种。比如即将推出的房产税，交易环节不必要的税费会不会去除；或是针对投资性人员，会不会保留一些交易环节投资性标准认定的高额交易环节税费。

　　宋会雍：土地增值税的清算会加快行业的洗牌。有些公司靠土地增值来盈利，当土地增值税被开刀，他们可能会选择自动退出。事实上，这与房产税、所得税对投资客动刀一样。一旦开征房产税、所得税，投资客立马就抛盘，市场的供应量相应就大了。在土地增值税打击之下，行业洗牌加快。

　　这场争斗也使得问题从后台走向前台。央视这一说法可能不是代表自己，而是在房产税体系改革中，土地增值税作为重要的一部分的一次亮相，与市场的一次对话。

　　与此同时，可能会揭开房地产税体系改革的序幕，国家需要重新协调税收体系和地方投资的关系。不过，在“动刀”之前必须全盘考虑，原先在此处拿地的某些开发商退场所带来的影响多大，清算后能否填上等问题。

　　虽然说相较于公共部门而言，开发商是处在劣势地位，缺少话语权，被千夫所指。但他们也不会甘愿人云亦云，还会有利益纠缠，和地方政府协商需要时间，但这一问题不会被无限期拖延下去。

　 【名词解释】　土地增值税
　　是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。也有说法称，土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。